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2023上海新房的几大看点

发布时间： 2023-03-09   点击次数： 1515次   来源：绿洲公馆    作者：宛耀飞

一、上海新盘供应量增加，供应节奏加快，部分区域首次有新盘入市

（1）新盘销售情况逐渐下行，预计从“日光盘”到“每批都有滞销盘”将会成为常态。

（2）会有越来越多的项目可能会出现“不要积分”的情况，其实从第四批次开始，上海新房开始出现了“部分项目认筹不足”的迹象。

（3）三林滨江板块开始有项目入市了，中企云萃森林的价格来到10.5万，这个价格说明官方对于三林滨江南的价值定位相当之高。三林滨江板块这块约4.2平方公里的空白土地上，政府倾注了许多核心资源，随着绿城、华润等众多品牌开发商的入驻，可以预见的是未来新房的供应量也是充足的。

（4）张家浜期待已久的五朵金花终于绽放了，本次入市的是浦开江南里和宝地东郊四季，相信另外3朵金花也不会让大家等太久。

（5）供应节奏加快，10月14日上海第六批次入市楼盘信息刚刚官宣，才过一个月，这第七批次新房信息也已确认，从去年的“一季度一批次”到今年的“两个月一批次”再到上海解封之后的“一个月一批次”直到如今年底冲刺的“半个月一批次”。这种供应节奏将带来的情况就是，新盘将与市场上第五、六批次的项目“撞车”，而且临近年底，势必造成各房企竞争加剧，加重回款压力。

二、高端盘“内卷”升级，10万+项目达到12个，9万+项目3个，两者相加占比超过1/4，结合近期上海二手房交易遇冷，量价齐降，也影响到新房市场的“子弹输送“，同时新房供应量的加大，也令二手房交易难度持续增加，特别是二手豪宅更加卖不动

（1）据上海链家研究院监控数据，10月份上海市共成交二手房1.6万套，环比下降11%，成交金额539亿元，环比下降11%；套均总价327万元/套，环比下降1%。

（2）并且根据多个机构数据整理发现，上海二手房成交量自7月达成交小高峰1.97万套后，8月以来已连续3个月回落，其中8月成交量1.95万套，9月成交量1.81万套，10月成交量1.6万套，呈逐月下降走势。

（3）近期不断有各种渠道显示上海二手房市场的“转阴”：包括市中心豪宅的挂牌量激增，以及因为挂牌量激增导致的房东已经开始主动降价，虽然在市中心新房的一二手倒挂现象依旧全面存在，但外环区域部分项目的一二手倒挂空间在逐渐减小，”买旧打新”受影响。

（4）目前经济形势不明朗，二手房逐渐变成了买方市场，虽然不断有利好政策出台，降低买房门槛，但观望情绪仍旧浓厚。

三、供应结构发生调整，刚需盘数量下降，供应区域向市中心集中，五大新城可能遇冷

（1）从近两批次的供应情况上，可以发现热门楼盘增加，总价在400万以下的项目数量已经减半。如以过会价格在10万+的项目作为分界线，第七批次中均价10万元以上或接近10万元的项目占比超四分之一，这些项目主要对应改善型购房者。

（2）而且从供应区域看出，第七批次中徐汇、普陀、静安、杨浦等市中心都继续有供应，而且产品类型从小户型到大平层到叠墅一应俱全，可以满足高净值人群的多样化选择。

市中心豪宅频出，含“金”量十足！有海泰北外滩、鸿印里、沁风雅苑这种只存在于“小道消息”里的新盘！还有普陀整整5盘、静安大宁2个热盘、杨浦东外滩等。在七批次中这些盘都是千万级的新盘，属于“神仙打架”了！

浦东供应10盘！从浦开江南里这种高端住宅到阳明花园这样刚需地铁盘！预算段囊括400万-8000万，各种分数段、各种预算段都有较为充足的供应！

青浦，同样也是10盘，其中徐泾占了大头！本来徐泾之前的分数从70+，陆续降到了65分+，现在这下供应更充足了，或许50分+上车都不是问题！

闵行，也是供应大户，本次供应8盘，而且有上海星河湾这样的豪宅入市。

普陀成为供应量提升，一共有5个盘入市且均价都在10万上下。4盘均价过10万，另外还有个奇怪的现象，普陀中内环10.98万的品尊国际和10.8万的新俞里，价格竟然超越内环内的苏河玺。

