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啥情况！临港住宅土地供应较去年降了90%！

发布时间： 2023-04-08   点击次数： 1210次   来源：上海楼市揭幕    作者：龙裕财富中心官网小编整理

各位，最近刚刚官宣了上海2023年度土地供应计划，买房就是买预期，土地就是楼市最强“风向标”，简单来讲，土地属于供应，咱们可从供地的时间节奏，土地规模和房地联动价格，来判断未来一个区块的楼市涨跌基础。

一般来说，在上海，从开发商拍到地，到开启认购，至少需要7-10个月，所以一年的新盘，从曾作为开发商的经验来看，60-70%来自往年的拿地，30-40%来自当年新拿地。

所以，一旦某年供应发生剧烈波动，至少影响明后年的楼市供应，从而可能影响未来联动价变动和积分门槛……

带着这个逻辑，我们再来看看今年上海的供地计划数据，为了更便于对比，我们还引入近两年的数据作为比照：

2023年上海各区土地供应计划（单位：公顷，友情提示：1公顷=10000平方米）

2021-2023年上海各区土地供应数据对比

整体观感：

1.上海这两年的新盘还算充足，但2-3年后，供应会回到20，21年水平（保持市场稳定预期）

2.从各片区来看，临港住宅用地几乎“断供”的巨大差异，最为博人眼球！较2022年近200万方的供地直接变成零头，降幅90%！但不用慌，临港现有的房子足够卖2年以上！

简单说明下背后的原因和未来趋势：

1.市场倒逼：昨天的文章披露过，根据临港新片区住房发展十四五规划（2021-2025），5年间新增住房1600万方，20万套，其中商品住宅占比60%，约12万套，也就是平均每年2.4万套！但临港每年大约消化1.1万套左右的新房，也就是说，基本消化周期大约2年多左右，而且2021-2023整体临港就拿出了大约6万套的房子，足够市场消化2-3年，这也是咱们上面计划性供地的调节手段。

否则，今年再来个200万方，临港新房就不是跌到2万的问题了……

所以，在供应上，可以说临港基本见底了，后面就看市场表现了。

2.目前区域配套整体缺乏和不平衡，产业落地速度较慢，是人口迁入的最大阻碍。其实地理距离真不是最大的问题，临港整体的道路交通、商业、教育等配套资源还未全面覆盖所有片区，仅101-102相对成熟一些，而产业虽然每年都能达到30%的产值增幅，三年累计引进、落户各类人才4.37万人，但和如此“庞大”的住宅供地，还是显得力不足，尤其还要考虑二手房市场的影响。

所以，在本次供地计划中，我们还看到了另两组数字，商业供地近50万方，产业供地近350万方！这也彰显了临港ZF招商引资的决心！

那对于临港整体来说，其实本次供地的计划是对其发展的一大利好！我们看到了从市场端到供应端的土地结构性调整，相信临港终会起飞！

那么我们赶紧看看临港当下“靠谱”的楼盘吧！

01  买临港首选105片区

临港105片区有以下四点优势：

1、景观资源：105片区在所有环滴水湖片区，是唯一一处坐北朝南的区域，这样的资源是105片区独享的。

2、交通赋能：在建中的两港快线的赋能，它的建成将彻底激活105片区、乃至整个滴水湖区域对外连接的交通，相比于16号线，两港快线就是“大哥”级别的存在。

3、规划等级：临港105片区规划等级之高，为金融片区，说白了就是“钱与资金”的交易，是临港未来的金融中心，它就是临港版“陆家嘴”，再换句话说，105片区是未来决定临港发展的上限。

4、房价因素：叠加规划、交通、景观，这里的新房也依旧维持在约3.3万/平，甚至更有一些新房只有3万/平，优势大，价格低，堪称临港性价比之王。

1、上实望海

入市时间：已开盘，二期续销中

户型面积：约100-120㎡3房

上海房价：均价3.3万/平

该上海新房楼盘优势：

（1）周边有规划的两港快线，属于准轨交房

（2）价格较低，规划较高，具备一定投资价值

（3）绿建三星标准，品质出众

（4）周边有社区服务设施、基础教育设施（1所幼儿园，1所小学）和绿地等规划

2、雅戈尔·星海云境

入市时间：已开盘，续销中

户型面积：约76-138平2-4房，主力建面约100-138㎡3-4房

上海房价：均价3.3万/平

该上海新房楼盘优势：

（1）周边有规划的两港快线，属于准轨交房

（2）价格较低，规划较高，具备一定投资价值

（3）日后产业能级较强

（4）有小面积产品，适合真刚需上车

3、中铁诺德璟宸

入市时间：正在续销中

户型面积：约89-99㎡3房，约116㎡3+1房，约129㎡4房

上海房价：均价3万/平

该上海新房楼盘优势：

（1）周边有规划的两港快线

（2）属于105片区最低价，具备性价比

（3）日后产业能级较强

（4）产品品质较好，绿建三星+超低能耗

4、临港天宸

入市时间：预计今年第三批次过会

户型面积：约99-180平3-4房

上海房价：均价3.3万/平

该上海新房楼盘优势：

（1）周边有规划的两港快线

（2）项目是临港105片区稀缺改善型产品，品质出众

（3）日后产业能级较强

02  102片区，临港最成熟区域

102片区其实就是临港最早开发的区域，也就是说在自贸区新片区尚未出台前，临港就重点开发这里。

102片区定位为行政生活区，也相对比较宜居，配套已然非常成熟，居住在此，不必等待。

另外这里的教育资源非常丰富，但缺点就是离地铁有一段距离，当然，日后102片区会有一条市域铁路南枫线的规划，还需再等等。目前片区内宅地已经100%出让完毕，但依旧有新房项目在售。

