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北京首个“商改租”落地，办公变租赁住房，不止盘活存量这么简单

发布时间： 2023-01-11   点击次数： 1317次   来源： 商办互联   作者： 小满

1月9日，据媒体报道，丰台区郭公庄中街18号院5号楼这个曾经的闲置办公楼，如今变身成一个有728套房屋的保障性租赁住房。这是北京市首例非居住建筑改建租赁住房项目。

该项目距地铁9号线、房山线郭公庄站50米，原为北京京投轨道交通置业开发有限公司打造的京投港·西华府，项目原规划用途为办公物业，2022年3月，京投港·西华府项目通过北交所公开挂牌出租交易，龙湖冠寓成功摘牌，并通过改建的方式打造成为保障性租赁住房项目。今年改建完成后，将变身为龙湖冠寓旗下的保障性租赁住房。目前对接大学毕业生的129套房源已经完成登记审核，将于本月完成选房。

关于商改办，政策层面上早有支持动作，早在2016年6月，国务院办公厅就发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，鼓励商业地产开发商将商业用房改为租赁住房。

去年1月，全国住房和城乡建设工作会议公布，2022年全国“保租房”筹集目标为240万套(包括新建、改建和改造)。北京这边也在强调，“十四五”时期北京市将建设筹集保障性租赁住房40万套（间），同时，北京政府还明确在重点功能区及现状轨道站点周边，鼓励利用现状建筑改建保租房。

政策是一方面，更重要的是需求端。在国外，“商改租”“商改住”其实近几年已有很多案例，而不管是美国还是中国，发达城市都会面临一个问题——就业和住房比例不均衡，并且，越来越多的人意识到，而当城市提升住房供给的时候，很多其他的事物也会随着住房发展起来，比如商业、医疗。为了改善住房压力，吸引并培育有竞争力的产业与人才，一些闲置的办公楼、厂房就会被改造成居住用房。

对于地产企业而言，和新建租赁住房相比，存量改建的周期相对较短，企业能够盘活存量资产，提升资产的周转率。最重要的是，企业可以借由保租房公募REITs探索存量资产的退出路径。企业通过REITs上市和未来的持续扩募，将进一步拓宽融资渠道，同时，募集市场化资金，也更有利于引导社会资本积极参与保障性租赁住房的建设运营。

2021年6月29日，国家就明确将保障性租赁住房纳入基础设施公募REITs试点范围，在去年11月底，证监会也提出将在股权融资方面调整优化5项措施，其中就包括推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。很多人认为住房租赁行业将迎来新的发展风口，越来越多企业会加入“纳保”行列。

而事实也确实如此，到目前，一共有4个保租房REITs成功申报，值得注意的是，除华润有巢REIT，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT均有险资作为战略投资者。

尽管保租房项目的租金水平相较周边租赁住房存在一定的折让，且租金涨幅受政府政策限制，但按标准筹集的保障性住房，租客来源比较稳定，出租率通常较一般项目更高，整体项目运营收入较为稳定。“稳”且“长期”，这两点非常符合险资的投资喜好。

有金融政策推动，有市场需求，有险资助力，相信未来除政府保障性租赁住房平台之外，将有更多的传统房企探寻到多元的退出路径，“轻”装上阵，同时，我们相信未来也将有更多办公存量被盘活，发挥出应有的价值。