相反外郊环的供应继续保持克制，由于供应结构的调整，可以预见未来购房者对于五大新城的关注度可能有所下降，五大新城的楼盘销售可能遇冷。

四，上海新房价格有上涨趋势，七批次多个项目涨幅明显

（1）部分续销楼盘价格明显涨了，甚至可以说涨疯了！

（2）中环价格站上10万+

七批次内环内有4盘，内中环有7盘供应增加，其中浦开江南里、宝地东郊四季、静安天悦、新俞里、品尊国际、大华峯荟、沁风雅园等内中环热盘价格均来到10万+，中环恐怕就此再无低于10万的新盘。

（3）中外环迈入10万+

中企云萃森林的价格来到10.5万，要知道该盘已经是中环外，再看看地产尚海悦庭、天元府、市北华庭这些9万+的中外环楼盘，相信随着中外环甚至外环外热点区域的快速发展，未来可能会有更多“非市中心”楼盘站上10万+。

最后，奇米卡还听闻今年可能还有第八批新房供应，东方云锦、香港置地启元、保利天峯、保利越秀和樾天汇等热盘摩拳擦掌，可能会在年底入市火拼，新房市场竞争愈发激烈。

再结合今年土拍市场的成绩单，预计上海未来的楼市会越来越有看点吧！

以下是第七批次各楼盘分析：

01 市区

地产尚海悦庭

地产尚海悦庭位于徐汇长桥，就位于此前的汇成南街里旁，实打实的千人摇号网红项目。

可以说，这是第七批次购房者关注的重点，长桥在汇成南街里售完后，就一度陷入断供期，直到现在地产尚海悦庭的出现。

而今，地产尚海悦庭过会价约9.4万/平，相比它旁边早期开盘的汇成南街里是有一部分涨幅，但也因为这样的涨幅，才看到了板块的价值所在，即便不看它的涨幅，在徐汇中环以约9.4万/平的价格出现，也依旧具备相当优势。

