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发布时间： 2023-09-08 点击次数： 298次 来源：克而瑞资管 作者：恒生银行大厦官网小编整理
文 | 克而瑞资管
核心观点
1、8月房企拿地总金额环比上升17.13%，同比也微涨4.36%，TOP30房企拿地占比近9成，绿城拿地居首位，民营房企参与度提升。
8月，克而瑞资管监测的392个城市数据显示，房企拿地总建面积为16756.43万㎡，环比下降19.56%，同比下降47.55%；总金额为3448.98亿元，环比增加17.13%，同比微涨4.36%；TOP30房企拿地总建面积为578.33万㎡，环比升26%，同比升83.3%；总金额为739.48亿元，环比升22.3%，同比升60.4%。在TOP100房企土地拿地总金额中，TOP30房企拿地总金额占87.7%，较上月提高14.1个百分点，为近一年最高占比，市场集中度提升较多。绿城中国8月新增6幅土地，拿地金额达到205.88亿元，在典型房企中居首位。
1-8月房企累计拿地总建面积同比下降21.9%至168851.54万㎡，总金额同比下降19.5%至22061.70亿元，成交金额降幅有所收窄；TOP30房企累计拿地总建面积为3735.19万㎡，同比降15.1%；总金额为5285.63亿元，同比下降17%。典型房企截至8月累计拿地总建面为4082万㎡，同比下降14.6%；总金额为5649.25亿元，同比降18.1%。整体来看，2023年以来市场呈现整体下行趋势，溢价率也处低位，市场热度较低。
2、8月房企销售金额同环比继续下行，TOP房企逆势增长，环比增幅近5成
8月，克而瑞资管监测的214个城市数据显示，房企商品住宅销售面积为2107.5万㎡，环比上升0.7%，同比降幅缩至44.05%；销售总金额为3483亿元，环比下降5.05%，同比降幅收窄至44.15%，成交均价微降至16526元/㎡。TOP30房企商品住宅销售面积为672万㎡，环比增加60.7%，同比下降54.4%；销售额为1597亿元，环比增加55.9%，同比下降52.2%。保利发展8月商品住宅销售额环比上升47.7%至164亿元，仍居各典型房企之首。
1-8月房企商品住宅年度累计销售面积为25437万㎡，同比下降16.37%；销售总金额为42842亿元，同比下降12.05%，降幅均有所扩大。TOP30房企上半年商品住宅累计销售额为20588亿元，同比降幅扩大至20.3%。典型房企商品住宅截至8月累计销售面积为11032万㎡，同比下降27.83%；销售额为24782亿元，同比下降24.6%。8月市场继续下行，销售总额连续5个月下跌，但8月成交环比有跌幅收窄趋势，行业筑底信号明显。
3、8月典型房企融资规模环比降4成，海外债再遇冷
7、8月陆续出台房地产相关政策，如积极推动城中村改造、加大保障性住房建设供给、针对房地产的“金融16条”纾困政策延期等，通过各渠道改善房地产企业发展困境，稳定市场信心和需求，但融资市场仍需破冰，8月融资规模较上月有所回落，发行规模为240.1亿元，环比减少40.2%，同比降幅收窄至35.8%。其中境内发债240.1亿元，环比减少35.5%，同比减少31.8%。海外债方面，上半年仅1月、4月、5月、7月有小规模发行，其余月份均无发行记录。融资成本方面，8月典型房企由于未发行海外债，平均发债利率较上月略有下降，至3.17%。另一方面，8月房企融资形势较为单一，仅有超短期融资债券、公司债、一般中期票据和证监会主管ABS四种。其中以一般中期票据为主，发行规模占比为48.4%，较上月减少15.5%，较去年同期发行量也下降3成多。与此同时一般公司债发行规模缩减较多，同比下降73.9%，环比降幅超6成。债券到期方面，8月典型房企境内外债券合计到期规模约512.4亿元，较7月规模环比微降9.2%，其中海外债约为73.6亿元，占比约14.4%，占比较前几月有大幅下降。与此同时未来三个月典型房企境内外债券合计到期规模约1493亿元，房企违约风险仍需关注。8月典型房企中仅金融街资产证券化产品发行成功，规模为5.9亿元。
本报告数据均来自CAIC（中国房地产资管信息服务平台）点击了解。
01
月度拿地
8月房企拿地总金额环比增加17.13%，同比转正微涨4.36%
TOP30房企拿地占比近9成，绿城拿地居首位，民营房企参与度提升
01）整体情况：拿地总建面积环比降幅收窄，总金额环比转正，溢价率微升，但仍处较低水平
