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上海楼市政策调整，坏话接连不断

发布时间： 2023-02-10   点击次数： 816次   来源：上海楼市资讯圈   作者：宛耀飞

马上又是3月，上海楼市政策调整已经坏话接连不断了；

很多人喜欢站在自身的角度揣测政策，偏离的比较严重。

首先，几个比较离谱的，降低首付款比例、二胎/三胎增加买房资格，新房限售十年；

这些基本都不会，也不可能实现。

不过，有几个方面，真的建议可以适度的调整；

哪怕是在1-2个方面微调，所呈现的效果也是巨大的。

01. 差异化调整，五大新城

新房市场区域划分：城央不做调整，五大新城适当放松。

现在的上海新房，众所周知，越是城央市中心的新房，热度越高。

2022年，上海新房成交量8.9万套左右，同比下降3%；

（数据来源于网络，仅供参考）

从环线来看，以外环线为界，外环以内的新房触发积分制概率为58%；

即使不触发积分，很多项目认购情况也基本能过百，去化并不是问题。

外环以内却只有29%左右，正好是差了一倍。

今年外环外还有超过100个新房待入市，部分体量较大的项目取证次数有可能在2次或2次以上；

供应量还是集中在五大新城。

上海依旧是全国限购政策最严的城市之一，即使在去年大疫的情况下，限贷政策丝毫未放松；

政策层面上，只有临港放松了限购，以及人才落户限制的放宽。

或许，另外四个新城参考临港的调整模式，也在情理之中。

02.  房贷利率高位，下调可能性不大

截止目前，已经有30多个城市下调首套房贷款利率下限，其中最低降3.7%。

于是，很多存量房贷用户纷纷提前还款；

不过，部分银行给予的答复是最长排队时长要7个月之久。

按照100万贷款30年为例，若提前25年还款；

按照上海首套4.65%的利率，最高可以省下超过60万的利息。

目前上海的房贷利率是仅次于北京第二高的城市。

五年期LPR是4.3%，首套+35个基点，也就是4.65%的水平；

二套+105个基点，也就是5.35%。

远远高于全国房贷的平均利率。

不过，下调的可能性应该不大，因为房贷利率的下调要满足连续三个月同比、环比均下降；

而去年11月上海新房价格同比上涨4%，环比上涨0.3%；

短期之内，上海不满足这个条件。

大家希望还是能够有所下调的，毕竟上海的房价不低，贷款额度高，高利率产生的利息实在太多了。

03.  普通与非普通住宅定义标准

这个问题其实之前就讨论过，有人建议普通住宅和非普通住宅的标准做一下调整；

这样所缴纳的税费就能下降不少。

现在的这个标准还是比较苛刻的；

内环内普通住宅的标准是总价在450万以内，10万的均价只有50平米左右；

其余环线之间也只有50-60平的小面积。

而且，二手交易中所产生的税费也很高。

很多房子的经过十几年的涨幅之后，5%的增值税，累积到现在也不少了。

按照涉税评估价来看，做低或者不做低的区别不大，税费动不动就要大几十万。

该标准其实已经实施很长时间了；

从2014年开始直到现在已经过了9年，那时候的新房均价约2.69万/平；

而如今上海市场的新房均价已经涨到了6.4万；

价格翻了好几番，标准却还是以前的旧标准。

过高的税费让老百姓的购房成本也在不断增加，在税费上还是有一定的优化空间的。

04.  大力度的政策调整几乎不可能

有人说，今年1月的二手成交量只有8千多套，市场不是很好。

不过这是上海两年以来的第一次放开，而且很多人都是提前请假返乡，春节影响巨大。

1月的成交量其实不能作为依据。

如果2月的成交量依旧在1.5万套的枯荣线之下，二手核验价进一步放开的必要性就更大了。

新房市场依旧表现火热，杨浦城投悦尚海2月3日开盘，虽然没有触发积分制，不过去化成绩也不错，当天只剩下3套上海新房；

中铁虹桥逸都2月4日开盘收官，376套上海新房全部售罄，后续无上海新房加推。

前滩的海德壹号昨天清盘，大平层顶复最先选完，最高总价达到8500万，上海市场的购买力真的惊人。

从新房市场来看，春节之后有回暖的迹象。

其实，政策调整的方向要看市场的稳定程度，目前的上海楼市还是十分健康的，大调的意义也不大；

假如，政策进一步放开，其他城市的购买力就会被上海虹吸；

本来就不行的三四线城市，只会越来越低迷，二线城市的部分资金也会转向上海；

像上海这种一线城市的调整，“稳”是最重要的。