项目推出约88-162㎡3-4房，值得购房者购买，预计分数要在65、甚至70分以上！

鸿印里

老静安出新，这就已经说明了该盘的稀缺性。

最新消息！老静安昌平路，静安城投项目72地块，也就是鸿印里项目，七批次将入市，主推建面约139-226㎡3-4房。

地段非常优质，预计超高分才能入围，对于地段有非常高要求的购房者来说，这个盘一定不能错过，当然购买或也有相当难度，积分预计75+分以上，甚至更高。

事实上，老静安的新房14.2万/平也算实惠，倒挂也非常明显，那么自然而然该盘是高分改善买家重点关注的项目。

项目占地面积约33812㎡，总开发体量19.9万㎡，是办公、商业、住宅及历史保护建筑一体化的豪宅综合体。

主要包括1栋180m超高层办公楼、6栋住宅楼、6栋原址保留建筑及4栋复建建筑。住宅共有6栋楼，建筑面积大概57708平方米。

静安天悦&市北华庭

大宁板块也是这些年重点关注的区域，它是位于中环两翼创新创意集聚带上，是静安区“一轴三带”战略的核心力量。

产业轴线汇聚了中国大数据之都“市北高新”、全球影视创制中心核心区“环上大国际影视园区”重量级高科园区。

静安市北国际科创社区着力打造“产业发展的新高地”、“精英聚集的新领地”、“文化传承的新生命”以及“人文生活的新寓所”。

区域内配套非常完善，包括约9万平协信星光广场、约56万平大宁音乐广场、约25万平大宁国际商业广场、约30万平大宁久光百货，静安大融城等。

区域倒挂非常明显，静安天悦此次依旧是10.5万的价格，房价一分没涨，与周边次新二手倒挂至少有3万/平以上，买到热点地段+倒挂，一定是非常明智之选。

市北华庭位于中环外围，虽然也属于大范围大宁板块，但位置确实没有静安天悦这样理想，但是价格也很实惠，均价约9.9万/平，在中环附近置业也有很大性价比。

而且项目还有一大优势，有小面积65平产品，低总价住大宁，优势也不可多得。当然，项目依旧有很可观的倒挂空间，买到同样赚到。

若购房者分数相对较低，买不到静安天悦，那么退而求其次，买该盘也是不错的选择，预计该盘分数要在65分范围。

金隅外滩东岸

此次金隅外滩东岸的过会价还是维持在11.5万/平，相对一期持平，没有涨幅，价格实惠。

其实项目一期开盘已经达到70分以上，这也就说明了该盘的市场认可度。

项目二期将推建面约99-146㎡3-4房，共396套房源。该盘的最大优势是，户型为二梯二户设计，相当于准一梯一户，私享电梯前室的使用空间，大气尊贵和专属私密展现无遗！

海泰北外滩

虹口此次仅有一盘过会，而且该盘还是上海绝对的顶流盘，海泰北外滩是真的顶豪，楼顶拥有停机坪，这在上海简直非常少见。

项目位于虹口北外滩，都知道北外滩已经成为了中央活力区，浦西天际线的打造都汇聚在此。

再结合北外滩旁的外滩和江对岸的陆家嘴，事实上，在这里已经形成了一处上海高端层级的“金三角”。

地段优质就有了做豪宅的基因，项目将会由三栋160米的超高层住宅组成。

面积段就非常豪横，主力面积约为370、600、720、750、1200、1500平。

此次项目推出的面积段为348-619平，均价14.5万/平，成为了本批次里价格最高的新房项目。

海泰北外滩的社区内部配套，“壕无人性”！简单举几个例子：

室内干衣系统。

宠物间和宠物通道，电梯宠物提示系统。

宠物户外专属游乐区和宠物卫生间。

郊区专属有机农场直送新鲜食材，全程冷链，全天二十四小时供应。

地下空间配置私家车驾驶员和私人助理休息室、家庭酒窖、家庭储藏室。

私家车驾驶员和私人助理集中健身娱乐空间。

访客等候区和访客驾驶员休息室。

专属快递收发室和智能收取系统。

集中洗衣服务系统。

集中高档衣物储藏空间。

家庭影音室

专属大型车停车位

连宠物都有卫生间，这个项目，随便哪一处，都是豪横的代表！

品尊国际

此次普陀的供应量较大，而且整体来说，价格有一定涨幅，从前的老婆大区域，如今也让人高攀不起。

品尊国际位于普陀真如，也是上海老牌城市副中心，真如一直是普陀区内备受关注的潜力板块。

此次项目过会价10.98万/平，项目品质非常不错，外立面干挂石材，绿化率高达40%，自带约4500㎡会所，包含室内恒温泳池、室内篮球、羽毛球综合馆、壁球馆、瑜伽馆等。

这些设施放在当下的新房市场，其实是非常难得的，就比如绿化率，在市面上普遍35%的前提下，它达到了40%，这一点已经说明了项目的品质属性。

大华峯荟

大华峯荟位于普陀光新板块，光新的问题是整个板块是老公房聚集地、周边界面更新不易，但这里可以几站路就到达长寿路、静安寺，去市区上班比较方便。

大华峯荟已于第四批次取证入市，首次推出的就是124-180平叠加产品，单价13.2万/平。

该盘是商住办综合用地，由12幢楼组成，其中有4F-18F的住宅，5-6F的多层商业办公楼和20F的商业综合办公楼，另有1幢10F的保障房。

也就是说，大华峯荟的作用是要改写光新老破旧的格局，是带有城市更新升级属性的项目，值得期待。

项目将有约97-106㎡高层住宅，共计303套，过会均价10.4万/平！相对来说，价格倒挂空间一般。

招商苏河玺

招商苏河玺是此次普陀入市的新房中，价格以及地段都非常不错的项目。

价格方面，项目过会价10.52万/㎡，相对此前旁边的新湖明珠城持平，一年时间过去了，没有涨幅，而且此前新湖明珠城也是触发积分的项目，这样对比，招商苏河玺的价格是非常可期的，是个值得上车的项目。