8月北京、上海、深圳、杭州、成都等多个城市进行了集中土拍。据克而瑞资管监测的392个城市，房企通过招拍挂获取的所有类型土地总建面积为16756.43万㎡，环比下降19.56%，同比下降47.55%；总金额为3448.98亿元，环比增加17.13%，同比微涨4.36%。与此同时，2023年1-8月房企通过招拍挂获取的所有类型土地总建面同比下降21.9%至168851.54万㎡，总金额同比下降19.5%至22061.70亿元，成交金额降幅有所收窄，2023年拿地总建面较去年同期呈现下行趋势。
从城市等级来看，由于8月土拍成交主要集中在一二线城市，因此房企在一线城市的拿地总金额较上月相比环比降幅收窄至8%，其中上海拿地总金额占比为43.2%。与此同时二线及三四五线城市拿地总金额环比也都呈现上升的态势，但杭州、成都、西安等城市出现了土拍热度降温的现象。从占比情况看，8月一线城市拿地总金额占总成交规模由7月的24.82%下降至17.62%，而二线城市拿地总金额占比则上升12.35个百分点至40.49%，为今年三月以来最高占比水平。整体来看，土拍市场进一步向一二线城市集中，房企在有限的资金压力下将重点考虑优质地块，市场分化将更加明显。
从集中供地的22城拿地情况来看，8月房企拿地总建面积为3449.06万㎡，环比上升10.66%，同比下降33.73%；由于供地城市北京、上海维持较高热度，22城拿地总金额环比上升36.72%，同比上涨68.42%，达到1835.66亿元，面积及金额的环比都由负转正。另一方面，1-8月22城房企拿地总建面积为26208.18万㎡，同比下降15.9%；总金额为10370.34亿元，同比下降20.5%。与此同时8月房企在22城拿地总金额在整体市场的占比由7月的50.5%微升至53.2%。22城房企拿地平均成交溢价率为4.69%，较上月下降0.37个百分点。22城中拿地总金额最高的城市为成都，其次为上海。其中合肥的土地平均溢价率依旧最高，达到10.47%，主要是由于庐阳区成交了一幅溢价率超14%的纯住宅土地，将整体溢价率拉升较多。值得关注的是8月成都、西安及杭州土拍热度均明显降温，典型如西安月内26宗地块均为底价成交。
从拿地溢价率来看，8月房企整体拿地溢价率为5.62%，较7月小幅上涨0.33个百分点。其中典型房企8月平均溢价率为6.65%，高于所有房企的平均拿地溢价率，虽较7月有所上升，但仍处于近半年低位。8月超4成典型房企以底价成交，另一方面中海地产拿地溢价率高达15%，其次华侨城、中国铁建溢价率也超10%，将整体溢价率拉升较多。
02）TOP房企:8月拿地总建面及总金额环比皆转正，累计拿地总建面降幅缩小
TOP30房企8月拿地总建面积为578.33万㎡，环比升26%，同比升83.3%；总金额为739.48亿元，环比升22.3%，同比升60.4%，平均楼板价受成交建面增幅较大影响下降至12786.6元/㎡。TOP50房企拿地总建面积593.1万㎡，环比升17.7%，同比升80%，总金额为754.86亿元，环比升11.8%，同比升54.7%；TOP100房企拿地总建面为693.84万㎡，环比升15.6%，同比升65.7%；总金额为843.02亿元，环比升2.6%，同比升41.1%。在TOP100房企拿地总金额中，TOP30总金额占87.7%，较上月提高14.1个百分点，为近一年最高占比，市场集中度提升较多。
从1-8月累计情况来看，TOP30房企累计拿地总建面为3735.19万㎡，同比降15.1%；总金额为5285.63亿元，同比降17%；TOP50房企累计拿地总建面为3990.33万㎡；同比降15.2%；总金额为5642.14亿元，同比降17.7%；TOP100房企累计拿地总建面为4658.12万㎡，同比降22.1%；总金额为6317.1亿元，同比降23.7%。整体来看，基于2023年二季度市场整体下行态势，8月TOP企业虽成交微升，累计拿地金额降幅收窄，但仍处低位。
值得关注的是8月房企土地成交规模较上月有所上升，TOP房企及其他房企（非TOP）环比都由负转正，其中TOP30房企环比上涨22%，其他房企（非TOP）成交总额环比上涨43%。
03）典型房企:8月绿城中国拿地总金额205.88亿元居首位，民营房企市场参与度提升
8月典型房企拿地总建面积614.82万㎡，环比上升30.7%，同比上升82.4%；总金额为745.88亿元，环比升17.1%，同比升40.9%，其总金额占市场总额的21.6%，连续两月下滑。就单个企业而言，8月典型房企中绿城中国表现最为亮眼，当月成交了6幅土地，拿地金额达到205.88亿元，其中3幅溢价率达10%的纯住宅用地均位于上海。在典型房企拿地中国企依旧占据主导地位，民营房企参与热度较前两月有所提升，龙湖地产、融创中国及金地集团等都参与到土拍市场中。
