当前位置：主页 > 新闻资讯 > 今年上海房价7万的唐镇、森兰、颛桥怎么买？送你“摇号必中”攻略！记得收藏！

今年上海房价7万的唐镇、森兰、颛桥怎么买？送你“摇号必中”攻略！记得收藏！

发布时间： 2023-02-02   点击次数： 2497次   来源：魔都房房房    作者： Monika

前段时间，上海链家研究院发布了2022年上海的年度新房成绩，其中有几个数据值得关注：

累计成交金额6361亿，同比增长9%

成交套数86937套，同比下降6%

套均总价732万元/套，同比增长17%

成交均价64076元/平，同比增长15%

16个区的新房均价：12区上涨，普陀、青浦、松江涨幅最高；2区持平，为闵行和杨浦；2区下跌，为黄浦和嘉定。

按照套均总价和成交均价综合来看，上海目前上海房价7万/㎡的新房成交非常频繁。

而结合去年入市的所有新房项目，7万左右的新房往往也都是除了稀缺豪宅之外的大热门，认购数和入围积分都不会低。

比如四批次唐镇的浦发唐城入围积分达到76.77分、招商璀璨公馆71.62分、七批次的森兰的森兰壹公馆入围分数85.92分、颛桥的紫薇花园四次入市，三次触发积分······

而接下来，今年的唐镇、森兰、颛桥又刚好都有热度比较高的新房入市。

唐镇最近刚定名的华发半岛华庭、安联唐镇项目、森兰的瑞仕半岛璟庭、上海地产颛桥项目中最快的上半年就能入市，而按照施工进度来看，部分项目还可能撞车，同一批次入市。

那么这几个区域的潜力究竟怎么样，自住、投资的前景如何，这几个项目要怎么选，我们提前来聊一聊。

01

环线、地段、能级

就环线上来说，其实颛桥和唐镇这两位还真比不上森兰。

位于高行片区的森兰整个板块都在浦东的中外环之间，但颛桥和唐镇明显都在外环外，不管是到浦东和核心区还是浦西的静安、杨浦、虹口等区域的直线距离，森兰明显要短一些。

但这里也涉及到另外一个问题，整个森兰板块所在的高行内中环之间的距离也要明显偏宽，因此，在这几个区域之间买房做抉择时，环线的影响会非常小。

再看板块之间的差异。

在最新的上海主城区规划中，在原先的范围上，又新添了几个板块，宝山顾村和吴淞、闵行颛桥和江川、虹桥、川沙和上海国际旅游度假区、外高桥。

所以除了唐镇，森兰早就是主城，颛桥最近也升级成了主城，大方向上看，调调已经定了，但主不主城的，依旧对大家买房的决策影响不是太大。

再看看几个板块内部，森兰是最简单的一个，内部的组成只有森兰绿地+洲海路商办+国际化的文体设施+住宅，内部无工业、产业。

这样规划的好处就是简单，城市界面统一整洁，而且基本的配套也都有，生活舒适。

而唐镇呢，虽然规划上也就是个新市镇中心，但是金融产业+高端住宅+商办是一样都不少。

而且唐镇是最早张江南扩的的意向区域，不管是建筑风格还是城市界面，都已经非常符合国际社区的样子，反正生活是很舒适了。

而颛桥虽然离这两个区域较远，但房价接近，自然也会被拿来和这两个区域做比较。

和森兰、唐镇差别比较大，颛桥是有产业的，而且板块内的航天科技城、向阳科技绿洲、元江产业片区、光华路文创街区这五大科创园区还都不差。

产业带来不错的就业环境、基础人气和购房人群，而且颛桥的起步又比较早，所以和唐镇、森兰这两个区域相比，城市界面看上去就会没有那么新、那么高级。

02

二手房价格和城市界面

其实现在新盘热度比较高的区域都有一定的倒挂，像唐镇和森兰就是这样，但颛桥比较特殊。

颛桥当前在售的二手商品房小区，大多在2003-2009年建成，城市界面就很普通，距今房龄也在十年以上，品质尚可的挂牌价在5-7万/㎡之间。

而颛桥地铁站周边去年入市的热度比较高的两个项目，华发四季半岛入市价格6.4万/㎡、颛桥紫薇花园6.7-7.35万/㎡，与二手房相比都没什么倒挂。

虽然拿老房子和新房直接对比不太仗义，但新房领跑，二手房价格跟不上，也是目前颛桥的常态！

而森兰的情况就要好很多，首先说我们熟知的、而且城市界面最好的几个品牌小区，仁恒森兰雅苑、绿城御园过去的一年二手房成交均价稳居10万+/㎡，部分房源甚至能超过11万+/㎡。

除此之外，周边的一些非品牌、并且距离地铁稍远一些、城市界面稍普通一些的次新房，也都在7.3万+/㎡，这个价格目前在森兰已经算是低价房源了。

再说唐镇，首先是名气比较大的唐镇三兄弟，现在变成了四兄弟（加了一个华侨城纯水岸），大名城和仁恒成交价格其实早就已经站上了10万/㎡，部分房源9万+/㎡成交，而新房就算是地铁房，目前的价格也才7万/㎡左右妥妥倒挂。

