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上海买房，眼里是不是只容得下新房？

发布时间： 2023-05-14   点击次数： 283次   来源：魔都房房房   作者：国家开发银行大厦官网小编整理

上海楼市给人的感觉一直比较“疯狂”。

呆在这行的时间久了，有一种每天都在发生大事的错觉。

房价涨了还是跌了，楼盘热门还是爆冷，哪里又在维权了，谁又在搞骚操作......

总之就是，魔幻。

而这些大多都围绕着两个字：打新。

这个词汇引用自股票交易中，指购买某只新股来换取未来的高回报，放到房地产市场里，则指在楼盘预售阶段购买一套新房，换取保值甚至增值。

网络上，媒体的宣传重点也多是新房，项目的推荐、数据的罗列、板块价值的分析等等一搜能出现一大堆。

新房是很多人眼里的香饽饽，也是他们买房选择里的第一顺位。

针对这样的情况，很想问一句：大家，在上海买房，眼里是不是只容得下新房？二手房不配吗？

01

上海购房者，深陷打新困局

上海流行“打新”，让人有种不买就会亏的感觉。

千人摇号的名场面屡见不鲜。

今年的项目中，上海市中心静安区鸿印里，均价达14.2万/㎡，333套房源，认购量约1080组，认购率324%，入围分为81.4分；

闵行中外环古美板块建发璟院，均价8.91万/㎡，512套房源引来了2500组+认购，认购率达493%，入围分72分；

闵行外环吴泾板块象屿招商公园1872，均价5.2万/㎡，三批次359套房源1530+组认购，认购率约427%，入围分62.76分。

不管是市区新房还是郊区新房，都有可能被热捧，你会发现，上海这座城市，永远不缺购买力。

大家热衷打新的原因也很明了。

1.新房限价

2015年至2016年全国房价普涨，一线城市更是出现了多年未见的上涨。

2016年底，上海市房管部门开始严控预售证审批、严控新房价格。

这样一来，同板块中，很多差不多品质的新房要比二手房便宜很多。

对于部分刚需而言，新房的性价比是肉眼可见的。

2.涨价太快

虽然表面上，新房是限价的，但是它的联动价每年基本都有3%-5%的上涨。

同板块的新房价格，你今年看和去年看可能是天差地别的。

比如嘉定的热门板块江桥，去年开盘的虹桥天玺领峯是5.75万，而在今年一批次土拍中，龙湖拿下的地，联动价就涨到了6.2万。

就是这么的措手不及，所以，错过一次摇号机会，很可能就要增加成倍的预算。

3.倒挂明显

上海打新潮里，最大的吸引力莫过于资产增长的可能性。

在不确定的投资环境下，寸土寸金的上海，对比其它城市，被认为是能够托付起住房刚需和增值需求的少数城市。

新房比周边二手房价格低，倒挂明显。

以相对低的价位购入一套新房，不仅是一种相对稳定的资产配置，也是一种对未来升值的预期。

这样的想象，让很多入场的人都难以抵抗诱惑，由此变得狂热。

02

看不见的二手房

打新热潮的对比之下，二手房看似“无人问津”。

再者，二手房曝光明显不足，在网络上，我们经常可以看到媒体报道土拍预测、新房分批次入市预测，也有相对应的板块分析，项目推荐。

但极少有针对二手房做系统性的数据分析的。

其原因大概有两点：

1、二手房交易相对自由，更多是买卖双方的意愿，数据获取比较被动，很难做客观分析。

2、想想新房的钱是谁在赚？是zf，是开发商；二手的钱又是谁在赚？是“个人”。

所以，新房的火热现象谁最乐意见到呢？

二手房的不被看见导致很多人的理解跑偏：新房就是最好的，二手房能不考虑就不考虑。

但相当绝对的观点在楼市中一向是行不通的，那些你瞧不不上的二手房实际却有着源源不断的成交，其交易量甚至高过新房。

在很长一段时间里，新房与二手房的成交趋势总是并行的，而且，二手房成交量总是压新房一头。

这是因为一二手休憩与共，互相影响。

在供应上，

一手房保持比较合适的供应量，维持着适度稀缺，适度热度的现象。

二手房在存量的基础上，还有来自一手房的流入。

在输出上，

一边是二手房市场提供约60%比例的300万总价老破小满足刚需，另一边二手房房东因为卖房获得购买力重新进入一手市场。

楼市有了充沛的需求，由此形成一个健康平稳的状态。

03

买二手房还是新房？

上海买房，不是只有新房一种选择，在打新的路上备受挫折时，也可以看看二手市场，或许你会豁然开朗。

首先，我们要明确一手与二手房的区别。

第一就是交易流程、缴纳税费等的不同，这些在判断中起到的作用一般不大。

第二是贷款比例的不同，“三价就低”政策的实行，让很多预算不足的刚需，卡在了首付上。

第三是很多人关心的风险程度，新房大多是期房，板块的发展，房子的交付都是不确定的，

但二手房却是所见即所得的准现房，优缺点清晰明了，需要承担的风险也更低。

第四是投资价值的不同，新房的投资价值远大于二手房，但新房最后也不一定有高回报率，且打新过程磨人。

第五点最重要，就是房子本身，产品、地段、价格都不尽相同，里面有太多的排列组合，选择要有侧重，也要做取舍。

比如对于刚需来说，是买远大新还是市中心的老破小？答案都是因人而已异的。

最后，买房这件事没有标准答案，市场是动态的，尤其每个人的情况不一样，所以还是那句老话：适合自己的就是最好的。