发布时间： 2023-03-09 点击次数： 1635次 来源：上海楼市揭幕 作者：冬哥
最近，上海的楼市愈加火烈……尤其是新房市场，最具代表性的，莫过于闵行吴泾之前已经四开四罄的象屿招商公园1872，这次一批次推出的北区，认购再创新高，认购率突破500%！毫无疑问又一个触发积分回合，五开五罄，指日可待！
其他几个板块也毫不示弱，唐镇、北外滩、闵行古美， 3大“红盘”，均吸引千人认购！
华发半岛华庭推335套房，暴吸1640组认购，认购率也接近惊人的500%；
华发古美华府东西呼应，300套房源，同样破千认购，冲上339%。
保利越秀和樾天汇，闪耀杨浦，340套也遭来1000+组的疯抢，认购率达到319%；
究竟什么原因让大家如此“疯狂”？！
原因一：新盘货架上量了，琳琅满目！
据官方数据，2020，2021和2022三年宅地土拍，分别为92块，78块，115块！
比2019年平均50不到的量，高出近一倍！
而这些基本都是今年供货的主力，其中，老城核心区，主城区内中环的盘大幅增加，让原来新房只能看五大新城的局面彻底改观！能挑的好东西，越来越多！
原因二：限价带来的倒挂！
“这个新房比二手房便宜多少？！”
这是当下买房人最先问的问题！
前面的“千人抢”，哪一个不是倒挂个2-4万，这要感谢这两年新房限价带来的窗口期，而这一现象必将要过去，距关门的节点越来越近……
原因三：上海近三年的拆改，释放超8万户的购买力！
据媒体数据，自2020年上海启动三年旧改计划来，2020-2022三年依次完成拆迁2.8万户、3.4万户、2.2万户，一共超过8万户，基本都是货币补偿，什么概念，上海一年基本就成交8万套新房，都不够这些消化的，更何况还有每年还有那么多的新增户籍人口！
原因四：近期购房利好政策释放！
借着自去年起整体国家资金放水的大背景，近期需求端的利好政策也逐步出来，包括二手房核验价放松、放贷时间大幅缩短、二手房“带押过户”政策落地执行，简化交易流程，都在一定程度上促进了交易的达成。
所以，还在犹豫的你还等什么，冬哥再次梳理今年可能爆火的“红盘”，赶紧来看一下：
1.悦达玲珑湾
指导上海房价4.41万，17号线/示范区线/嘉青松线青浦新城站
青浦新城中央商务区全新盘悦达青浦新城项目案名已公布-悦达玲珑湾，指导价4.41万/㎡，可售套数约180套，即将入市！
根据设计方案来看，项目拟建4栋16F高层住宅和1栋4-5F的商业综合体，可售套数约180套左右，部分1梯2户，部分2梯4户。
2022年7月25日，上海第二批次土拍中，悦达以3.78亿竞得青浦区夏阳街道达慧路南侧08D-01地块，楼面价17000元/㎡，商业占比15%。地块出让面积11130.7㎡，容积率2，总建筑面积32586.58㎡，房地上海房价44100元/㎡。
项目地块东至华浦路,南至水渡浜路,西至阳汉路,北至达慧路，距离17号线青浦新城站直线距离约800米（步行约1公里）。
2、象屿都匯云境
二批次已过会！过会上海房价4.5万，11号线嘉定西站
嘉定菊园全新盘象屿路劲菊园项目，确定案名象屿路劲·都匯云境，位于11号线·书香境·国际都匯洋房住区，将推建面约93~140㎡产品，上海房价4.5万/㎡，即将入市。
2022年9月26日，上海隽安置业有限公司联合象屿地产集团有限公司以总价159150万元竞得嘉定区菊园新区JDC1-0403单元30B-01地块，楼板价22751元/㎡，溢价率9.38%，房地上海房价45000元/㎡！
该上海新楼盘东至红石路，南至沪宜公路，西至柳菊路，北至竹笛路，位于路劲悦茂府的南侧，距离11号线嘉定西站直线距离仅380米！
