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7批次嘉定新城积分对决：2分输在哪？

发布时间： 2023-08-10 点击次数： 754次来源：魔都房房房作者：张张包

7批次上新，各区内部矛盾不断，嘉定就有两个项目杠上了。

嘉悦云上推出建面约103-134㎡3-4房，房源538套，4.98万/㎡，已经开始认购，预测积分56分；

理想之地推出建面约90-145㎡3-4房，房源615套，5.045万/㎡，预测积分58分。

其实早在四批次的时候，两个项目就刀尖上见面了。

嘉悦云上三期房源335套，1406组认购，认购率420%，入围积分62.87分；

理想之地一期房源870套，1746组认购，认购率201%，，入围积分65.5分。

上期数据两个都是热盘选手，相比之下，我甚至觉得理想之地更牛一些（因为量大）。这也是我们这一次预估积分理想之地更高的原因。

本次两个项目推出的房源数量没有上期那么悬殊，但也依然不少。所以预估整体分数会比上次入围分低一些。

下面会从学校、产品差异两个方面来对比分析，一起往下看！

01 新房不承诺学区谨慎

买房人没法不考虑学校因素，不过新房不承诺学区，我们也只能猜测，看官需谨慎哦~

理想之地周边有嘉定新城实验中小学以及交大附属实验（在建中，九年一贯制）；

嘉悦云上周边则是大名鼎鼎的嘉定宋校，据了解这所新校为54班规模九年一贯制学校，校园整体走英伦风格，非常漂亮。

02 产品差异

两个项目除了学校资源不一样之外，产品整体也有些许差异。

差异一：得房率，嘉悦云上得房率78%左右，理想之地得房率75%左右；

差异二：物业费，嘉悦云上物业费4.5元，理想之地物业费5.2元；

差异三：外立面，嘉悦云上外立面铝板+涂料，理想之地外立面涂料+部分铝板。

前两个差异比较容易理解，一眼就能看出哪个更便宜，但第三个外立面需要科普一下：一般常见的外立面按照造价由高到低排序分为玻璃幕墙、干挂石材、铝板、真石漆、以及涂料。

不过这两个项目都分别选用了相同的两种材料结合，所以并不确定哪个更有优势。单从得房率和物业费来看，嘉悦云上性价比更高。

再看具体卖点：

嘉悦云上属于超低能耗住宅，未来在环保方面水电气更节省，会更划算；

理想之地设计好在住宅楼首层全部采用架空设计以及部分二层架空并且二层全平台基座的布局，这样的设计的好处就是能够改善底层潮湿、蚊虫问题，并在一定程度上缓解低层管道问题。

理想之地住宅区域顶层设计还有私人屋顶花园，在阳台玻璃外设有绿植种植区。

此外，项目不仅地块体量巨大，整体业态包含了办公、商业、住宅、幼儿园等多种业态，就像一座"微型城市"一样。

在户型上两个产品差异较大：

嘉悦云上推出建面约103-143㎡3-4房，只有103㎡、143㎡两个户型，房源538套，收官之战，数量巨大。

不过，其中520套都是103㎡户型，134㎡的大三房只有18套，竞争应该会非常激烈。

在这方面，两个项目倒是不存在竞争，因为理想之地有较为罕见的145㎡户型。

理想之地：单从产品面积段来看，90㎡和145㎡户型在整个嘉定非常罕见，并且嘉悦云上没有这两个户型，尤其是145㎡改善户型，应该会吸取相当一部分的改善客户群体。

理想之地具体户型有90㎡3房（64套），103㎡3房（386套），128㎡3房（57套）和145㎡4房（120套），整体选择更多。

两个项目户型有重合部分，也有互相弥补的部分。

除了以上的差异之外，两个项目的开发商也不一样。不过虽然开发商不一样，但都是组合作战，央企+国企的组合，分不出太大差异。

总结：

两个项目基本价格都在500-700万区间，而且还在刚需福地嘉定，基本上可以虹吸几乎全上海的刚需购房客，不过因为此次两个项目供应量加一起有1000+套，所以两个项目的积分都会比上期低一些。

两个项目虽有部分户型重合，但实际区别还是很大，即便都在一个区域内，也应该比较容易做选择，且往期的热度应当也能支持他们这一次的入市。

重点优势

相比之下，嘉悦云上优势在于，单价更低，物业费更低，得房率更高，超低能耗住宅，学校更好一些（仅为教育资源参考，新房不承诺学区）；

理想之地优势在于后期物业与开发商都是万科有保障，有办公、商业、住宅、幼儿园等多种业态体量大，私心以为二手更容易出手，低区有架空设计避免管道潮湿等问题，顶层有私人花园生活幸福感更强，户型多了区域内较为罕见90㎡和145㎡，囊括了更多的购房群体。