而且其实在唐镇内部来看，“四兄弟”所在位置还不是唐镇的核心区。

真正核心区域，而且配套最好、城市界面最好的是绿城玉兰花园一带，成交价早就过了11万+/㎡！

03

配套、周边板块发达程度

说到配套，其实这几个区域都不算资源强的区域。

先说几个板块的商业。

在早些年，颛桥其实和唐镇、森兰一样，没什么代表性的商业体，大多都是仅能满足日常生活的底商，逛街购物都要依靠外区，但近几年其实都改观了不少。

特别是颛桥，随着万达的建成，再加上之前就有的龙盛国际商业广场和丰富的沿街商业，就一个外环外的板块来说已经能满足大部分的购物需求。

而森兰和唐镇目前分别仅有森兰商都、花园城、盒马和唐镇的阳光城、恒生万鹂这样的小型商业体，人流量不高、外区人也不会来，其实是不大够用的。

但按照现有的规划，已经正式动工的森兰印象城体量能达到15.3万方，面积大，业态全，对区域商业是个很好的补充。

而唐镇的创新中路TOD传闻也有印象城。

未来要是这两个印象城能达到南翔印象城的能级，那张江、川沙、金桥这几个板块怕是都要眼红一下了。

教育上，几个板块其实都不弱。

颛桥有一所高端民办学校——上海星河湾双语学校，其他学校分布也比较密集，不少小区都自带小学和中学。

唐镇有东方幼儿园+福山唐城外国语小学+建平培德实验中学，不少家长买唐镇的高价二手房都是奔着这几个学校去的。

森兰有东方江韵幼儿园、明珠森兰小学、六师附小、进才实验中学、哈罗国际学校，成交价格最高的二手房也都是附近的学区房子。

医疗方面，这几个板块都不咋地。

知名的医院基本都没有，但唐镇规划了三甲医院，算是个优势，但到真正买房决策的时候，医疗的影响其实微乎其微。

04

今年新房、价格、积分

而地段、能级、规划和配套将会直接影响到这几个板块新房的选择。

首先看供应比较多的唐镇，去年刚土拍的地块再加上之前已经推过的地块，今年预计会有5个新盘入市！

其中，融创未来金融城、浦发虹湾、浦发唐城都是之前已经入市过的，除了浦发唐城这个TOD需要的积分比较高，另外两个对低积分比较友好。

华发半岛华庭

华发半岛华庭属于去年土拍中节奏比较快的一个，预计2月4日就能开放展厅，最快一批次能入市。

这个项目位置在2号线唐镇地铁站附近，关键价格只有7万，而周边二手房冲上早就过了10万/㎡，相比新房的性价比非常高。

根据现有信息可以看到，项目首开的C01B-09地块主力户型为建面约100㎡以内的3房，总价700万左右，积分可以参考去年的浦发唐城。

安联唐镇项目

安联唐镇项目就在华发半岛华庭的隔壁，目前也已经动工，而且在年前就已经开放了展厅。

目前，设计方案已经公示，小高层住宅共拟建15栋，17-18F，住宅套数下限1172套。

虽然具体的户形信息还没披露，不过出让合同要求，中小套户形不得低于80%,这一点同华发半岛华庭一致，预计也会在95-125㎡左右。

接下来再看森兰，虽然森兰的核心区新盘热度一直很高，但供应量一直不多，目前已经明确，今年能入市的新盘目前仅有两个：

瑞仕半岛璟庭

瑞仕半岛璟庭是同样也是地铁房，距离6号线东靖路站直线距离约450m，以后还有21号线东靖路站（在建），通往金桥、张江都非常方便。

根据已有的规划，项目分为东西两区开发，东区是高层，主力户型为98㎡的三房，西区是叠加+大平层，叠加平层为139-159㎡的四房。

而根据目前的工地的建设情况来看，首开的大概率会是高层，网传装修也会比较简单。

浦东国资高行地块

浦东国资高行地块虽然和楼上的项目同处一个板块，但离地铁会有段距离，不算真正意义上的地铁盘，但这个项目在高行老镇，生活配套非常丰富。

根据设计方案显示，项目拟建7栋10-15F高层住宅、1栋保障性住房、自持租赁住房以及若干配套用房，预计可售商品房约338套！

颛桥大家就比较熟悉了，除了新来的上海地产颛桥项目，其他的都是熟面孔：

上海星河湾

上海星河湾其实在去年年底已经已经入市，作为闵行高品质住宅的代表，星河湾此次几乎都是清一色的大平层，可谓是将圈层做了个极致。

目前，项目仅余少量大面积平层房源在售，而且不要积分，可以直接买，机会不多，想要的可以抓紧了。

颛桥紫薇花园

颛桥紫薇花园大家也已经非常熟悉，从最早的离地铁稍远的西区，到非常近地铁的上东区，多次触发积分。

根据最新信息显示，项目还有房源等待入市，前期没有关注到或者没有买到的朋友们可以好好关注一下了。

上海地产颛桥项目

上海地产颛桥项目实在去年9月拍的地，是一个“城中村”改造项目，整个项目其实是由4个地块组成的。

在去年年底的时候，该项目的信息就公示了出来，4个地块的体量和住宅供应还是相当大的，按照目前的进展来看可能下半年才能入市。

10-03地块规划：拟建2栋15F高层住宅、2栋16F高层住宅、以及若干配套用房。

19-01地块：拟建7栋16F高层住宅、3栋9F高层住宅、1栋14F高层住宅、1栋10F高层住宅以及若干配套用房。

19-05地块：拟建7栋16F高层住宅、3栋9F高层住宅、1栋14F高层住宅、1栋10F高层住宅以及若干配套用房。

20-01地块：拟建6栋16F高层住宅、2栋14F高层住宅、3栋10F高层住宅、1栋9F高层住宅以及若干配套用房。

总的来说。

唐镇、森兰、颛桥几个板块中，唐镇和森兰投资、自住的属性都比较强，倒挂也很足，而颛桥就更加适合自住。

就入市时间来说，唐镇的两个项目和森兰很可能会撞车，虽然这样会降低买中的概率，但单个盘的积分可能会下降，颛桥的时间要晚一点。

所以对积分70出头或者60-70分之间的朋友，可以先选唐镇&森兰，后颛桥，多尝试增加买到的概率！