1、龙光天曜

入市时间：2023年第二批次已过会，即将取证认购

户型面积：高层约85-117㎡的3~4房，叠墅约117-133㎡

上海房价：整盘均价约3.4万/平

该上海新房楼盘优势：

（1）配套成熟，无需等待，即刻享受

（2）因为是高低配，高层住宅价格优势极为突出

（3）别墅是目前临港滴水湖唯一产品，具备稀缺性

（4）自身带有重量级商业配套

2、港城悦领（滴水湖馨苑七期）

入市时间：项目即将开盘

户型面积：约84-162高层和叠加产品

上海房价：均价35047元/平

该上海新房楼盘优势：

（1）配套成熟，无需等待，即刻享受

（2）大型社区，居住氛围成熟

（3）周边环境较好，临近河道景观资源

（4）项目品质非常出众，低容积率，高装标，连叠加都为精装交付

03  103片区，高等级人才在此

103片区是由科创总部湾+顶尖科学家社区+科技创新城组成，定位为“世界级的新时代重大前沿科学策源地”，聚焦重大科学问题和前瞻性基础研究。

作为临港优先发展的区域，国际创新协同区聚焦发展集成电路、生命科学、人工智能等前沿科技产业，打造上海科创中心建设、国家科创兴国大国崛起的科技引擎，俨然就是“张江2.0”版本！

当然，因为103片区还处于开发阶段，区域内配套相对还不完善，但这里的宅地基本出让完毕。

1、中建·玖海云天

入市时间：续销中

户型面积：约90-164平高层住宅

上海房价：均价3.4万/平

该上海新房楼盘优势：

（1）体量较大，房源充足，日后居住氛围浓厚

（2）中建央企打造，品牌品质有所保障

（3）该上海楼盘位于临港主城区，相对临港其他片区房更有一定升值潜力

2、鹏瑞云璟湾

入市时间：三期续销中

户型面积：约100-122平高层住宅

上海房价：均价33962元/平

该上海新房楼盘优势：

（1）品质非常好，具备高端基因

（2）周边规划的配套较为齐全，包括商业、公园等

（3）该上海楼盘位于临港主城区，相对临港其他片区房更有一定升值潜力

04  书院，发展还需时日

书院的存在感对于临港来说，明显是偏弱的，它的交通和城市面貌与当前滴水湖主城相比，还略逊一筹。

当然，书院也有其可圈可点之处，像中芯国际已进驻这里，高端产业的到来，一定会为书院带来人气和活力。

与此同时，两港快线也途径书院附近，未来借助两港快线，书院或也能成为临港新“黑马”。

由于相对远离主城区，所以它的价格就略低于滴水湖附近的新房，也是上海为数不多的价格洼地。

中建玖里书香

入市时间：续销中

户型面积：高层约86、99、101㎡，叠墅约120-150㎡

上海房价：高层均价2.9万元/平，叠墅均价3.4万元/平

该上海新房楼盘优势：

（1）央企打造，品质相对理想

（2）板块内有高端产业加持，值得期待

（3）板块附近有在建的两港快线

05 泥城发展成熟，但预期不足

临港泥城其实发展的相对较早，板块配套设施相对比较成熟，万达广场也已进驻，不缺商业。

但是，泥城最大的硬伤是交通尚不完善，这里暂时还没有轨交，出行并不是十分方便，对于刚需客户来说，有些难以接受。

同时泥城也不是先行启动区，政策还不太会在此倾斜，所以它并不是临港当前重点发展的区域，那么这里的项目，大概率是不被市场接受的，甚至比较难卖！

光明星城

入市时间：续销中

户型面积：约77-119㎡2-4房

上海房价：均价2.6万元/平

该上海新房楼盘优势：

（1）超级大盘，日后居住氛围成熟

（2）附近有万达广场，配套较为成熟

（3）价格相对较低，还有总价230万以内的普通住宅

06 蓝湾，后起之秀

事实上，临港蓝湾的行政归属地属于奉贤海湾，但因为是先行启动区，它的定位就非常高。根据规划，蓝湾的目标是成为继古北、碧云、张江、唐镇之后的第五代高端国际化品质社区。

近日，华二官宣进入蓝湾，蓝湾的基础教育资源将得到迅速改变，而该区域新房均价只有约2.5万/平，属上海最低价，却能读到上海顶尖学区，优势十分凸显。

日后，蓝湾的交通主要以沪通铁路四团站为主，未来还将接入市域铁路南枫线等规划，有一定想象空间，是滴水湖之后的后起之秀。

1、电建地产泷悦蓝湾

入市时间：续销中

户型面积：约98-125平高层，约153-190平叠加

上海房价：高层均价2.4万元/平，叠加均价3.2万元/平

该上海新房楼盘优势：

（1）地处蓝湾核心地段，周边有产业支撑

（2）项目周边有蓝湾天地等配套设施

（3）价格相对较低，是低总价刚需客上车的不二之选

2、大名城映园

入市时间：续销中

户型面积：约80-120平3-4房

上海房价：均价约2.4万元/平

该上海新房楼盘优势：

（1）地处蓝湾核心地段，周边有产业支撑

（2）项目周边有蓝湾天地等配套设施

（3）周边有学校规划

（4）价格相对较有优势，总价可控

3、陕建名城映蓝

入市时间：正在续销中

户型面积：约90-130平3-4房

上海房价：均价约2.5万元/平

该上海新房楼盘优势：

（1）地处蓝湾核心地段，周边有产业支撑

（2）项目周边有蓝湾天地等配套设施

（3）周边有学校规划，旁边就是世外临港外国语学校

（4）价格相对较有优势，总价可控