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房产大数据告诉你：上海各地段的富贵变迁

发布时间： 2023-02-17 点击次数： 430次来源：上海公寓网作者：陈奎

在中国，上海可谓是一座典型的财富之城。从开埠到如今，尤其是近40年来，与上海财富地位在国内国际跃迁的同时，其内部的财富格局也发生了悄然的转变。

在选择大于努力的时代，买对一套房，买对一个板块，赶上一波房价上涨，胜过上班十年。为了研究上海市区地段排位的变迁，卓越时代广场售楼处置业顾问调查了上海各楼盘2004-2019年的新房售价（来自房地网官方，2020后因限价，失去部分参考价值）。

分2004-2006、2009-2014、2015-2019三个新房价格相对稳定期统计了各地区代表性新盘售价。

2004-2006新房售价

2004-2006期间大盘也有上涨，开盘时间越早、售价越贵说明地段价值越高。

最低报价比最高报价更具地段参考价值。景观加成大的小区，高/低报价相差很大。

第一梯队为顶级地段，第二梯队为好地段，第三梯队及以后为普通地段（后续会晋升一、二梯队的才会出现在第三梯队中，其余略）梯队内部稍有先后。

第一梯队：东长宁、陆家嘴、北卢湾、北徐汇、西郊（别墅）、佘山（别墅）、世纪公园（别墅）、金虹桥（别墅）

第二梯队：徐家汇、打浦桥、老静安、虹桥古北天山、人民广场、南外滩、南虹口

第三梯队：西藏北路（苏河湾）、老城厢、中山公园、龙华（徐汇滨江）、碧云、大宁、世纪公园、卢湾滨江、金虹桥（公寓）、东郊（别墅）

几大看点：

当时上只角地位至高无上，心理优势非常明显，地段价值稳居第一梯队。

陆家嘴在商品房初期，就已登顶第一梯队。逻辑和目前二线城市造新城类似，重塑市中心，不过后期没有完全兑现这个预期。

佘山初期表现惊人，上海紫园是当时的“第一豪宅”，价格一度压过檀宫。

南静安无商品房，静安寺商办尚未发力，北静安初始只在第二梯队，当时略落后于徐家汇。

老南市初始价值低，基本属于个普通地段，南外滩有景观加成，挤身第二梯队，但在梯队内仍靠后。

虹口南部属于好地段，但仅限于北外滩紧邻黄浦区域，稍远的瑞虹二期售价骤降。

南闸北普通小区售价居然一度高于老城厢，这点卓越时代广场售楼处置业顾问也没想通。

中山公园为长宁洼地，除中山公园外，长宁整体都在一、二梯队，财富底蕴强大。

龙华、卢湾滨江先前为不入流地段。

淮海中路大Boss出马，北卢湾直接登顶，茂名公馆楼王底价13w，四年后的翠湖四期也未打破。

嘉里华庭2期售价几乎是翠湖三期的1.5倍，更早开盘的远中风华园二期略高于翠湖三期，显示当时东长宁地段价值显著高于新天地，老静安甚至也一度超越。

老静安商办发力，久光百货（2004年）、芮欧百货&越洋广场（2012年）、会德丰（2010）陆续开业，地段价值从二梯队升至第一梯队。

黄浦合并卢湾、老城厢迎来首批高端小区，地段价值从第三梯队跃升至第一梯队！

2010上海开世博会，卢湾滨江从第三梯队跳级到第一梯队，但价格比较虚，海珀日晖开盘十年不涨。

南外滩主要靠2个盘撑起第一梯队，对房地网数据表示怀疑，绿城黄浦湾2015好多套6w多成交的，难道买房的人套了30%？金虹桥和东郊依靠更好的地段、更新的产品登顶别墅领域。

徐汇滨江楼盘基本登场，从售价可以看出，当时地段价值大概不如中山公园、联洋。2012年底开盘的云锦一期，底价居然还没2010仁恒河滨城三期高。

南虹口内部仍然差距巨大，外滩豪景苑开盘价是瑞虹新城三期的2倍以上！

中山公园商办发力、浦东高速发展，中山公园/世纪公园从第三梯队升至第二梯队。

2015-2019新房售价

2015-2019期间大盘也有上涨，开盘时间越早、售价越贵说明地段价值越高。

最低报价比最高报价更具地段参考价值。景观加成大的小区，高/低报价相差大。

第一梯队：北卢湾、老静安、东长宁、北徐汇、打浦桥、陆家嘴、南外滩、老城厢、卢湾滨江、世纪公园、金虹桥、中山公园、西郊（别墅）

第二梯队：徐家汇、虹桥古北天山、南虹口、徐汇滨江、苏河湾、大宁

第三梯队：佘山（别墅）

在漫长的十几年后，“上只角”落入凡间。老静安进一步巩固中心地位，迎来嘉里中心（2014年）、太古汇（2018年），非衡复区的静安两盘定价略胜东长宁、北徐汇，仅次于北卢湾。

南外滩坐稳第一梯队，但从2015价格略低于2010可看出，2010前后有价格泡沫。打浦桥、世纪公园、中山公园从第二梯队升入第一梯队，但从现在价格来看结果不一。打浦桥地位最稳固，世纪公园其后，中山公园2019年定价非常高，目前价格却不理想。

金虹桥从第二梯队悄入第一梯队，翡翠名都非大户型新盘也享高定价。徐汇滨江和苏河湾板块仍在第二梯队，进入第一梯队应该是2020-2022期间。

大宁凭借金茂府，几乎直接跨入第一梯队地段，但静安府的定价将其拉回第二梯队的现实。佘山是十几年来的最大输家，从第一梯队跳水至第三梯队。

未来几年时间上海哪里的房子值得卖，大致可以可参考2035中央活动区规划，未来诞生的顶级豪宅区会在哪里?如果你正在上海买房，不妨找卓越时代广场售楼处置业顾问聊聊！