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上海新房楼盘动态 | 狂飙！没有最长，只有更长！贷贷相传！

发布时间： 2023-02-18   点击次数： 511次   来源：上海楼市揭幕    作者：冬哥

昨天冬哥直播时爆料了南宁这个雷人的“重磅利好”，不少粉丝纷纷互动响应，想再聊聊贷款延长这个事，那今天就大家关心的“槽点”，冬哥再说两句：

一方面说明南宁的楼市低迷，另一方面，其实在这之前，不少地方也传出贷款年限延长的消息，像杭州、宁波的75岁，南京的80岁、成都的90岁、甚至北京也传出80岁……现在传到南宁的百岁，真是突破无极限，干脆150岁呗！

当然，这里有个概念还是跟大伙儿说清楚，贷款年龄到80岁，不是说80了还能贷款，而是说你最晚的还款期限是到80岁，比如你50岁去买房，还能贷30年。

关于对这次的看法，冬哥归纳三点：

1、原来房贷的年限设置，是按照最长期限30年，倒推年龄界限。

之前大部分的情况是，房贷可以申请最长为30年的贷款期限，根据是否具备民事行为能力，和赚钱还款能力，基本把年龄卡在18-65岁，18岁之前叫未成年，65岁之后也基本退休，所以实际上，在很多银行信用评估体系当中60岁就是房贷的门槛，而现在这波操作，就是你70岁了，还能贷30年呢！

2、实质是释放老年人及家庭的购买力，刺激楼市。

有人问活不到100岁咋办，那还可以接力贷，用父母的名义来购房，子女作为接力贷的共同贷款人，这样就做到了“贷贷相传”，贷款期限最长就能贷到100岁。

毕竟能够把贷款年限拉长，对家庭整体来说，还贷压力小还是小很多。

比如一位50岁的购房者，想在上海买二套房，准备申请400万元纯商业贷款。按目前上海二套房利率计算，选择等额本息方式，如果只能贷款20年，那么每个月需要还款27177.72元。如果可以贷30年，那么每个月还款额就将减为22336.55元。这一下还款压力就少了近20%。

这对鼓励购房还是有积极意义的，特别是在当前咱们国家人口偏向老龄化的背景下，像上海这种购房主力基本仍是40-50岁左右，尤其不放过退休后老人的购房潜力，年轻人可能会失业，但老年人的退休金不会断……

所以适当延长贷款年限，共同还贷，降低还贷成本，为了刺激楼市真是拼了。

3、大上海目前啥情况？

冬哥咨询了部分银行朋友，虽说法表述各执其词，但目前上海大部分银行规定的房贷到期年龄上限是70岁或75岁。真要到80岁，还是一事一议，就看你的收入证明、家庭工作背景等条件了。

所以应对大势，更要赶紧抓住机会！来一起看看今年上海楼市非买不可的十大刚需楼盘！

1.悦达玲珑湾

上海房价4.41万，17号线/示范区线/嘉青松线青浦新城站

青浦新城中央商务区全新盘悦达青浦新城项目案名已公布-悦达玲珑湾，指导价4.41万/㎡，可售套数约180套，预计23年一季度入市！

根据设计方案来看，项目拟建4栋16F高层住宅和1栋4-5F的商业综合体，可售套数约180套左右，部分1梯2户，部分2梯4户。

去年7月25日，上海第二批次土拍中，悦达以3.78亿竞得青浦区夏阳街道达慧路南侧08D-01地块，楼面价17000元/㎡，商业占比15%。地块出让面积11130.7㎡，容积率2，总建筑面积32586.58㎡，房地联动价44100元/㎡。

项目地块东至华浦路,南至水渡浜路,西至阳汉路,北至达慧路，距离17号线青浦新城站直线距离约800米（步行约1公里）。

2、象屿都匯云境

上海房价4.5万，11号线嘉定西站

嘉定菊园全新盘象屿路劲菊园项目，确定案名象屿路劲·都匯云境，位于11号线·书香境·国际都匯洋房住区，将推建面约90~140㎡产品，联动价4.5万/㎡，预计第二批次入市。

2022年9月26日，上海隽安置业有限公司联合象屿地产集团有限公司以总价159150万元竞得嘉定区菊园新区JDC1-0403单元30B-01地块，楼板价22751元/㎡，溢价率9.38%，房地联动价45000元/㎡！