根据项目规划设计方案公示，拟建4栋11F小高层住宅、1栋13F高层住宅、3栋18F高层住宅、1栋保障房以及配套用房。
总建筑面积约为10.35万平方米，其中住宅部分计容面积约为6.47万平方米，保障房计容面积约为0.32万平方米，其他配套设施计容面积约为0.21万平方米。
规划总户数690户，其中可售商品房约640套！
据了解，项目将推出建面约90-100-140㎡3-4房，适合不同的置业人群，根据指导价4.5万/㎡，预计总价约380-700万左右！
3、中建万科未来城市
指导上海房价5.04万，11号线嘉定新城站
最新消息：11号线嘉定新城站东侧200米的距离的黄金位置，嘉定新城版“天空之城”——中建万科嘉定未来城项目！紧邻万达广场东侧即将推出，总套数2180套新房供应！
预计首推694套约89-145m²3-4房，上海房价约5.04万/㎡！预备入市
北侧就是区域内的三甲瑞金北院
根据官方的最新说法，项目会首开中部E20B地块，将推约694套89-175m²3-5房。另外，小道消息称，项目目前的内部预估分，为60分，各位60分左右的小伙伴，可以持续关注！
最新曝光的全套官方户型设计稿如下���
建面约89m²3房中间套户型
建面约89m²3房边套户型
建面约103m²3房边套户型
建面约103m²3房竖横厅户型
建面约103m²3房中间套户型
建面约128m²4房户型
建面约145m²4房户型
建面约175m²5房户型
嘉定未来城市理想单元概念方案
该方案利用了地块之间中央景观的空间，设置了商业街区与集中式商业，未来目测体量不小，错落穿插办公楼，形成类似于商业一条街的概念。
除了商业，方案的住宅设计也是另外一大亮点，新的大平层户型跃然纸间。
周边配套
交通：距离地铁11号线嘉定新城站最近地块约150米，邻近宝安公路与高速出入口。
商业：核心商业有嘉定中信泰富万达、大融城、宝龙城市广场、南翔Mega等；核心办公有嘉定新地中心、宝龙中心、保利国际广场、首建智谷等；区域内的高端酒店有凯悦、喜来登（8km）两家。
学校：地块自带0.6万方配套幼儿园，700米内有四所幼儿园与一所小学、中学，附近还有华二初级中学、交大附中分校等中学。
医院：宗地北侧紧邻交大医学院附属瑞金医院北院，2.5km内还坐落有嘉定妇幼保健院与同和骨科医院
4、南山华漕项目
指导上海房价6.6万，13号线芳乐路站
大虹桥前湾，南山华漕项目是华漕区域未来的供应主力。据悉，项目主力户型建面约96平、131平3房2厅2卫户型，精装交付，共416套可售住宅，即将入市。
2022年9月，上海第三批次土拍中，南山集团以173550万元，竞得闵行区华漕镇MHPO-1403单元53-01地块，地块出让面积22754.3㎡，容积率2，溢价率8.96%，成交楼板价38136元/㎡，房地上海房价66095元/㎡。
该上海新楼盘地块东至徐亭路,南至53-02地块,西至金辉路,北至芳乐路。紧邻13号线、示范区线，项目南侧为首创禧瑞荟、虹庐湾。
根据公示，项目容积率为2. 0，限高60米，需配建5%以上的保障房，全装修比例50%,预计交付标准为部分精装，部分毛坯。
要求中小套户形不得低于80%，也就说项目未来主力户形为建面约105㎡3房为主，住宅套数下限455套。
南山项目位于炙热的闵行前湾地区。上海2035，虹桥划入主城，成为新的城市副中心，定位为全球城市功能主要承载区。其中约30k㎡的前湾地区将重点打造，成为面向国际国内的世界级“会客厅”。