从典型房企累计成交情况来看，截至8月，典型房企拿地总建面为4082万㎡，同比下降14.6%；总金额为5649.25亿元，同比降18.1%，降幅有所收窄，但较2022年仍呈现下行趋势。
02
月度销售
8月房企销售金额同环比继续下探
TOP房企逆势增长，环比增幅近5成
01）整体情况：8月房企销售金额环比收窄，一线城市降幅再度扩大
据克而瑞资管监测的214个城市来看，8月房企商品住宅销售面积为2107.5万㎡，环比上升0.7%，同比降幅缩至44.05%；销售总金额为3483亿元，环比下降5.05%，同比降幅也收窄至44.15%，成交均价微降至16526元/㎡。从1-8月房企累计成交情况来看，截至8月商品住宅年度累计销售面积为25437万㎡，同比下降16.37%；销售总金额为42842亿元，同比下降12.05%，降幅均有所扩大。整体来看，在经历2022年底疫情管制开放后，一季度市场预期向好，需求得到大范围释放。但二季度国内经济运行偏弱叠加国际环境动荡，市场复苏程度低于预期，8月市场持续下行，销售总额连续5个月下跌，但8月成交环比有跌幅收窄趋势，行业筑底信号明显。
从不同城市能级来看，8月一线城市商品住宅销售热度继续下降，其总金额环比降幅连续两月小幅扩大至19.9%。而二、三线城市销售总金额环比则由负转正，略有回升，分别环比增长0.1%和1.7%，进入复苏通道。与此同时，四线城市的销售总金额环比降幅收窄7.8个百分点至3.1%，也有回暖态势。
02）TOP房企：TOP房企销售额逆势增长，环比增幅近5成，TOP30市场集中度提升
8月TOP30房企商品住宅销售总面积为672万㎡，环比增加60.7%，同比下降54.4%；销售额为1597亿元，环比增加55.9%，同比下降52.2%；TOP50房企商品住宅销售总面积为812万㎡，环比增加66.3%，同比下降53.9%；销售额为1840亿元，环比增加56.2%，同比下降53%；TOP100房企全口径商品住宅销售面积为958万㎡，环比增加67%，同比下降54%；销售额为2246亿元，环比增加57.1%，同比下降52.7%；其中TOP30房企商品住宅销售额占全部企业销售额的比例由27.92%升至45.85%，市场集中度提升。与拿地相比，8月TOP房企销售额环比上月有明显增加，环比上涨超5成，同比降幅较上月收窄，而其他房企（非TOP100）成交金额较7月有大幅下降，环比降幅达45%，整体来看企业格局分化加剧，整体去化压力仍然较大。
从TOP房企累计销售情况来看，TOP30房企1-8月累计销售额为20588亿元，同比降幅扩大至20.3%；TOP50房企1-8月累计销售额为23682亿元，同比下降23.3%；TOP100房企1-8月累计销售额为28388亿元，同比下降23.4%。TOP房企在5月累计同比增幅缩减，到6月累计同比由正转负，7、8月连续累计降幅扩大，楼市复苏动能不足，加之政策于月底出台，市场回暖还需一定时间。
从不同企业类型销售的城市能级来看，在市场整体呈现下行的趋势下，8月TOP房企在不同能级城市的商品住宅销售额环比都呈现上涨态势，相较于7月近5成的额降幅，8月TOP房企表现较为亮眼。与此同时，非TOP房企在不同能级城市的商品住宅销售额则呈现环比下降的态势，尤其在一线城市降幅最大，达到了66.3%。
03）典型房企:销售回暖，保利发展商品住宅销售额环比升5成居首位
8月典型房企商品住宅销售面积853万㎡，环比上升65.7%，同比下降53.6%；销售额为1946亿元，环比上升55.8%，同比下降53.3%。不同等级城市中典型企业的商品住宅销售额环比均较上月相比由负转正，其中在一线城市的增幅达到33.6%。
从1-8月典型房企累计成交情况来看，截至8月，典型房企商品住宅销售面积11032万㎡，同比下降27.83%；销售额为24782亿元，同比下降24.6%，成交规模远低于去年同期。
从销售的城市来看，8月典型房企商品住宅销售金额最多的城市为杭州，销售金额为278亿元，环比增加2倍多；北京居次位，销售金额为193亿元，环比上升48.5%，上海8月典型房企销售额为156亿元，环比上升85.7%。单个企业来看，保利发展8月商品住宅销售额为164亿元，环比上升47.7%，依旧居各典型房企之首。与此同时，8月典型房企中商品住宅销售额超百亿的房企跃升至7家，较上月有大幅提升。