该上海新房楼盘东至红石路，南至沪宜公路，西至柳菊路，北至竹笛路，位于路劲悦茂府的南侧，距离11号线嘉定西站直线距离仅380米！

根据项目规划设计方案公示，拟建4栋11F小高层住宅、1栋13F高层住宅、3栋18F高层住宅、1栋保障房以及配套用房。

总建筑面积约为10.35万平方米，其中住宅部分计容面积约为6.47万平方米，保障房计容面积约为0.32万平方米，其他配套设施计容面积约为0.21万平方米。

规划总户数690户，其中可售商品房约640套！

据了解，项目将推出建面约90-100-140㎡3-4房，适合不同的置业人群，根据指导价4.5万/㎡，预计总价约380-700万左右！

3、中建万科未来城市

上海房价5.04万，11号线嘉定新城站

最新消息：11号线嘉定新城站东侧200米的距离的黄金位置，嘉定新城版“天空之城”——中建万科嘉定未来城项目！紧邻万达广场东侧即将推出2180套新房供应！

北侧就是区域内的三甲瑞金北院

根据官方的最新说法，项目会首开中部E20B地块，将推约300套89-175m²3-5房。另外，小道消息称，项目目前的内部预估分，为60分，各位60分左右的小伙伴，可以持续关注！

该方案利用了地块之间中央景观的空间，设置了商业街区与集中式商业，未来目测体量不小，错落穿插办公楼，形成类似于商业一条街的概念。

除了商业，方案的住宅设计也是另外一大亮点，新的大平层户型跃然纸间。

周边配套

交通：距离地铁11号线嘉定新城站最近地块约150米，邻近宝安公路与高速出入口。

商业：核心商业有嘉定中信泰富万达、大融城、宝龙城市广场、南翔Mega等；核心办公有嘉定新地中心、宝龙中心、保利国际广场、首建智谷等；区域内的高端酒店有凯悦、喜来登（8km）两家。

学校：地块自带0.6万方配套幼儿园，700米内有四所幼儿园与一所小学、中学，附近还有华二初级中学、交大附中分校等中学。

医院：宗地北侧紧邻交大医学院附属瑞金医院北院，2.5km内还坐落有嘉定妇幼保健院与同和骨科医院

4、南山华漕项目

上海房价6.6万，13号线芳乐路站

大虹桥前湾，南山华漕项目是华漕区域未来的供应主力。据悉，项目主力户型建面约96平、131平3房2厅2卫户型，精装交付，共416套可售住宅。

今年9月，上海第三批次土拍中，南山集团以173550万元，竞得闵行区华漕镇MHPO-1403单元53-01地块，地块出让面积22754.3㎡，容积率2，溢价率8.96%，成交楼板价38136元/㎡，房地联动价66095元/㎡。

该上海新房楼盘地块东至徐亭路,南至53-02地块,西至金辉路,北至芳乐路。紧邻13号线、示范区线，项目南侧为首创禧瑞荟、虹庐湾。

根据公示，项目容积率为2. 0，限高60米，需配建5%以上的保障房，全装修比例50%,预计交付标准为部分精装，部分毛坯。

要求中小套户形不得低于80%，也就说项目未来主力户形为建面约105㎡3房为主，住宅套数下限455套。

南山项目位于炙热的闵行前湾地区。上海2035，虹桥划入主城，成为新的城市副中心，定位为全球城市功能主要承载区。其中约30k㎡的前湾地区将重点打造，成为面向国际国内的世界级“会客厅”。

5、保利光合上城

均价 6.99万，15号线元江路站

15号线元江路TOD保利光合上城项目已取证认筹。

项目打造建面约89㎡-135㎡3-4房精奢住区，首批推出324套，建面约89㎡、99㎡臻品3房。

项目还有保利光合臻园产品，今年第一批次已过会，均价6.5万/平，即将取证认筹。

元江路项目地处上海闵行区南部，毗邻15号线元江路站，总计容建筑面积38.8万㎡，打造集商品房、保障房、租赁房、办公、社区商业和公共服务配套等丰富业态于一体的大型滨水TOD项目。

据了解，项目开发将引入申通地铁集团地铁停车场综合上盖项目的长期开发经验，及成熟完善的TOD开发运作系统，整合保利发展控股自有的超级综合开发运营能力，于上海打造具备行业影响力的高品质项目。

