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研究快报 | 2022年四季度上海办公楼产业园区市场回顾与展望

发布时间： 2023-01-18   点击次数： 812次   来源：高力国际   作者：宛耀飞

上海2022年第四季度办公楼产业园区市场

净吸纳量企稳期待信心攀升

2022年第四季度，上海办公楼产业园区租赁需求企稳，净吸纳量环比有所反弹，但仍低于过去三年的单季平均净吸纳量。本季度有大量新项目入市，导致空置率有所爬升，但同时也助推了全市平均租金的微幅上涨。

防疫二十条优化举措颁布后，预计市场仍需要一到两个季度的调整期，我们预期上海办公楼产业园区市场有望在2023年第二季度末重启活跃。

1.

企业租赁策略企稳

租金表现微幅上涨

需求：第四季度净吸纳量环比有所反弹，但全年净吸纳量同比下降约50%。随着经济复苏的预期和市场情绪的改善，预计2023年市场将明显回暖。

供应：第四季度共录得8个新项目入市，共计41万平方米，新增供应量创近三年新高。

租金：第四季度大量高品质新项目的入市，助推全市平均租金上涨至3.98元/每平方米每天，现有项目的租金环比基本持平。

空置率：受年末新增供应集中交付的影响，第四季度空置率18.6%，爬升了1.3个百分点。

上海办公楼产业园区子市场空置率及平均租金

2.

新兴产业及先导产业引领

办公楼产业园区租赁需求主力

“十四五” 期间，上海重点打造“9+X”战略性新兴产业和先导产业发展体系，重点领域涵盖集成电路、生物医药、人工智能等三大核心产业，以及新能源汽车、高端装备、航空航天、信息通信、新材料、新兴数字产业等六大重点产业。随着重大专项工程和政策保障措施的落地，我们预期这些先进产业仍将是上海办公楼产业园区租赁需求的主力。

上海办公楼产业园区市场趋势（2019-2026F）

3.

总结与建议

短期看来，疫情防控优化落地起效，市场信心有望提振，但仍需要一两个季度左右的调整期；长期而言，上海市大力推进科技创新、加快产业新旧动能转换，着力提升战略性新兴产业和先导产业的产业规模，这将给办公楼产业园区带来长期稳健的租赁需求。

对于投资机构，我们建议加强对上海办公楼产业园区市场的关注，寻求逢低买入的机会；尤其应关注漕河泾、张江、金桥等核心子市场和周康等租赁需求稳健的成熟中子市场，那里的高品质物业和具有改造升级潜力的投资标的都极具竞争力。

对于业主方面，我们建议积极接洽新兴产业租户，调整自身租户组合，积极适应变化。

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