03
月度融资
8月典型房企融资规模环比降4成，海外债再遇冷
01）整体情况：融资规模回落，海外债0发行
2023年初得益于融资端“三箭齐发”相关政策落地，3月开始信用债发行迎来小高峰，二季度以来房地产风险未得到有效化解，居民消费信心不足，市场持续下行，使得房地产销售下挫明显，融资市场也因为现金流紧张、偿债能力不足而受到影响，融资规模不断萎缩。7、8月陆续出台相关政策，如积极推动城中村改造、加大保障性住房建设供给、针对房地产的“金融16条”纾困政策延期等，通过各渠道改善房地产企业发展困境，稳定市场信心和需求，但融资市场仍需破冰，8月融资规模较上月有所回落，发行规模为240.1亿元，环比减少40.2%%，同比降幅收窄至35.8%。其中境内发债240.1亿元，环比减少35.5%，同比减少31.8%。海外债方面，上半年仅1月、4月、5月、7月有小规模发行，其余月份均无发行记录。融资成本方面，8月典型房企由于未发行海外债，平均发债利率较上月略有下降，至3.17%。
从房企发行债券的类型分布来看，8月房企融资形势较为单一，仅有超短期融资债券、公司债、一般中期票据和证监会主管ABS四种。其中以一般中期票据为主，发行规模占比为48.4%，较上月减少15.5%，较去年同期发行量也下降3成多。与此同时一般公司债发行规模缩减较多，同比下降73.9%，环比降幅超6成。资产证券化产品方面，8月典型房企中金融街发行成功，产品规模达到5.9亿元。
8月有10家典型房企发债成功，较7月缩减6家房企。典型房企中招商蛇口以96亿元的发行量位居规模首位。与此同时美的置业8月在典型房企里发行利率最高，达到了4.8%。另一方面，本月民营房企表现亮眼，8月有5家房企发行成功。其中龙湖集团发行了1笔11亿元的一般中期票为民营房企发行规模首位。
02）到期情况:8月房企超500亿债券到期
据克而瑞资管（CAIC）统计，今年8月典型房企境内外债券合计到期规模约512.4亿元，较7月规模环比微降9.2%，其中海外债约为73.6亿元，占比约14.4%，占比较前几月有大幅下降，主要为房企海外债违约后市场一直处于下行状态，甚至发行一度停滞，随之而来的即为海外债到期规模越来越小。与此同时未来三个月典型房企境内外债券合计到期规模约1493.2亿元，其中民营房企合计共有1068.8亿元债券即到期，占比超7成。面对持续遇冷的房地产销售市场，加之融资渠道并未有实质性的开放，房企支付压力巨大。8月23日，方圆地产发布公告称，受宏观经济环境、行业环境、信用环境等影响，公司流动性出现阶段性紧张，未能支付境外债券本金3.4亿美元，出现首次违约。同时远洋集团也发布公告称未能及时支付2094万美元的利息。整体来看，房地产融资仍处于较为低迷状态，基于下行市场表现，融资端未出台有更利好的政策，未来更多的房企可能选择债券展期以度过行业调整期。
03）资产证券化产品：8月仅金融街证券化产品成功发行
8月，典型房企中没有不动产证券化产品通过监管审批。发行方面，8月仅有一笔不动产证券化项目成功发行。金融街发行的“金融街第2期(金融大厦)资产支持专项计划”发行规模达到5.9亿元，优先级产品5.61亿元，AAA评级，期限18年。
备注：
（1）房企拿地和房企销售，数据为CAIC投管云监测的城市，非全部城市，其中土地为房企通过招拍挂出让获取的所有土地类型，覆盖城市为392个；销售为备案数据，覆盖214个城市。商品住宅包括普通住宅、别墅和酒店式公寓；房企拿地和商品住宅销售，皆为全口径数据。
（2）top房企为克而瑞2022年度全口径销售金额榜名单；
（3）典型房企，主要为上市房企，包括奥园集团、宝龙地产、保利发展、保利置业、碧桂园、滨江集团、中粮大悦城、德信地产、复地集团、富力地产、合景泰富、合生创展、弘阳地产、五矿地产控股、华发股份、华侨城、华润置地、佳兆业、国贸地产、建发房产、建业集团、金地集团、金辉集团、金科集团、金融街、金隅集团、信达地产、力高集团、龙光集团、龙湖集团、路劲集团、绿城中国、绿地控股、美的置业、仁恒置地、荣盛发展、融创中国、融信集团、时代中国、世茂集团、首开股份、万科地产、祥生集团、新城控股、旭辉集团、雅居乐、阳光城、禹洲集团、中华企业、远洋集团、越秀地产、招商蛇口、正荣集团、中国恒大、中国金茂、中国铁建、新湖中宝、中海地产、中交房地产、瑞安房地产、中骏集团、中梁控股、葛洲坝、中南置地、荣安地产。
（4）时间跨度为各项数据如无特殊说明，统计时间段均为2023年7月1日至7月31日；发债统计时间口径为发行日期，海外债为起息日期。
恒生银行大厦