由于该上海新楼盘优势太过明显，交通出行非常便捷，项目极有可能会是闵行下一个热点盘，预计60分左右。

6、瑞仕半岛璟庭

上海房价7.03万，6/12/21号线东靖路

上海城建高行项目案名发布为瑞仕·半岛璟庭，全套户型图发布，推约99-160㎡高层&叠墅，共计1158套房源，第一批次已过会，共计372套房源，均价7.03万元/㎡！

据悉，地块周边的二手房价格基本在8-9万之间。东方城市华庭距地铁最近，二手房挂牌价格约9万/㎡，房龄2006年。海韵名庭二手房均价约8.7万/㎡，2013年商品房。该地块房地联动价70300元/㎡，一二手倒挂2万+。

项目东至莱阳路，南至G08-02地块，西至G08-03地块，北至G08-03地块和东高路，距离6+21号线东靖路站步行约1公里！

根据出让合同显示，地块容积率为1.8，为纯住宅用地，住宅套数下限1968套，需配建5%以上的保障房，全装修比例100%，地块内中小套户型不得低于住宅总建筑面积的70%！

该上海新房楼盘体量25万方，地块坐拥水岸围合，绿荫环绕的地利条件，产品为稀缺的叠拼、大平层及高层的组合，构建一个动静皆宜的品质社区。

交通配套方面，项目除了距轨交6号线东靖路站直线距离约400m外，据悉，21号线一期起点站也是东靖路站，将于6号线形成换乘，而从洲海路站坐2站即达东靖路站，可谓是3轨交汇。

商业配套方面，据悉，东靖路站TOD项目即将动工，包含约5.64万方休闲娱乐、0.56万方社区、2.82万方商业及零售、2.26万方交通建筑，集餐饮、购物、影院、亲子、体育中心、社区服务等功能于一体。（项目各业态体量以实际建设为准）

另外，2022年1月29日，外高桥集团股份与印力集团在森兰国际大厦举行森兰印象城项目合作签约仪式。森兰“印象城”总体量约10万方+，将利用“城市绿肺”森兰绿地的无边界性，规划近万方的体育主题空间、近万方的社区活动空间等多元业态场景。全新的森兰“印象城”就位于森兰名苑的南侧。

项目通过6号线一站即可到达巨峰路站，还有规划中的地铁上盖嘉里金桥项目，是计容面积超25万方商住办超级综合体，网传将建造金桥嘉里中心。还有森兰商都、阳光天地、万嘉商业广场、绿地乐和城、沃尔玛山姆会员商店（外高桥保税区店）等。

生态资源方面，项目距上海中心城区八块楔形绿地之一的森兰绿地公园仅800米。森兰绿地公园总面积约332公顷、绿地面积约262公顷、森兰湖面积约70公顷。

7、华发半岛华庭

均价7.06万，2号线唐镇站

最新消息：华发半岛华庭第一批次已过会，首推335套约100/130左右户型房源，过会均价：70620元/㎡。

在2022年二批次土拍中（7月25日），华发以约44.8亿拿下了一个高关注度地块——浦东新区唐镇中心镇区PDP0-0405单元C-01B-09、C-01B-10、C-01B-13地块。

该上海新房楼盘东至佑仁路，西至允迪路，南至规划C-01B-06地块，北至唐龙路。

其实就在绿城玉兰花园隔壁，位置非常好，正唐镇，距2号线唐镇站直线距离约600米。

联动价70620元/平，这价格相比之前的华侨城纯水岸一分没涨。目前绿城玉兰花园（二期）二手房挂牌价多在11万+/平。

所以，项目性价比非常突出。

据悉，项目主力户型为100平米内的3房（不封阳台），最快明年初入市，网传户型图曝光（过程稿，以开发商发布为准）：

周边配套方面：

自驾道路：可以通过项目北面新通车的龙东高架路，快速上到中环去往市区各大核心商圈，周边还有高科中路、华夏路等，去往浦东各节点都比较便捷。

商业：有恒生万鹂广场，阳光天地；地铁去张江长泰广场也非常方便。

休闲：周边有约60万㎡“龙东公园”（张家浜楔形绿地三期，在建），近20万㎡人工湖“龙东湖”，唐城绿地文化公园、金海湿地、华夏公园等。

医院：周边有浦东新区人民医院，曙光医院等。

8、中建张江广兰路项目

联动均价8.3万，2号/21号线广兰路站

该地块位于中环内区域，又在长期断供的张江板块，联动价8.3万/㎡，未来一定成为妥妥的高分热门盘，吊打浦东诸盘！

项目位于张江科学城核心区和广兰路的地区中心，不仅与广兰公园隔街相望，咫尺张江中学，同时距轨交2号线直线距离约700米，距21号线（在建）广兰路站仅400多米，所在板块商业较成熟，同时周边有在建的张江广兰路地铁综合体项目商办加持。

