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刚需福地——嘉定，500万预算今年有那些地铁房？

发布时间： 2023-02-03   点击次数： 747次   来源：魔都房房房   作者： 张张包

要说这两年外环外各区中热度高、最受欢迎的一个，嘉定一定是榜上有名的。

刚需福地说的就是嘉定。

光有地铁可能不算什么绝对优势，地铁必须要通过市中心，城市界面还得要新、产业也要足够“亲民”，可以经常去打卡的地标建筑也一定要有！

这样看来，能同时具备这些优势，而且房价还不算高的，可能也就只有嘉定了。

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01 嘉定优势明显

虽然没有松江那么浓厚的底蕴，也没有宝山主城区的地位，但是，嘉定长时间以来，都被称为郊区最宜居的中心之一。

通过去年已有的7个批次的认购数据已经可以看出来，嘉定去年也是热盘频出的。

在前7个批次的供应中，供应了21个新盘，大多数认购组数都超出了可售套数，热门项目更是三个人抢一套房。

而且，作为一个新城，嘉定的新购房群体中原住民的占比相当低，在嘉定买房的也大多数是全市的刚需用户。

一方面，嘉定的轨交通达率非常高，已经拥有了四条地铁线路，包括11号线、14号线、嘉闵线和13号线。

市中心几个重要的区，普陀、长宁、静安、徐汇、黄浦、浦东陆家嘴都是直通线路，也都是南北/东西贯通，延伸性也很强。

例如从嘉定江桥到浦东陆家嘴，地铁14号线约14站左右，按照每站平均3分钟的用时计算，完全在大众可以接受的通勤时间内。

另一方面，嘉定区域内各个板块也各自有着非常明显的优势：

特别是安亭、南翔这几个板块。

安亭：汽车产业集中，成熟、生态环境好、还有大面积的商业配套，入手的门槛也比较低；

南翔：虽然能级比不上安亭的GDP高，但南翔的医疗器械、游戏动漫、高新技术产业也很强，而且嘉定最大的商业和11号线、嘉闵线双轨交都在南翔；

马陆：马陆除了澄浏公路以东的生态保护区外，全部都被纳入到了嘉定新城范围，远香湖中央活动区、马东产城融合区（嘉闵线（在建）嘉戬公路站附近）都是未来发展的重点，而且目前上车门槛低，性价比高；

江桥：作为距离市区最近片区和大虹桥的一部分，凭借北虹桥规划顺势而起，再加上区域内新盘数量稀缺，非常热门；

菊园新区、嘉定工业区等，凭借嘉闵线（在建中）、11号线，接驳市区非常便利……；

所以对于预算有限，但需要通勤市区的朋友来说，嘉定区是性价比最高的选择。

02 嘉定刚需上车盘

通过下表可以看到，一共11个项目，依据交通网来分配大致可分为两类。一类分布在轨交11号线周边，最近直线距离约300m，最远直线距离700m；另一类则是在嘉闵线附近，最近直线距离100m，最远1300m。

先看11号线，在马陆地铁站周边，去年二批次新拍的保利越秀·嘉悦云上和金地西郊悦章均已经站上了4.98万/㎡，相较于原先4.9万/㎡的价格略有上浮。

金地峯汇二期价格4.9万/㎡，比起新房指导价4.81万/㎡还是贵了的。不过，据中介说目前周边的二手房大约都在5.5-5.6万了，冲着这个倒挂项目也是值得冲的。

嘉定新城附近，去年三批次土拍中出让的中建万科未来城地块联动价5.04万/㎡，按照浦东曹路招商璀璨城市TOD的入市来看未来很可能还会超过这个价格。项目户型过程稿如下：

