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北外滩爆发，别墅baby来啦！

发布时间： 2023-02-13   点击次数： 387次   来源：魔都房房房    作者：张张包

自从北外滩规划发布后，不管是企业入驻还是新房入市、即便是周边板块的新房也都热度很高。之所以能有这么高的热度，除了规划能级高、地理位置好，和其优秀的兑现能力也息息相关。

首先就地理位置来说，北外滩位于虹口的南部，总面积约4平方公里。

虽然感觉没多大，但是在22年吸引了各路资本大规模投资，去年全年共成交6个大型项目，总成交额接近180亿，占据了整个上海最大的市场份额，是“人小实力强”的代表。

2022年完美收尾，23年北外滩其实也好戏连台。

01

上半年基本建成

北外滩核心区工程

空中连廊示范段一二期

北外滩核心区工程——空中连廊示范二期项目在2022年最后一天“冲刺开工”，预计2023年上半年基本建成。

示范段一二期连廊竣工后，北外滩核心区内三大商业综合体北外滩来福士、友邦金融中心和金茂广场将实现立体无缝连接，构建上海一流的商务、消费和休闲环境。

4.5公里空中连廊系统

据悉，北外滩核心区内规划设置约50公顷无车区，也就是人造休闲区，不同于公园的设置，比公园更加安全，区域内没有突如其来的自行车，让散步更安全。

无车区范围内倡导慢行优先，人们在此可自由享受公共空间，地区活力也将由此得到最大化激发。连廊将7x24（7天24小时）为通勤提供便利，同时串联区域内各类公共功能，极大丰富观景和休闲体验。

“全天候”空中连廊示范段一期项目

同时，源于“人性化、立体化、艺术化”的设计创新理念，空中连廊示范段一期和二期项目分别首创了沪上首个带膜结构阳光棚连廊和首个双层连廊。

已竣工的空中连廊示范段一期项目直接串联最新入驻北外滩的友邦金融中心和金茂广场，呈南北走向。

空中连廊示范段二期项目—“上海首创”双层连廊

新开工的二期空中连廊直接联接北外滩来福士至友邦金融中心的二层和三层，呈东西走向。该段连廊为双层曲线型建筑形态，是上海首创的双层连廊，其设计概念延续“飘带”的理念，采用与一期连廊一致的建筑语言，轻盈通透，形成一体化的整体效果。

二层廊体呈现出边缘轻薄的视觉效果，仿佛帆船游弋在北外滩的高楼大厦之间。廊面设置了花境景观绿化和休憩空间，在保证基本通行功能的前提下，增强了步行的体验感与亲和力，彰显出公共空间的环境品质。

三层廊体采用了折面的造型设计，方向各异的斜柱支撑起三层桥面，增强了造型的艺术化表现力。

02嘉兴路街道

惊现2个住宅地块

北外滩还有更炸的，别墅老baby今年也得来。

嘉兴路街道

hk356B-01地块（138街坊）

hk311-01地块（135街坊）

历史风貌保护项目

实施主体候选人遴选公告

这意味着

北外滩又将新增两宗住宅用地

来看看在哪里？

地块航拍；来源：大疆社区

此次虹口区推出的两幅住宅地块，地理位置极为优越，距离北外滩核心区仅隔一条周家嘴路，距离黄浦江也仅1公里左右。

根据遴选公告显示，这两幅地块总占地面积为30187.9平方米，地上计容面积为53805平方米，项目设立土地使用权底价，底价为人民币(大写)伍拾壹亿伍仟柒佰叁拾柒万元(RMB 5,157,370,000元)，折合楼面价约95852元/平方米。

hk356B-01地块（138街坊）

根据文件，356B-01地块限高15米，容积率只有1.35，规划为一类住宅组团用地；大概率是别墅类产品。

并且，地块没有自持需求；没有中小套户型的限制以及装修比例的要求。

也没有要求配建设保障性住房，是一宗单纯的一类住宅组团用地。

不过，该地块的历史建筑保护更新的规模比较大，不小于2.54万平方米。

相比于356B-01地块，hk311-01地块的历史建筑保护保留规模来的略小一点，只有0.34万平方米；2.5的容积率，限高80米，三类住宅组团的高层住宅；据规划显示，地块要求为100%的装修交付。

hk311-01地块（135街坊）

另外，建筑需求以及需要配建的公共设施就来的比较多。

并且需要建设1389平方米以上的保障性住房。

另需建设约300㎡ 的健身点；约100㎡的生活服务点；约200㎡的社区食堂；建成后的产权归区政府所有。

1.35的容积率也是北外滩少有的别墅产品，没有中小面积的要求，也没有框定装修比例，未来的房地联动价应该不低。

hk311-01地块需要配建的公共设施略多，而且还有保障性住房的比例；产品住宅方面，2.5的容积率，100%全装修。

值得注意的是，两宗地块暂时还未明确规定住宅套数；总体来说，356B-01地块对于历史建筑的保留和修缮要求比较高。

地块为成片风貌保护街坊，规划范围内均需进行肌理保护。

03北外滩新盘

距离外滩最近

在2020年的规划中，北外滩有25幅住宅性质的地块，而在去年8月，规划调整，住宅性质的地块则达到了26块。

提起北外滩不得不说有两个盘，在距离上是真近：新湖北外滩&海泰北外滩。

新湖北外滩是目前所有新盘中距离外滩最近的一个，步行到外白渡桥，分分钟就能到外滩，所以位置上几乎是没有槽点。

但因为这个项目是叠墅+洋房+小高层的设计，而且别墅居多，所以价格上要比隔壁两年前10.96万/㎡入市的外滩豪景苑高出不少。

海泰北外滩位于北外滩核心，距离外滩源仅有约600米。项目从建造起就立意PK魔都顶豪标杆汤臣一品、自带屋顶停机坪、170米浦西住宅第一高。是自带光环的新贵大面积顶级豪宅。

虽然住宅的供应变多，但实际上，到目前为止，整个北外滩确定的在开发的住宅寥寥无几，而且入市的节奏都非常慢，不知道今年能不能乘胜追击。