产品方面，苏河玺主力100平三房，面积相对较小，套均1050万，总价相对也更有竞争力，上车压力更小。

内环内，百平3房总价1000万+，还是非常香的，加上是招商出品大概率高品质的保障，预测是会触发高积分的网红盘。

如此看来，苏河玺江占据一定位置优势的同时，也或许还会是内环内单价最低的新房之一。

项目将推约107-148㎡3-4房，7批次已过会，过会价10.52万/㎡！

项目拟建10栋14-32F高层住宅，预计首开其中5栋，共278套，主力户型为建面约107㎡3房和148㎡4房。

新俞里

新俞里项目位于武宁路、曹杨路、真华南路围合而成的三角形区域内。毗邻普陀“一轴两翼”功能布局中武宁路科创发展轴。

项目是住宅、办公综合体；包括3幢高端精品住宅和1幢精品办公楼。住宅产品面积约110-230㎡3-5房，过会均价10.8万/平。

项目所在区域就位于真如，周边多条轨交环绕，出行以及板块能级都比较好，是个很有潜力的区域，那么随着真如以及万里板块不断发展，该盘也会有更大的想象空间。

天元府

天元府是第二次推盘，项目价格维持了一期均价9.6万/平，该盘与板块内其他次新房相比，有一定价格优势，而且项目是地铁上盖综合体，日后交通、商业都非常不错。

项目此次将推出约105-195㎡3-4房，项目是地铁11/15号线地铁上盖。还有规划中的20号线，未来上海西站将有三条轨交交汇。

02 浦东

浦东此次供应量有不少，位于外高桥板块的阳明花园又一次推出新房，面积段约72-182㎡高层。此次项目过会价约5.75万/平。

项目的优势是临近6号线地铁站，是名副其实的正地铁房，轨交出行比较方便。

项目紧邻6号线航津路，出站即到，可谓是“地铁上盖”了。6号线往北至港城路可与10号线进行换乘，南面巨峰路可以与12号线进行换乘。周边拥有翔殷路隧道、东靖路隧道（规划）、洲海路隧道（规划），联动中外环、浦西，畅达市区，辅以10多条公交线路，陆家嘴、碧云、五角场、浦东机场等地随心所至。

东岸观邸云尚丹霞位于浦东川沙板块，临近地铁2号线凌空路站约800米。

项目价格6.4万/平，其实买到2号线附近的新房，分又不高，甚至不触发积分，也是个不错的选择。同时项目周边待开发空地较多，未来的城市面貌以及规划等级都有很高的期待值。

项目将推约83㎡、96㎡高层小高层和约110 ㎡、130 ㎡、150 ㎡的洋房产品。

浦发虹湾位于唐镇王岗卡园，项目此次过会价约66784元/平，与一期72300元/平有一定降幅，这是因为此次推出的都是高层住宅，而项目一期是别墅+高层均价，整体拔高了售价。