象屿路劲·都滙云境项目，土拍联动价4.5万/㎡，一街之隔就是路径悦茂府，入市价格4.45万/㎡，虽说还是涨了，但一年多时间这个涨幅算是良心价格。

03 嘉定刚需盘详情

越秀保利嘉悦云上二期

该上海在售楼盘地块是在2022年上海二批次集中土拍中，由保利发展和越秀联合体共同拍得，溢价率为9.81%，联动价4.98万/㎡。

「越秀保利嘉悦云上」在规划之初，就是奔着区域标杆产品做的，社区内很多方面的规划，都在向高端社区靠拢。

「金地西郊悦章」项目拟规划建设8栋18F高层，1栋16层高层，1栋3F配套用房及其他配套设施，可售商品房576套。

出让面积24908.4㎡，容积率2.5，中小套户型占比地上面积约84.9%。

社区1栋配套建筑，规划有文化活动室、便利店、老年活动室、快递柜等。

具体规划设计方案如下：

该上海在售楼盘隔壁同样是金地操盘的项目金地峯汇，品质方面有参考的模板。

项目周边的住宅房龄都比较新，住宅用地也在陆续拍卖，整体的城市界面和人居氛围，崭新且高端。

该上海在售楼盘周边整体的商业配套非常豪华，不远处就有好世商业广场，约13万方大融城，约4.1万方吉宝绿地缤纷城。

金地峯汇二期

小编之前也去金地峯汇踩过盘，结果工地没啥看头，就进了一家中介公司聊天了，小编也就是社牛级别吧。（掐个腰）

先说项目本身，周边城市界面还不错，看着很舒服。金地峯汇算是妥妥的地铁盘，距离11号线马陆地铁站也就大约600米距离。

看完工地又去和中介聊了聊，沟通的重点就是倒挂！据中介说目前周边的二手房大约都在5.5-5.6万了，金地峯汇新房指导价4.81万，值得冲的。

而且，周边要建设一所九年制学校——宋校嘉定实验学校，并且今年9月份就要在新校址开学了。

该校是嘉定“新城核心功能区启动项目”，给嘉定新城带来了重磅利好，宋校一直是上海知名且非常热门的民办学校之一，这所嘉定分校应该是宋校第一所公办教育。

该校2020年已经开始招生了，但是由于教学楼未建成，暂时借用新城实验学校教学楼，招生6个班。新校今年9月就已经开学了，预计以后还要扩招更多学生。

金地峯汇还是非常值得期待一下下滴~

大众马陆项目

嘉定区马陆镇嘉定新城JDC10502单元（复华园区）02-01地块规划方案公示。项目拟建2层配套设施2栋，14层住宅楼1栋，17层住宅楼1栋，18层住宅楼6栋。

该上海在售楼盘地块周边小区众多，生活氛围较好，距离嘉定体育中心400米，还有有新成路小学、练川实验学校、迎园医院等配套。

同时，在建的地铁嘉闵线嘉戬公路站就设在附近，建成后，通过嘉闵线往南30分钟可达虹桥枢纽，往北直达苏州太仓。

地块名称：嘉定区马陆镇嘉定新城JDC10502单元（复华园区）02-01地块

四至范围：东至澄浏中路,南至叶城路,西至基地边界,北至嘉戬公路

土地用途：普通商品房。

容积率：2.0

出让面积（㎡）：27767.0

成交价（万元）：124195.0

竞得人：大众交通

房地联动价：43700元/㎡

中建万科未来城

这个CBD地块，最终还是属于中建二局&万科。

一起来看早先流传的设计图，一起提前感受下嘉定新城CBD项目的震撼面貌。

盘古园府

「盘古园府」正处于嘉定核心区。再加上现有的11号线加持，「盘古园府」直线距11号线白银路站仅约700米，妥妥的正地铁房，置业好选择！

待上市房源位于15#楼，是小区的楼王位置。共132套、2梯4户，建面约83㎡2房和约125㎡4房。

象屿路劲·都匯云境

2022年上海三批次土地交易中，象屿&路劲以15.915亿元竞得嘉定区菊园新区JDC1-0403单元30B-01地块，楼板价22751元/㎡，溢价率9.38%，房地联动价45000元/㎡。