5、华发半岛华庭二期
该上海新楼盘一期开盘情况毫无疑问就是高分客户争夺的对象，不过项目还有二期房源，静待佳音！
1、倒挂情况：华发半岛华庭过会价70620元/元/平，对比周边二手已破10万+/㎡的唐镇“一梯队”，倒挂至少3万/平，若买100平产品，那么以现在的行情来看，至少有300万价差。另外，去年开盘的华侨城纯水岸（唐镇四兄弟），价格与该上海新房楼盘几乎一致，但位置却不如该上海新房楼盘，显然，在价格基本相同的情况下，该上海新房楼盘优势更加突出。
2、项目亮点：华发半岛华庭能有如此之高的倒挂，还要归功于项目所在的唐镇区位。首先唐镇就是近些年崛起的板块，整个唐镇新房都有一定倒挂；其次，该上海新房楼盘又是唐镇正核心，距离张江最近，靠近地铁，高端别墅和优质商品房连缀成片，醇熟配套所见即所享；第三，项目周边集齐东方幼儿园，上海福山外国语学校（唐城校区）；上海建平培德实验中学；上海民办启能东方外国语学校，这些学校是浦东第一梯队学校。无论当下还是未来，华发半岛华庭都占据了唐镇价值的“制高点”！
3、周边配套：
交通配套：华发半岛华庭直线距2号线唐镇地铁站约600米。
自驾方面：项目毗邻龙东高架路，便捷通往中环连通市区各大核心商圈，周边还有高科中路、华夏路等，去往浦东各节点。
商业配套：唐镇地铁上盖综合体阳光天地，商业体量约26万方。
教育配套：项目周边有东方幼儿园（诚礼部）、福山唐城外国语小学（培德校区）、民办启能东方外国语学校（十二年制）、民办更新学校（九年一贯制）、上海科技大学、复旦大学张江校区等。（教育免责：政府不对预售房屋进行学区划分，项目对口学校最终以交房后教育主管部门公布为准）
生态配套：周边有约60万㎡“龙东公园”（张家浜楔形绿地三期 在建），近20万㎡人工湖“龙东湖”，唐城绿地文化公园、金海湿地、华夏公园等。
总结：该上海新房楼盘是唐镇站组团在“断供”长达8年（最近的供应应追溯到2014年绿城玉兰花园二期和绿城玉兰公馆入市）之后，才终于迎来了“稀缺”供应，且价格倒挂严重，买到就赚到，与此同时该上海新房楼盘附近还有浦东第一梯队学校加持，那么该上海新房楼盘受到高度关注也就可以理解了！
6、安高申宸院
安高申宸院所处位置比华发半岛华庭还要好，距离2号线唐镇站更近，这个盘入市，可能要比华发半岛华庭还要火。
该上海新楼盘预计二批次入市，推建面约99-143㎡3-4房，上海房价7.06w/㎡。
区位亮点：地块位于唐镇阳光天地/唐镇地铁站东侧约300米，贴临绿城玉兰花园，唐镇华发地块为代表的高端住宅区，商业配套较为成熟。简单来说，地块禀赋还是非常优秀的！
根据设计方案显示，项目共拟建15栋17-18F小高层住宅，1栋23F保障房以及1-2F部分配套用房。
黄色：99㎡常规户型，约840套；
绿色：99㎡边厅户型，约70套；
红色：127㎡户型，约30套；
蓝色：143㎡户型，约130套。
项目附近的绿城玉兰花园在二手房市场，成交价基本保持在10万/㎡以上，而这个地块上海房价均是70620元/㎡与近期开盘的浦发唐城上海房价大致相同，倒挂现象着实有些惊人，买到至少赚400万， 并且浦发唐城积分高达76.77分，新房受欢迎程度可想而知。
7、中建张江广兰路项目
联动上海房价8.3万，2号/21号线广兰路站
该地块位于中环内区域，又在长期断供的张江板块，上海房价8.3万/㎡，未来一定成为妥妥的高分热门盘，吊打浦东诸盘！
该上海新楼盘位于张江科学城核心区和广兰路的地区中心，不仅与广兰公园隔街相望，咫尺张江中学，同时距轨交2号线直线距离约700米，距21号线（在建）广兰路站仅400多米，所在板块商业较成熟，同时周边有在建的张江广兰路地铁综合体项目商办加持。
