当前位置：主页 > 新闻资讯 > 疫情结束之后的产品分化

疫情结束之后的产品分化

发布时间： 2023-02-04   点击次数： 299次   来源：匠人上海楼市    作者：匠人

上海地铁总客流已经连续两天接近1000万的常态人流了

在没有疫情的时候，很多人就是有车也选择地铁出行了

这个人群中偏保守的人重新选择开车出行，这是接近1000万但是没有达到的一个解释

本号不对疫情是否结束做出评价，只是基于疫情会结束的一些预判

1、别墅的产品溢价回落

在产品形态上，别墅当然是好的，不过在没有疫情的年代，别墅装修高物业维护高始终是存在的

装修高意味着相同总价下不升值保值的那部分占比高

物业高意味着未来的买家限定了日常消费能力更强的人群

这个缺点一直都有，只是疫情期间产品溢价才是市场主要考量的

很多人在疫情之后就以别墅为主要置换目标

但如果2023年疫情结束，这个人群大幅减少是可以预见的

2、小户型的流动性回归

新房开发商更愿意做大户型有经营需要，户型更大，小区户数就少，规划人数就少，对应的社区配套（无偿建设交付且占用容积率）面积就更大

就销售难度而言，疫情之前都是以小户型为更优选的

目前时代不想生娃，所以两房也够用了

老龄化之后未来会出现60岁的老人和90岁的老人一起生活的两代居

疫情期间更大户型更受欢迎，因为人们有更多空间的要求，哪怕三口之家，也希望有独立的空间，尤其是上网课的时候

3、不变的外立面趋势

疫情结束之后审美的要求会更高

杭州的房子颜值都领先上海很多年了

也许是因为限价的缘故，上海的外立面还是迟滞发展的

甚至开发商也不太主打外立面，已经落后于时代了

4、超高层没有那么差

新房里面超高层差在得房率低

但作为一个整体，超高层住宅所在的位置本身就是价值

觉得这个地方不配超高层的话当然就不去买它了

未来上海会有比较多超高层和低密度同时存在的新盘

例如翠湖6期，前滩，安康苑等等，是配得上建设超高层的地方

疫情期间超高层人口密度大，这个缺点被市场放大了，而未来人们还是会关注地段本身

5、风情即价值

在人的流动性不大的时候

风情的价值是没有被人们传播

郊区层面

瑞安在徐泾搞了个蟠龙天地，今年在浦江也做一个类似的项目

金茂横沔也是这种风格

风情的直接价值在于地方政府觉得这个地方是需要保留的，必然配之以永久的低密度公共空间

市区层面就更简单了

规划上写了风貌建筑，是历史选择过的价值沉淀的再现

很多人讨论指导价21万或者25万，没有疑问都是限价的

现在还在成交差不多卖价的二手高层住宅，完全不是一个层面上的较量

从这个意义上，2023年的二手豪宅价格依然存在被新房打击的风险