项目规模：

该上海在售楼盘拟建9栋住宅，1栋社区配套用房，

以及相应的配电房、垃圾站、地下车库

总建筑面积为10.35平方米

其中住宅计容面积约为6.47万平方米

保障房计容面积为0.32平方米

其他配套设施计容面积约为0.21平方米

规划套数690户

根据项目规划设计方案公示：拟建4栋11F小高层住宅、1栋13F高层住宅、3栋18F高层住宅、1栋保障房以及配套用房，总建筑面积约为10.35万平方米，其中住宅部分计容面积约为6.47万平方米，保障房计容面积约为0.32万平方米，其他配套设施计容面积约为0.21万平方米。

规划总户数690户，其中可售商品房约640套！

根据项目规划，产品产品为建面约93-140㎡3-4房，主力户型为建面约89-99m²3房，总价大多在400-450万之内，非常适合刚需上车。

南山嘉荟领峯二期

项目此次推出的是建面约105-140㎡全能户型，从三房到四房，满足不同年龄段的家庭生活需求。

约12-14层一梯两户装修洋房，无连廊设计，规避单面采光和采光不足的烦恼，有效降低公摊面积，提高空间利用率，保持恰到好处的邻里关系。

「南山嘉荟领峯」该地块住宅规划共10幢，总户数613户，容积率1.87。

该上海在售楼盘共包含两个地块：

1、73-03地块，东至新成路，南至斜泾河，西至基地边界，北至基地边界；

2、73-07地块，东至新成路，南至新罗路，西至新靖路，北至斜泾河。

根据出让合同显示，73-03地块为纯住宅用地，容积率1.6；73-07地块为商业住宅用地，其中普通商品房≤70.0%、商业用地≥30.0%，建筑限高50米。

住宅套数下限73-03地块为220套，73-07地块为393套，需配建5%的保障性住房，全装修比例100%，中小套户型至少占比总建筑面积的80%，未来主力户型基本为不大于100㎡的刚需三房户型，按照联动价计算总价约400万左右。

根据设计方案显示，「南山嘉荟领峯」共计规划11栋12-14F高层住宅，2栋配套用房和2栋5F的商业综合体，从设计图来看，应该是1梯2户的产品。

深业安亭项目

该上海在售楼盘地块即嘉定区安亭镇JDC3-0602单元34-02地块

四至范围：东至雅丹路，西至百安公路，南至硕望路，北至雅丹路

用地性质：居住用地

总面积：43128.5㎡

容积率：2.0

成交价（万元）：163970

溢价率：8.63%

新房指导价（元/㎡）：36500

竞得人：深业

昌吉东路已经很多年都没有新房供应了，地块的房地联动价3.65万/㎡，与此前路劲上海派3.6万/㎡均价差不多。

地块一大优势就是靠近11号线，交通方便，不过经过了这么多年的发展，区域内的商业配套依然没有太大起色。

上海国际汽车城安亭项目

该上海在售楼盘四至范围：东至米夏路，南至木斯路，西至博园路，北至新开路

本项目规划老年活动室、养育托管点、文化活动室等公共设施，建成后可容纳1159户，其中保障性住房168户、高层住宅623户、多层住宅368户，机动车停车位1395辆，非机动车停车位1193辆。

佳兆业城市广场

佳兆业城市广场位于嘉定区新建一路与澄浏公路交汇处，建筑面积约82-92㎡，距离项目1公里范围有华润万家，是集休闲、娱乐、餐饮、住宅为一体的综合性体，项目东侧在建一个300亩的生态公园。

总的来说，嘉定区500万级别的地铁盘都称得上价格良心的项目了，整体有涨幅但都不大。

新房小幅涨价不仅能证明新房所在板块确实有价值，缩小一二手房源价格差距，而且还能吸引更多的房企买地卖房，供应量上来了，刚需购房者可选择的面就广了。