当前位置：主页 > 新闻资讯 > 春节过后，上海二手房可以抄底，还是再等等？

春节过后，上海二手房可以抄底，还是再等等？

发布时间： 2023-01-28   点击次数： 375次   来源：第一地产   作者：地产君

1

二手房连续环比下跌

今年的春节假期对于中介小周来说并不轻松。

“哥，你上个月看过的2号楼1602楼，价格现在调低了20万，估计还有空间可以谈一谈，你还考虑吗？”二手房中介小周给最近在她手里看房的几个客户，一一打去电话。

“问了5个人，基本上都说不考虑，再看看别的房子，只有一个说跟家里商量一下。”挂掉电话的小周无奈地说。眼下，是中介小周入行4年以来所遭遇过的行情最低谷。小周在闵行外环附近的一家品牌中介上班，主攻片区里几个次新楼盘。最近的一笔成交是去年8月，已经快半年没有开过单。

“去年6月份全面复工后，有过一波看房和挂牌的人，7月份我们门店成交了7、8套房子，有些是之前积压的，还有些是6月放开后挂牌的。当时以为市场会有一波反弹，结果只是昙花一现，过了7月，市场就迅速冷下来了。“小周一边说着行情，一边在手机上给记者翻看房子的挂牌记录。7月份的时候，她负责的小区平均成交价在9万/平，楼层或视野好一些的房子，单价能卖到9.2-9.3万/平，再往前一年，楼王里好的单元有成交过9.5万/平的，但是目前，挂牌价已经普遍下调到8.4-8.6万元左右，真正想要成交的话肯定还要再降一些。在这份记录里最久的一套房子挂了437天。

印象最深的是一套楼王高区的三房，房东人在海外，去年6月初小区一开门，就托朋友代售，贴着市场的底价，另送车位。十几组客户看房，当晚就成交了。“当时觉得业主卖亏了，如果放到现在，肯定卖不上这个价了。“

还有一个房东，是“卖房打新”的，在去年8月底突然得知心仪的楼盘准备在11月开盘，匆忙挂牌，之后的2周左右的时间里，从820万，分三次自降到760万，只有一个要求：30天内全款付清并过户。最后这套房子755万成交。“房东想得很明白，新房的价格和周边二手房也是倒挂的，差价有一平米1万多，买到新房，相当于把这波降价的钱全部回本，还有得赚。”小周直言。

数据说明问题。来自上海链家研究院提供的成交数据显示，2022年，上海共成交约16万套二手房，为近5年最低——平均每月只有1.3万套左右的成交，而一般概念里，上海的二手成交“荣枯线”是2万套/月。纵观全年，7月是2022年里唯一成交接近2万套的月份，之后一路“阴跌”，去年12月份实际成交1.2万套左右，成交套数为全年最低。

数据来源：上海链家

2

不降价就卖不出去了？

中原地产在年终报告里指出，2022年的成交量和上一年相比，打了6折。市场的持续萎缩反映到价格上，就是房价的松动。中介小周所面对的次新房小区，还不是价格调整最明显的。事实上，根据中原地产的研究分析，房龄大，质量不高的房源，年初议价空间只是在3-4%，下半年基本在8%，有的甚至达到10%。

价格何时触底，是买房者最为关心的一个话题。

朋友小刘是置换改善一族，房子卖了一年多了，还没有买进。2021年末，他刚把房子卖掉，就碰到了过年紧接着又是无法出入小区，等到再看房已经是下半年。“一开始还有点着急的，6、7月份看得最多，但是越看越感觉房价在跌，就想再等等，反而不那么急了。11-12月因为不便上门停看了一小段时间，发现之前9月份看过的房子，有好几套又便宜了二十几万，还挂牌着。这一年跌掉的房价，弥补掉租金还有得多。反正我卖房的款已经都到手了，我还可以再等等，放出眼光好好挑一挑房子。”小刘这样分析。

对此，中原地产首席分析师卢文曦表示，二手房价格说到底，还是供求关系决定。

2022年，新房投放量大，而且很多都位于热点板块，属于“有效供应”，不仅刚需能购买，首次改善也有不错选择余地，新房和二手房之间形成直接竞争，正在吸走原本属于二手房市场上的购买力。往年上海一、二手房的成交规模接近于1:3，也就是二手房交易量占楼市整体成交的7成以上，而2022年这个数字降到了1:2。

此外，前3年平均每年有大约3万套左右的旧改，其中绝大部分会选择购买二手房。而2022年大规模旧改停止，这股购买力大幅削弱，需求不足。

2023年，上海楼市预估有将近300个新盘上市，供应量不输2022年。在购买力被摊薄稀释的大背景下，二手房交易的话语权已经转到买方手中。

“挂牌量现在是很高的，如果不是降价急售，成交周期至少半年以上。反过来说，现在买二手房，像我们这里800万的房子在挂牌价的基础上再谈个20-30万的空间是有的。”小周直言。

“不过二手降价后，一二手房价的差距缩小了，二手房也不是全是劣势，即买即住，能省下租金和时间成本，小区配套也是成熟的，不需要等待培育期，对于拖家带口的人来说也是有吸引力的。去年年底开始，我也接待了几个从打新市场回过头来看二手房的客户，我感觉这是一个信号。目前成交还没有，是因为他们还想等房价再降。”身处市场一线的小周是最能感受到市场冷暖的一批人。

3

春节后，你会选择买房吗？

善于抓住机会的人，通常都有敏锐的市场嗅觉。量价齐跌，反过来看，会是买房的好机会吗？

有业内人士建议，买房需要考虑到“时间窗口”这个概念。中原地产在研判中提到：

通常“筑底”的时间周期在半年左右。因此时间节点推算，至少要到明年的3月份。市场最佳的结果就是明年上半年探底成功。

政策信号是修复市场信心。

量在价先，如果你看到成交量企稳，房价也会相应企稳。在这之前，就是最佳的“看房时间窗口”。

有一个现象值得关注，上海链家在近3个月内所监测的数据显示，内环以内成交占比增加，大户型、高总价房源成交占比增加。这也说明改善型需求在当前时点，仍有较为明确的入市意愿。

分析师认为，楼市的博弈很可能已经进入到一个新的阶段，卖家还有观望心态，而房东也不愿意更大幅度的打折让步，毕竟近期楼市利好政策多，市场信心正在被修复。

对于打算在今年买二手房的朋友而言，上半年是淘房的好机会。过完年，趁着挂牌房源多，议价空间大，真的可以安排多看房，房子的性价比是比出来的。

*应本人要求，本文中的小周，小刘均为化名。