项目推出348套约90-145㎡精装3-4房。

该盘装修标准很高，样板房中的厨房三件套、新风地段中央空调以及玄关柜、电视背景墙等都是实打实的交付标准。

加上3.05米的层高，这是600万级新房中非常不错的装修标准水平、看惯了“类似毛坯的精装修”，这里你一定能看得上。

横沔玖境二期第七批次也已过会，该盘最大优势是坐落在张江科学城+国际旅游度假区两大板块之间，有很高等级的规划。

此次过会价格依旧维持在约6.6万/平，与一期价格保持持平。而且该盘与周边板块次新二手相比，存在倒挂。

事实上，项目一期开盘就已触发积分，具备一定热度，而且该盘是由金茂操盘，具备一定品质，值得期待。

在建的21号线申江南路站就在项目西侧约900米处，这条线路串联了浦东森兰、金桥、张江、川沙等重点打造的区域，可换乘7条线路，十足的浦东换乘王。

在项目南北两侧不远处还有已通车的11号线和正在建设的机场联络线，三轨环伺其中，交通非常良好。

该盘是综合体，该项目占地约为60万平方米，规划计容总建筑面积约54万方，覆盖住宅、商业、酒店、历史文化风貌区等多元业态。

其中包括约30万方住宅产品，是浦东为数不多的整盘开发项目，值得期待。

中企云萃森林位于真正的前滩南，此次过会价10.5万/平，基本属于区域行情价，与前滩新房对比，也略低约2万/平，相对来说有一定优势。

如今这里有8号线，未来还有轨交9号线以及26号线经过，也是一个三轨交换乘地。

与此同时，该盘也是三林前滩南首个入市的新房项目，日后这里还将有大量住宅以及临近黄浦江的低密别墅，那么现在进入，就相当于抢占“原始股”，待日后随着区域发展，该盘的未来增值也值得期待。

项目正位于8号线凌兆新村地铁上盖旁，发展前景比较好。该盘触发积分是大概率事件，预计65分以上。

森兰海天名筑位于浦东祝桥，也是上海东站所在地，毋庸置疑，一定是个未来规划非常完备的区域。

此次项目过会价来到了5.4万/平，当然，此价格也预示着这里日后的发展格局，祝桥是浦东枢纽，是浦东版“大虹桥”，同时这里还进入了上海相对较好的教育资源，房价有所上涨也就有迹可循。

森兰壹公馆位于浦东高桥，二期将推建面约71-106㎡1-2房，前期均价5.76万/平，如今过会价7.03万/平，与周边竞品基本持平，按照单盘来看，涨幅较大！但与板块行情来看，又基本相当！

森兰壹公馆项目东至张杨北路、西至繁锦路、南至启帆路，北临浦东青少年活动中心，总占地2万方，建筑面积5.6万方，容积率2.8，车位配比1:1.1，由2幢高端服务式公寓和4栋住宅组成。

项目首批次房源于2019年12月认筹入市，当时推出三栋住宅，共144套房源，建面约88-127㎡2-3房，均价5.76万/㎡。最终371组有效认筹入围摇号，开盘当天即告售罄。

森兰壹公馆二期（原壹公馆酒店式公寓逸兰森兰服务式公寓，结束出租运营将对外出售），预计188套可售房源。

本期房源全部精装交付，配备地暖、中央空调等设施，项目是实体现房，避免期房常见的烂尾情况发生。

森兰壹公馆紧挨6号线洲海路站，直线距离约在50米之内，步行可达；自驾经由东靖路、张杨北路、杨高北路等干道，可畅达全城。

另外，随着21号线一期的开工建设，森兰将迎来双轨的布局【21号线在东靖路设有站点】，21号线一期工程是上海市城市轨道交通第三期建设规划中重要的南北向径向市区线。线路位于浦东新区范围内，由南向北途经川沙新镇、康桥镇、张江镇、金桥镇、高行镇，串联了国际旅游度假区、张江科学城、金桥出口加工区三大功能区及张江副中心、金桥副中心两个主城副中心。

钱江大家文澜府位于浦东惠南，惠南镇这些年的发展就相对缓慢了，适合本地客户或外区刚需客户来购买。

此次项目过会单价3.4万/平，建面约89-132㎡3-4房，与板块其他新房基本保持持平。

03 闵行

上海星河湾，上海的顶豪此次也将在第七批次面世，过会价格8万/平，与去年4月开盘价7.8万/平有小幅度上涨。一年过去，这样的涨幅并不是很大，属于区域行情价。

此次项目主力面积约225㎡奢装5房，共176套房源。

三期布局低密且错开，栋距达120米以上，南北的极限栋距达到135米，视野与日照实现最大化的效果。

上海星河湾位于闵行颛桥，距离15号线曙建路地铁站直线距离约800米，周边还有5号线银都路地铁站、1号线莘庄地铁站。

颛桥紫薇花园上东区位于闵行颛桥，临近5号线颛桥站，项目此次价格约7.35万/平，价格看似上涨，实则不是，本次因为是楼王位置，而上一次虽然只有约7万的价格，但是上一次的楼王价格也差不多是约7.35万/平，所以该盘此次推盘并没有涨价。

