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撞车？8批次两大红盘对碰，到底该选谁？

发布时间： 2023-08-24   点击次数： 440次   来源：上海购房通   作者：华润大厦网站小编整理

大虹桥板块一直都是上海购房者心中的热门首选。

连续两年大批量推出新房房源，形成了“高认购”市场效应。

在此期间，更是诞生了瑞安蟠龙天地这样的“超高分盘”，市场热度可见一斑。

但是自从2023年以来，过会的七个批次只有招商虹桥公馆3期和南山前湾拾缦。这样的新房供应远远不够购房者的需求。

据了解，华发蟠龙四季和华润虹桥润璟计划在第八批次过会入市，缓解大虹桥的需求空洞。

那这两个项目，应该怎么选呢？一起来看一下。

01

抛开产品和区位，在当下楼市最应该看的是什么？是开发商。

从2021年开始已有累计23家房企暴雷，其中不乏恒大、绿地、碧桂园这样的头部房企。

华发蟠龙四季和华润虹桥润璟背后的开发商分别是华发和华润。

一个房企是否财务状况稳定，偿债能力良好，“三道红线”是评判标准。2022年100家上市房企中，“三道红线”均未踩中、处于安全区间的绿档房企只有29家，华发&华润均在其中。

华发股份2022年剔除预收账款后的资产负债率为52.8%，净负债率为71.7%，现金短债比2.1，仍延续2021年态势保持“三道红线”绿档。

华润置地在手现金及现金等价物975亿元；总有息负债率40.2%，净有息负债率38.8%；三道红线指标稳居绿档。

所以“开发商暴雷”？与华发华润无关！

华发&华润在今年都为上海购房者提供了红盘热盘。

唐镇板块的华发半岛华庭在今年的一批次中，首开335套房源，最终认购1683组，认购率高达502%，入围分75分！

随后在四批次中，华发半岛华庭再次加推入市，484套房源吸引1005组认购，最终入围分数高达79.44分。

而华润虹桥润璟的“兄弟”——华润前滩润璟，一期首开，当日日光，北区入围分66.14分，南区62.92分。

华润在上海的代表作应该要属南翔的华润中央公园，已经成为了南翔板块乃至整个嘉定区二手房的“扛把子”，产品力持久不衰。

所以“无暴雷风险”、有热盘红盘在售，这样的开发商背景可以保证华发蟠龙四季和华润虹桥润璟“无忧置业”。

开发商方面，两个项目都是“SSR”级别。

02

虽然说华发蟠龙四季和华润虹桥润璟都处于大虹桥，但是具体的区位，两者却“高下立判”。

先来说说华发蟠龙四季。

华发蟠龙四季附近轨道交通做到了“1公里2条轨交线3个站点”，“2公里3条轨交线5个站点”的交通格局，再加上自驾交通的“嘉闵&崧泽”两条高架，用“交通便利、四通八达”来形容也不为过。

华润虹桥润璟目前距离最近的轨交站点是2号线徐泾东，直线距离约1.5公里；直线距离约500米的嘉闵高架能保证未来业主的自驾出行。

相比下来，华发蟠龙四季在交通上更有优势。

商业方面，华发蟠龙四季距离网红打卡地“蟠龙天地”直线距离500米，距离上海第一家“开市客”直线约3公里。

“20家上海及全国首店、60+家区域首店”的品牌造就了蟠龙天地2023年五一期间日均接待游客近20万人的热度。

而蟠龙天地与华润虹桥润璟的直线距离约3.5公里，不过国家会展中心附近的两大商业体——首位奥特莱斯SHOWAY和绿地全球商品贸易港都在项目直线2公里内。

在这个角度，两个项目的商业配置能级和多样性上打成平手。

至于大家都非常关注的学校资源，青浦世界外国语小学与华发蟠龙四季仅一街之隔，上海英国外籍人员子女学校(浦西校区)也在附近。

华润虹桥润璟所在区域也以国际学校为主，比如上海美国学校、上海英国学校、新加坡学校等12座国际学校，另外据了解项目近距离会规划一所学校，未来可以在家门口就能上学。

所以综合配套方面，华发蟠龙四季比华润虹桥润璟更有优势。

03

华发蟠龙四季主推的户型有2个，分别是建筑面积约101㎡的3房和建筑面积约150㎡的4房；而华润虹桥润璟的主力户型则是建筑面积约90㎡的3房和建筑面积约190㎡的4房。

