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出租房屋、均分租金不必然等于双方对房屋权利的约定

发布时间： 2023-01-13   点击次数： 362次   来源：上海房产拆迁律师张峥嵘   作者： 张峥嵘律师

【前言】

公房征收前处于出租状态，租金由两个家庭平分，是否意味着双方对系争房屋的相应权利曾有约定？房屋征收后是否意味着征收补偿款也要平分呢？

基本案情

江某有两个儿子江1、江2，江某生前为系争房屋的承租人，2010年江某去世后承租人变更为江1。

2011年以后系争房屋被出租，租金由江1、江2平分。

2020年房屋被征收时系争房屋内有在册户口5人，分别为承租人江1，江1的前妻徐某，江1的女儿江甲，江甲的女儿江小甲，江1的侄子江乙。征收补偿款约403余万元。

江1与徐某婚后享受过单位的分房，江甲、江小甲、江乙户口迁入后均未实际住满一年。

江乙认为系争房屋租金由两个家庭平分，征收补偿款也应由两个家庭平分，双方协商无果后诉至法院。

法院审理

一审法院认为，江乙的户籍于2005年自其父母房屋处迁入系争房屋，目前并无充足证据可证实江乙在入户后曾实际居住，故江乙不具有共同居住人资格。

江甲成年后未实际居住，江小甲尚未成年且未曾实际居住，故两人均非共同居住人。

徐某曾在他处受配公房，亦非同住人。

江1虽系公房承租人，但因其曾受配他处公房，故江1本身并不符合共同居住人条件。

系争房屋来源于江1、江2的父亲江某，江1变更登记为承租人之后，系争房屋由江2对外出租，租金收益由两个家庭均等享有。

结合上述情节，系争房屋征收利益中除特困补贴3万元归徐某外，剩余征收利益应由江1、江2两个家庭均分。遂判决：征收补偿款403万元，江1应得征收200万元，江乙应分得200万元，徐某应分得3万元。

江1不服上诉到二审法院。

二审法院认为，系争房屋为公有住房，江1作为承租人有权参与征收补偿利益的分配。

一审法院对于系争房屋共同居住人的认定并无不妥，相应理由已作阐述，本院不再赘述。

江乙主张其曾实际居住系争房屋一年以上，江1方对此予以否认，江乙对其主张未提供确实充分的证据予以证明，江乙主张其应属系争房屋共同居住人，本院不予采纳。

系争房屋在江1变更成为承租人后由江1与江2共同出租，各半共享租金。江乙主张在承租人变更时江1曾口头承诺系争房屋的权利由两家各半分，出租系争房屋的租金由江1与江2各半分享就是证明。江1方否认曾有承诺，并主张各半分享租金并不涉及系争房屋的其他权利。分析相关查明的事实及双方当事人的主张，江乙对其上述主张并无证据予以证明，仅凭江1与江2共同出租房屋、均分租金的事实难以直接得出双方对系争房屋的相应权利曾有约定的结论，况出租房屋、收取租金的事实仅与江2相关，与江乙并无联系，故不能以此为由认定江乙可参与系争房屋征收补偿利益的分配。

由于系争房屋除承租人外，其余户籍在册人员均非共同居住人，故征收补偿利益除专属徐某的部分外均应由江1分得。江1的上诉请求成立，本院就一审判决相关内容予以调整。

遂判决：撤销上海市XX区人民法院（XXXX）沪XXXX民初XXXX号民事判决；上海市XX路XX弄XX号房屋征收利益403万元中，江1应得征收补偿款400万元，徐某应得征收补偿款3万元。

律师总结

上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则

公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

因此在本案中我们可以看出，房屋租金平分不等于征收补偿款平分。一审法院判决存在两个错误：1、承租人和同住人身份不同，本案中公房承租人即使享受过福利分房仍然可以享受本次征收。2、当事人不能证明存就征收补偿款达成合意的情况下，法院仍然要严格认定共同居住人的身份，不能以租金平分来确定征收补偿利益也应当平分。显然二审法院纠正了一审的错误判决，严格按照法律规定来认定承租人与共同居住人的身份。

由此可见，并不是每个案件法院的判决都是正确的，在遇到法律问题，尤其是利益较大的争议时，建议及时咨询专业的律师。