宝华在产品打造上是非常出色的，装修标准上，项目前期产品全屋配备了大金中央空调、威能地暖。橱柜是德国旭勒的，灶台油烟机、洗碗机、冰箱皆是西门子品牌，还有科勒的厨房水槽龙头、净水系统。

项目打造了约400㎡超大空间大堂，大堂连接风雨连廊，小区内部还打造了硕大的草坪，以及约4000㎡社区配套，包括泳池和室内高尔夫球室等设施。

象屿招商公园1872位于闵行吴泾，南面就是紫竹科学城，板块能级相对较强，而且项目旁边有规划的轨交23号线，预期很高。

同时，周边次新房已达6-7万/平，若再对比紫竹半岛10万/平的次新房价，那么该盘5.2万/平的优势就更加凸显了，十足的倒挂盘。

同时周边还有高等级教育资源以及正在规划的大零号湾等高等级产业，所以买该盘也是不错的选择，预计入围分65+分。

天樾园和第七批次也已过会，推出收官379套房源，建面约105-136㎡3房，均价7.36万/平，与前两期开盘价保持持平，价格便宜，性价比非常高。

项目事实上与周边二手有一定倒挂空间，所以入围分不会很低，预计70分上下。

项目所在的春申板块一大亮点是教育，像闵行区实验小学、莘松中学都是比较好的学校。

周边有15号线和在建中的机场联络线，项目目前离15号线景西路站会相对近一些。

皇都花园，相信大家都不陌生，是七宝的网红盘，项目推出99-576平产品，均价8.2万/平，相对天安1号来说，价格更加实惠。

皇都花园一直是闵行高端豪宅之一，与周边众多别墅项目形成一片低密住区。

项目距离12号线七莘路站直线距离不足1公里，周边有七宝成熟配套设施，且七宝还有较强的学区资源，是购房者关注的热点项目，预计该盘分数60+分。

04 青浦

第七批次青浦迎来大爆发，青浦新城西出了2个全新项目，其中安联湖山悦价格已过会，只有4.06万/平，低于4.2万/平的房地联动价，具备相当大的价格优势。

可以说该盘是第七批次里仅有的价格非常实惠的新房。

另外安联湖山悦北面就是兰生复旦青浦校区，很多家长买到这里，就是为了这个学校而来。

项目产品有约88-98㎡洋房、约106-132㎡叠加，因为容积率非常低，因此得房率很高。

可以说第七批次里，该盘是具备非常大优势的，值得期待。

同润朱韵澜庭项目位于安联湖山悦南侧，同属一个板块，项目将推建面约89㎡-94㎡8F洋房以及约115㎡-143㎡6F叠拼，过会价约4.2万/平。

该盘也同样是低密小区，得房率也很高，项目距离17号线淀山湖大道站约2.5公里左右，可公交接驳，同时在地铁站附近还有万达茂以及东渡蛙城商业体，相对来说比较成熟。

蟠龙府的热度已无需赘述，项目凭借着地段优势，已成为了大虹桥新晋“一哥”。

项目距离2号线西延伸只有约700米，与17号线蟠龙路站也只有约1.5公里，而且倒挂非常明显，买到即赚到！

项目收官三期还有2幢楼，面积段为约80-137平2-4房，价格依旧维持在6万/平，非常实惠亲民。

另外，项目的另一个全新地块，就位于蟠龙府一河之隔的南侧蟠龙府二期项目或也将于第七批次过会，项目将推出约91-104平3房，预计过会价6.2万/平。

蟠龙府二期就位于蟠龙府南侧，位置正好处于中铁·虹桥逸都和虹桥璀璨公馆之间，地段与一期大体一致，可共享蟠龙府一期配套资源。

中铁虹桥逸都位于蟠龙府二期西侧位置，地段也基本与蟠龙府一致，项目过会价同样为约6.2万/平。

与蟠龙府有所区别的是，项目有小面积产品，约76-120㎡精装2-4房，76平总价不到500万就能上车，这或许是上车大虹桥的最低门槛。

刚需买入大虹桥，不可多得的逆袭机会。

招商虹桥璀璨时代当属大虹桥的“王炸”地段，项目北侧不远处就是国家会展中心，仅这一点，它的地段优势就已显露无疑。这才是大虹桥的“心脏”位置。

项目产品据说也十分给力，灭了“过道连廊”，多为1梯2户设计。这样的品质别说是大虹桥，放眼整个上海也都少见。

项目过会价6.3万/平，再配上这样的地段，可以说就是大虹桥的“灭霸”项目。

分高的买家不用怀疑，直接认购，直接摇号，即便是低楼层，都值得购买！

虹桥公馆3期是全新楼盘，该盘位于17号线徐盈路站北侧万科天空之城附近，距离17号线约700米。

虹桥公馆3期规划方案公示，将建23幢小高层房源，多数楼栋为14层（其中21栋为普通商品房，2栋为保障性住房）。另有景观廊架、景观水池、室外公共活动空间等配套设施，部分楼栋首层架空，供业主们休闲之用。另外，该地块规划住宅套数下限1922套，中小套户型不低于80%。

项目的最大卖点是地铁以及地铁上盖的商业，而且这里也是大虹桥规划范围，等级很强，第七批次也已过会，均价约6.4万/平。

安联虹悦位于华新镇，比邻大虹桥区域，此次过会价4.5万/平，将推建面约88-133㎡3-4房。

华新相对徐泾来说，有它的性价比，毕竟徐泾满眼望去都是6万+的价格，而华新4.5万/平，价格优势也十分明显。

不仅如此，居住在此，即便去往开市客，开车也只有差不多15分钟左右，并没有想象中的不便，所以买华新新房，就是买它的性价比，低分刚需客，不妨来看看！

志城上和里位于青浦新城，项目推出建面约102-115㎡高层以及建面约152-182㎡叠加，过会均价49997元/平。

项目与青浦区政府一路之隔，与17号线青浦新城站约900米的距离，同时青浦新城站还有一条规划中的上海示范区线，可以说，该盘聚齐了青浦新城的成熟配套资源，居住氛围非常成熟。