从参数来看，华发蟠龙四季和华润虹桥润璟发生碰撞的总价段集中在600万-700万之间，对应的户型分别为建筑面积约101㎡3房和建筑面积约90㎡3房。

华润虹桥润璟90㎡3房

两个户型都做到了三开间朝南、独立玄关、主卧套房设计。两者区别之处在于：

1）华发蟠龙四季的户型大面宽阳台将客厅和次卧连通，阳台预计面宽约5.6米。

2）华润虹桥润璟的户型整体进深比较深，厨房餐厅客厅功能连接比较紧密，没有太多面积的浪费。

3）华润虹桥润璟的阳台设计为弧形阳台，相比市面上常规的方形阳台，观景更加舒适。

至于两个项目的另外两个户型，分别对应了900万-1000万级和1300万以上级的客户群体。且建筑面积约150㎡和建筑面积约190㎡的户型在大虹桥楼市里都是属于稀缺产品，所以对于这部分的客户，只有一句话“能上车，请抓紧”。

抛开户型上的相同和不同，需要重点提一下的是——在上海限墅令出台以来，上海市面上容积率1.1/1.2的项目少之又少，洋房产品更是“万里挑一”，而华润虹桥润璟打造的就是容积率1.2的6-7层洋房产品。

华润更是利用了小涞港的天然水系，将项目打造成了一个两面环水的“私密住区”。

所以在居住舒适度上，华润虹桥润璟更加静谧舒适。

至于两个项目的其他产品配置，可参考下面表格。

总的来说，华发蟠龙四季和华润虹桥润璟的产品基本面大致相同，不同点在于户型和社区定位。

华发蟠龙四季是容积率2.0的高层住宅产品，主力产品在600万-700万和900万-1000万这两个总价段；

华润虹桥润璟是容积率1.2的低密度洋房产品，主力产品在600万-700万和1300万以上这两个总价段。

在600万-700万这一总价段，想要追求生活的便利度则可优先选择华发蟠龙四季；想要居住舒适度高则可优先选择华润虹桥润璟。

04

华发蟠龙四季和华润虹桥润璟两个项目所处的区域的二手房市场也是“两个世界”。

华发蟠龙四季附近的二手小区以品质次新房为主，挂牌价在7.5-9.8万/㎡不等，相比项目的6.4万/㎡的房地联动价，有比较不错的价格倒挂。

华润虹桥润璟附近的二手小区以成熟的墅类二手为主，整体的墅类居住环境+近距离国家会展中心，导致这些二手小区的二手挂牌价大多在10万/㎡左右。但是招商虹桥华府的洋房二手定价集中在6.2-7万/㎡，相比华润虹桥润璟，同产品没有形成很大的价格倒挂。

总的来说，华发蟠龙四季和华润虹桥润璟只在600万-700万的客户群体上发生了碰撞。

诚如上文所言，想要追求生活的便利度则可优先选择华发蟠龙四季；想要居住舒适度高则可优先选择华润虹桥润璟。

而其他两个总价段的客户群体可以根据自己的预算对号入座。

两个项目都有较吸引人的卖点，比如华发蟠龙四季“满分级”的齐全配套，华润虹桥润璟稀缺的1.2极低密度社区。

最后提一下的是，华发蟠龙四季预计将在第八批次一次性推出所有房源，而华润虹桥润璟则会采用多次开盘的形式入市。

两个项目“有碰撞，但是不多”，各位可自行上车