此外，近日广兰路站地铁上盖——浦东新区Z00-1603单元（张江集镇单元）B07-9地块商办项目，规划设计方案公示：

该上海新房楼盘规划将建设成以商业、办公、体育休闲、轨道交通等生活枢纽功能的社区商业中心，以集成电路、人工智能、生物医药等科技创新类产业为目标，树立张江乃至浦东新区TOD城市综合体标杆。

建设地址：东至B07-10地块，南至B07-11地块（吕家浜北侧绿地），西至广兰路，北至B07-11地块（祖冲之路南侧绿地）。该地块整体位于广兰路与祖冲之路交叉东南侧，属于地铁2号线和21号线广兰路站上盖商办项目。

9、建发璟院

联动均价8.91万，12号线东兰路站

建发璟院地处闵行古美，是闵行区内最早开发的居住片区之一。

项目位于中环和外环间、同时加持沪闵高架直通徐家汇，周边拥有3条快速路出行。

更重要的是，古美板块依托地铁9号线和12号线，2条地铁可直达徐家汇、徐汇滨江、淮海中路、南京西路等市中心重要节点。

而该上海新楼盘就位于12号线东兰路站，出站即到家，对于目前想到买到中外环间的新房，这种优势无人能比。

同时，北侧约1公里直线距离就是漕河泾产业园，腾讯、字节跳动、阿里、默沙东等知名互联网及医药企业总部就坐落于此。

有着优质交通再加上临近高科技产业园区，为建发璟院又增添了不少优势。

在看它的倒挂，项目附近，距离漕河泾产业园更近的2006年次新小区九歌上郡在10月成交了一套97平的低楼层两房——单价超过11万。

这个小区距今已有16年之久，品质显然要比建发璟院低出许多。那么这样的小区，成交价都已达11万。

按照房龄系数折算，11万的九歌上郡相当于13万的新房单价水平，如此看来，建发璟院单价还不到9万，至少3万/平的倒挂。

再对比它北面的万源城次新小区，万源城御璄的大平层，挂牌价已经接近14万/㎡，万源城尚郡等次新小区的挂牌价已经接近12万/㎡，一二手倒挂最高达4万+/平。

所以，建发璟院接下来入市，很有可能成为上海西南地区的“超级红盘”。

最新消息，位于12号线东兰路站地铁上盖的「建发璟院」项目目前销售团队已经组建，或将在今年第二批次入市！

10、嘉里荟萃庭

预计均价9W+，6/12号线巨峰路站

金桥新房2023年已开始发力，供应量逐步增多，浦东购房者非常关注的嘉里巨峰路TOD综合体，案名定为：嘉里荟萃庭！

该上海新楼盘是购房者关注的重中之重，项目的城市展厅已开放。

主推建面约99㎡3房和建面约150㎡4房，合计416套可售住宅。

2021年2月，经过12轮竞价，嘉里建设&GIC（新加坡政府投资公司）联合体以总价60.14亿元竞得浦东新区浦兴社区Y000901单元02-01A地块，折合楼面价23832元/㎡，溢价率0.2%。

该上海新房楼盘位于地铁6号线与12号线交汇站巨峰路站上盖，地处中外环间，浦东金桥板块。地块东至曹家沟防护绿地，南至巨峰路防护绿地，西至张杨北路和02-01B地块，北至双桥路，出让面积66059.5㎡，容积率3.82，建筑面积252347.29㎡，地上建筑限高120米，住宅套数下限470套。

根据规划，项目地上包含一栋办公塔楼及其商业裙房，三栋住宅楼，一栋公共租赁房及公共服务配套楼。住宅地下室两层，商办地下室三层。

该上海新房楼盘囊括了近22万平方米的超大型地铁上盖购物中心、约4.7万平方米的高品质住宅、约2.5万平方米的优质办公楼，以及约13.7万平方米的停车及配套服务设施，充分考虑站内换乘的便利性和大流量汇聚的优势，将人与建筑、人与交通网络、人与商业有机地紧密连接。