而且项目也有一定倒挂空间，触发积分的概率相对较高。

05 宝山

宝山预计有3盘供应，其中新顾城的中建熙江岳将首次面世，推出建面约89-125㎡3-4房，过会价46826元/平，略低于4.75万/平的联动价，非常实惠。

项目直线距离7号线刘行站约750米，是顾村新房中距离地铁站最近的盘之一，出行方便，而且周边还有龙湖北城天街等商业，居住成熟度相对较高。

也因为项目各项设施比较优质，因此触发积分是大概率事件，预计55分左右，值得刚需购房者前去购买。

传闻多时的宝莲玖邑终于要入市了，项目将推出约84-137㎡2-4房，过会价6.1万/平。

该价格相较之前的约7万来说，实惠不少，而且该盘坐落在淞宝区域，是淞宝区域真正的改善型产品。

同时因为距离地铁站非常近，也是名副其实的优质地铁盘，优势还是可期的。

大华锦绣四季澜悦将推建面约99-125㎡3-4房，共约357套，均价约4.9万/平。

项目是一座大型社区，位于1、15号线以及3号线中间位置，都约差不多3公里距离。

上海长滩是宝山老牌项目了，此次推出的是项目的四期产品，位于整个项目的中心位置。面积段有87-180平，均价57481元/平。

项目位于宝山淞宝板块，是宝山区的政治、经济、文化中心。距离轨交3号线友谊路站约1.5km，可以享受淞宝区域的成熟配套。

06 嘉定

嘉定的璀璨湖畔位于嘉定新城远香湖CAZ规划范围，规划等级相当高，将要打造上海都市圈西北翼的区域性核心城市，日后超高层建筑群就在这里呈现。

如今嘉定新城新也有足够大的倒挂空间，与新房也有约2-3万/平的差价，所以璀璨湖畔4.98万/平的价格对于区域来说，有非常大的价值优势。

项目将推约103㎡、128㎡、140㎡三大面积段3-4房，适合改善买家关注。

嘉悦云上位于嘉定马陆地铁站旁约300米，是真正的地铁房，将推建面约103-141㎡3-4房，均价4.98万/㎡。

嘉悦云上位于嘉定马陆地铁站北侧，直线距离只有约250米，是马陆站周边3个新盘中与地铁站距离最近的。

建设4栋26F高层，13栋18F高层，1栋17F高层，1栋23F高层带裙房（公共配套），2栋18F高层带裙房（公共配套）。

南山嘉荟领峯位于嘉定菊园，项目将推出约100-140㎡3-4房，均价4.1万/平，是刚需上车盘。

虽然当前项目距离11号线有一段距离，但项目与嘉闵线（在建）新成路站非常近，只有约700米左右，也是一个名副其实的地铁盘。

周边目前相对来说也比较成熟，直距约900米信业购物中心、约2.1公里日月光购物中心、约1.5公里百联嘉定购物中心、约2公里罗宾森购物广场、约2公里东方商厦5大繁华商圈。

加上项目自身的商业规划，比较适合刚需的购房者。

07 松江