此外，近日广兰路站地铁上盖——浦东新区Z00-1603单元（张江集镇单元）B07-9地块商办项目，规划设计方案公示：
该上海新楼盘规划将建设成以商业、办公、体育休闲、轨道交通等生活枢纽功能的社区商业中心，以集成电路、人工智能、生物医药等科技创新类产业为目标，树立张江乃至浦东新区TOD城市综合体标杆。
建设地址：东至B07-10地块，南至B07-11地块（吕家浜北侧绿地），西至广兰路，北至B07-11地块（祖冲之路南侧绿地）。该地块整体位于广兰路与祖冲之路交叉东南侧，属于地铁2号线和21号线广兰路站上盖商办项目。
8、建发璟院
联动上海房价8.91万，12号线东兰路站，预计二季度入市！
建发璟院地处闵行古美，是闵行区内最早开发的居住片区之一。
项目位于中环和外环间、同时加持沪闵高架直通徐家汇，周边拥有3条快速路出行。
更重要的是，古美板块依托地铁9号线和12号线，2条地铁可直达徐家汇、徐汇滨江、淮海中路、南京西路等市中心重要节点。
而该上海新房楼盘就位于12号线东兰路站，出站即到家，对于目前想到买到中外环间的新房，这种优势无人能比。
同时，北侧约1公里直线距离就是漕河泾产业园，腾讯、字节跳动、阿里、默沙东等知名互联网及医药企业总部就坐落于此。
有着优质交通再加上临近高科技产业园区，为建发璟院又增添了不少优势。
在看它的倒挂，项目附近，距离漕河泾产业园更近的2006年次新小区九歌上郡在2022年10月成交了一套97平的低楼层两房——单价超过11万。
这个小区距今已有16年之久，品质显然要比建发璟院低出许多。那么这样的小区，成交价都已达11万。
按照房龄系数折算，11万的九歌上郡相当于13万的新房单价水平，如此看来，建发璟院单价还不到9万，至少3万/平的倒挂。
再对比它北面的万源城次新小区，万源城御璄的大平层，挂牌价已经接近14万/㎡，万源城尚郡等次新小区的挂牌价已经接近12万/㎡，一二手倒挂最高达4万+/平。
所以，建发璟院接下来入市，很有可能成为上海西南地区的“超级红盘”。
9、嘉里荟萃庭
预计上海房价8W+，6/12号线巨峰路站
金桥新房2023年已开始发力，供应量逐步增多，浦东购房者非常关注的嘉里巨峰路TOD综合体，案名定为：嘉里荟萃庭！
该上海新房楼盘是购房者关注的重中之重，项目的城市展厅已开放，预计二季度入市。
主推建面约99㎡3房和建面约150㎡4房，合计416套可售住宅。
2021年2月，经过12轮竞价，嘉里建设&GIC（新加坡政府投资公司）联合体以总价60.14亿元竞得浦东新区浦兴社区Y000901单元02-01A地块，折合楼面价23832元/㎡，溢价率0.2%。
该上海新楼盘位于地铁6号线与12号线交汇站巨峰路站上盖，地处中外环间，浦东金桥板块。地块东至曹家沟防护绿地，南至巨峰路防护绿地，西至张杨北路和02-01B地块，北至双桥路，出让面积66059.5㎡，容积率3.82，建筑面积252347.29㎡，地上建筑限高120米，住宅套数下限470套。
根据规划，项目地上包含一栋办公塔楼及其商业裙房，三栋住宅楼，一栋公共租赁房及公共服务配套楼。住宅地下室两层，商办地下室三层。
该上海新楼盘囊括了近22万平方米的超大型地铁上盖购物中心、约4.7万平方米的高品质住宅、约2.5万平方米的优质办公楼，以及约13.7万平方米的停车及配套服务设施，充分考虑站内换乘的便利性和大流量汇聚的优势，将人与建筑、人与交通网络、人与商业有机地紧密连接。
保利浦开金融中心