当前位置：主页 > 新闻资讯 > 首日认购300组+，内环内这次要靠苏河玺撑场面了！选房攻略来了！
发布时间： 2023-08-12 点击次数： 989次 来源：恒生银行大厦写字楼租赁部 作者：地产热点观察
普陀内环内红盘苏河玺三期今日正式开启认购，
项目前2期均拿下了70分+的好成绩：
1期270套房源，1031组认购，认购率382%，积分72.84分；
2期144套房源，551组认购，认购率383%，积分75.52分。
3期依旧势头很猛，首日认购就高达300组+，看来这批积分仍旧不低。
认购人数越多，选房难度越大。
在正式选房之前，我们将结合“新房榜单”小程序的一房一价表与楼盘VR，对苏河玺三期的选房提出建议：
一、楼栋价值排序
本次苏河玺三期共推出3幢楼栋，分别如下图所示：
根据楼盘VR，我们可以更直观感受到不同楼栋的价值高低。
个人认为大致的价值排序由高到低为：
5#＞8#＞11#
5#是本次推出的房源中较好的1幢，主要原因在于周边不利因素距离较远，靠近小区主景观，3梯5户，部分有苏州河景。
根据规划图来看，8#位于小区内侧，南侧有中央景观，但东侧有车行入口有一定影响，且北侧有垃圾房变电站及保障房；
其中11#的位置会更差一些，北侧是幼儿园未来会有不少噪音影响，东侧是保障房。
二、房源定价逻辑分析
1、平面价差分析
项目对于不同楼栋定价的高低，也大致符合上文的价值判断。
5#占据本批最佳位置，均价为10.73/㎡，相当于在整盘均价上溢价2.2%左右，景观楼栋，自住优选。
8#位置稍差一些，均价为10.45万/㎡，相当于在整盘均价上打折0.5%左右，比较适合投资。
11#位置最差，均价为10.25万/㎡，相当于在整盘均价上打折2.4%左右，比较适合投资。
同楼层同户型的房源价差最高5.4%，总价相差了57万左右，就投资属性而言，11#楼的性价比较高。
2、楼层价差逻辑
通过点击项目幢号，会弹出该幢楼栋的参数，以及跳转详细一房一价表的按钮。
比如11#如下图所示，我们将该幢楼户型以及每一套房源的详细参数都做成了直观的表格：
将每幢楼栋价差整理后可以看到，苏河玺的整体价差做得比较大，特别是6F以下。
同1楼幢最高单价与最低单价差幅最高约35%，除了6F以下价差很大，其它楼层的价差普遍仅约0.2-0.9%左右。
最便宜的1F，相当于价格最高楼层的65-75折左右。
好房源的价格还是比较贵的，
这意味着投资角度来看，低区房源是划算的。
3、户型价差逻辑
苏河玺的户型主要是107㎡3房
此次户型只有动静分离的三房和一个最差的一南两北户型。自住优选C户型。
三、选房次序推荐
结合上述分析，我们针对偏重投资和偏重自住两类购房者，给出不同的选房建议。
1、偏重自住功能
1）第1顺位——5#、8#边套
边套无连廊，位置、户型都较好。还有景观资源，预算够的情况下，从高区向下挑选。优选5#，其次8#。
2）第2顺位——5#、8#、11#中间套
户型好，缺点是有连廊，预算够的情况下，从高区向下挑选。按照5#、8#、11#的顺序选。
3）第3顺位——11#边套
户型较差，两房朝北，居住舒适性较低。预算够的情况下，从高区向下挑选。
2、偏重投资属性
这里我们按照可能的投资回报率进行排序
1）第1顺位——所有的一楼
单价实在太便宜了，虽然楼层差采光不好，但进入二手市场不会有这么大价差，投资回报率预计较高，优先5#位置更好些。
2）第2顺位——8#中高区
位置虽然稍微差一些，但有采光，且同户型单价比11#还低一些，未来的溢价也会高于现在，优先选择边套，流通性更好；
3）第3顺位——5#中高区
位置好，且有采光，单价虽然较高，但未来流通性要好一些，优先选择边套；
4）第4顺位——11#中高区
位置最差，但采光好，由于边套户型差，价格低，由此产生的价差都转嫁到中间户型上，优先选择中间户型，虽然价格高但未来流通性好一些；
5）第5顺位——所有的除一楼低区
这部分房源虽然单价低，但采光不好且部分周边有不利因素影响，未来流通性不会好，除11#外优先选择边套，流通性略好一些。
恒生银行大厦