松江此次有2盘入市，其中之一是佘山板块的国贸鹭原项目，此次项目推出84-97平3房产品，均价约4.77万/平。

项目距离9号线佘山站直线距离有约3公里左右，距离17号线赵巷站直线有约4公里左右，周边多以佘山别墅区以及赵巷别墅区为主。

周边也有多个商业配套设施，包括山姆会员店（约700米，数据来源百度地图步行距离）、奥特莱斯、合生新天地、元祖梦世界、欢乐谷、索菲特大酒店等商业聚集。

恒都云湾位于松江新城区域，将推出建面约73-92㎡2-3房，联动价4.71万/m²。此面积段非常适合刚需置业，预计总价300万出头就能上车。

项目周边2公里范围内有万达广场、中展璞会、五龙商业广场、麦德龙等多个大型商场；3公里范围内有开元地中海，东鼎购物中心等，对于本地低分刚需客户来说，是个选择。

08 临港

临港的“新晋一哥”一定是105片区，这里事实上就是第二个陆家嘴，板块定位非常高端。

第七批次，国贸象屿龙湖·星璟原二期已过会，均价依旧维持在约3.3万/平。

项目面积段包括约89、99、140平。105片区的优势在于这里有在建的两港快线，该盘距离站点只有约600米左右，而且该盘品质非常高，绿建三星+超低能耗，同时还带有约1400㎡自持商业街区，可以说，买105片区的新房，套利空间最快、也最大。

中铁诺德璟宸同样位于105片区，将推出约89-99㎡3房，约116㎡3+1房，约129㎡4房，均价3万/平。

这个价格在环滴水湖区域，是最低价，有着如此之高的规划，再加之3万/平的价格，可以说这是刚需逆袭的唯一机会，切莫错过。

位于103片区的中建玖海云天继续放量，这里相对于105片区来说，开发的会更快一些，也许3-5年就能建成，是个发展更快的区域。

103片区是由科创总部湾+顶尖科学家社区+科技创新城组成，定位为“世界级的新时代重大前沿科学策源地”，聚焦重大科学问题和前瞻性基础研究。

作为临港优先发展的区域，国际创新协同区聚焦发展集成电路、生命科学、人工智能等前沿科技产业，打造上海科创中心建设、国家科创兴国大国崛起的科技引擎，俨然就是“张江2.0”版本。

中建玖海云天此次价格依旧维持约3.4万/平，此次项目推出70-133平户型，该盘自首次面世至今都没有任何涨幅，是刚需上车的不二之选。

书院的存在感对于临港来说，明显是偏弱的，它的交通和城市面貌与当前滴水湖主城相比，还略逊一筹。

当然，书院也有其可圈可点之处，像中芯国际已进驻这里，高端产业的到来，一定会为书院带来人气和活力。

与此同时，两港快线也途径书院附近，未来借助两港快线，书院或也能成为临港新“黑马”。

由于相对远离主城区，所以它的价格就略低于滴水湖附近的新房，也是上海为数不多的价格洼地。

此次书院大盘中建玖里书香继续供应70-150平高层及叠墅产品，整盘单价31990元/平，是临港价格相对较低的新房。