当前位置：主页 > 新闻资讯 > 投资与开发主体分离，哪些房企能把握代建机会？
发布时间： 2023-06-03 点击次数： 680次 来源：地产资管界 作者：恒生银行大厦官网小编整理
地产行业加速出清，寻找新的增长曲线，是每一家房企必须面对的命题。而抢占代建这块蛋糕，正成为越来越多的品牌房企的选择。
一方面，随着拿地主体向国有资本演变，不具有专业操盘能力的资产持有方愈发增多，投资与开发资产分离趋势明显，持续增加的代建需求，促使越来越多的房企涉足代建领域。
另一方面，伴随政策层面引导AMC加速回归主业、鼓励金融AMC参与房地产风险处置，相关房企项目引入AMC参与“保交楼”的节奏逐步加快，一些不良项目的代建需求也逐渐增加，逐渐形成AMC出资、引入房企进行代建的新趋势。
对标成熟市场 投资和开发主体逐渐呈现分离趋势
通常来讲，代建是一种输出房地产开发全流程解决方案的轻资产开发模式，不同于传统开发模式，代建企业仅需为项目提供解决方案并输出品牌，不涉及拿地、出资环节。代建行业根据委托方性质的不同进行划分，分为政府代建、商业代建和资本代建。
据克而瑞数据，2022年城投“托底”拿地建面占到全国土地总出让面积的50%以上，而拿地开工率仅为8%。同时，绝大部分的城投公司不具备项目开发能力，这就产生了大规模的代建增量需求。而这一变化，也加速了国内房地产投资与开发主体分离的趋势，逐渐向国际成熟市场靠拢。在国际市场，涉及房地产每一个细分环节，均有对应专业的投资商、开发商、承建商、运营商。
例如，美国房地产的核心是金融运作而非开发营建，房地产基金或者投资商成为房地产市场的主导者，地产建造商只不过是围绕房地产基金的配套环节。据统计，在美国的上市房企中，投资商如REITs类企业的规模70%以上，市值总规模超过万亿美元。而真正的开发商，市值仅为200亿美元左右。
在美国模式下，诞生了诸如铁狮门这类地产商，铁狮门通过在合作中“小股操盘”，往往以较少的股比参与投资，掌控整个项目的运作，并从中赚取超额利润。在房地产高景气时期，铁狮门曾以不到5%的资本投入，分享了地产项目超过40%的收益。
日本代建市场也符合资产持有方与资产开发方分离的情况，其主要业务是针对C端需求的独栋住宅建设、翻新等。这也是与日本房屋类型主要以一户建（独栋住宅）为主，公寓等其他住宅占比相对偏低有关。部分一户建是居民通过购买地皮自建，从而衍生出C端独栋住宅的代建需求。
以日本最大的地产集团之一三井不动产为例。三井不动产的轻资产代建业务就包括了2*4木质框架的独栋住宅建设、住宅和商业物业的翻新、以及代建租赁管理等业务。而这种代建业务的模式还能为三井不动产积累大量的存量房客户资源，赋能物业管理及经济业务等。
数十家房企涌入代建，谁能脱颖而出？
据媒体统计，至今已有约60家房企陆续加入代建蓝海，包括绿城、建业、碧桂园、万科、华润置地、龙湖、招商蛇口、中海、旭辉、滨江、建发、金地、世茂、新城、雅居乐等。不过，目前实现分拆上市的代建企业，仍仅有绿城管理及中原建业两家。
绿城管理成立于2010年，于2020年7月在港交所上市。据年报数据，2022年绿城管理的合约销售额已超875亿元；截止2022年年底，合约总建筑面积超1亿平方米，合约在建面积超4700万平方米。目前，绿城管理的市值大约为130亿，市盈率超过15。
中原建业也于2021年5月在港交所完成上市，主要以大中原为中心深耕布局。截至2022年年底，中原建业拥有266个在管项目，总建筑面积为3171万平方米。2022年全年，中原建业在管项目合约销售为213.17亿元，合约销售建筑面积349.84万平方米。中原建业的市值相对较低，约12亿左右，市盈率3.63。
从上市公司的数据来看，绿城凭借先发优势，在规模上已发展到了行业前列。同时，其他代建企业也在加速布局、缩短差距，目前在管或累计签约面积超千万平方米的还包括有金地、碧桂园、旭辉等。
金地从2006年开始布局代建，而碧桂园则是在2015年之后开始布局代建赛道。相比之下，旭辉入局最晚，2021年才成立旭辉建管。能在短短2年时间内做到行业头部，实力不可小觑。
据公开资料报道，旭辉建管走得是“定制化的建管专家”的差异化定位，强调基于每一块土地的属性和每一位委托方的情况，进行包括产品设计、工程运营、整合营销、财务融资、商业管理等覆盖“投融建管退”全房地产链条在内的服务。旭辉建管的集团专家小组更是亲自参与重难点项目的研讨，从资产管理的角度思考解题方案，为委托方创造最大价值。也许是得益于这种“贴身”服务，旭辉建管成功实现后来者居上：截至今年一季度末，累计在管项目56个，累计在管总建面1074万方，在售项目超13个，分布在上海、北京、广州、深圳、重庆、南京、苏州等城市。
从销售数据来看，旭辉建管的项目卖得不错。官微数据显示，合肥旭辉天阜·玖江来2022年首开去化90%；苏州和悦塘前雅院首开劲销16亿；上饶华熙LIVE·信江半年销售7.5亿，成为全市销冠；阜阳城南旭辉·城市江来一季度销售超2.64亿，成为板块销冠；南通东升旭辉中心·源墅累计销售超2亿元，1-5月蝉联南通商业销冠。据内部人士透露，亮眼的销售佳绩让资产方非常认可旭辉建管的专业，有的资产方已经开始洽谈下一个合作，有的甚至直接给项目团队发奖金。
从新项目获取来看，旭辉建管5月发力很猛，先后拿下了沈阳、昆明、太原等多个政府城投平台代建项目；以及南宁、惠州、沈阳等多个商业代建项目。
随着各大房企争相布局代建这一新蓝海市场，资产持有方也有了“货比三家”的条件，代建企业之间竞争不可避免的走向白热化，这样有利于代建行业走向成熟。作为资产的开发方，代建企业的能力直接关系到资产价值的兑现。只有产品力、营销力、运营力、品牌力等内功扎实，具备综合业态开发能力和资产管理视角的代建企业，才能在竞争中脱颖而出，在资产持有方实现资产价值最大化的同时，实现自身的成长与市场价值的提升。
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