当前位置：主页 > 新闻资讯 > 研究快报 | 逆势增长！2022第二季度上海物流仓储市场回顾与展望
发布时间： 2023-03-15 点击次数： 723次 来源：上海写字楼出租网 作者：龙裕财富中心官网小编
2022年第二季度受到疫情影响，上海物流地产市场的租赁活动有所放缓。但在上海全域静态管理期间，物流系统作为城市运行血脉，发挥着举足轻重的作用，全面凸显了能够符合防疫要求的高标仓及冷库的重要性。进入6月后，随着上海复工复产稳步推进、生产需求逐步恢复，各项指标呈现逐步回暖的态势。
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整体市场租金稳定上扬，空置率下降
高标仓需求凸显
二季度上海地区物流仓储市场，录得2.3万方净吸纳量；租金人民币1.53元/㎡/天，环比上涨0.3%、同比上涨1.1%；空置率较上一季度下降0.3 个百分点，达到11.1%。
2022年的第一季度，上海物流仓储市场有近68.3万方的新增供应，以往供不应求的局面得以缓解，压抑的需求得到有效释放，实现53.0万方净吸纳量。
进入第二季度，由于物流车辆需要严格遵守防疫进出、卸货、分拨、消杀等要求，使得高标仓（尤其是冷库）的需求被迅速放大。同时，在供应链受阻的情况下，录得部分仓库短期租赁需求，用来存放本地生鲜及防疫用品；第三方物流公司、生鲜电商、零售电商平台的租赁需求表现较为活跃。
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大多数子市场租金呈现明显涨幅
二季度录得上海物流仓储市场总存量为764.5万平方米。其中，浦东临港由于拥有上海自贸区并连接洋山深水港，存量占比最高，达19.4%；其它如松江、金山及奉贤等子市场存量占比也超过10%。
今年上半年，大多数子市场租金呈现出明显的涨幅。
租金最高的子市场分别是：普陀区（1.82元每天/每平米），浦东空港（1.74元每天/每平米），闵行区（1.73元每天/每平米）。
在新增优质项目的带动下，金山区平均租金实现最高同比涨幅（+6.6%）；进出口相关需求的带动下，浦东临港区域（+4.7%）及奉贤区（+3.2%）的租金水平同样实现较高同比涨幅。
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资本市场关注，冷链成为新投资热点
尽管存在宏观经济和疫情反复的不确定性，但电商高速发展、第三方物流兴起、传统零售变革等背景下催生的旺盛的租赁需求与持续改善的基础设施，仍使得投资人对于优质仓储资产的投资保持乐观。疫情之下，物流仓储作为逆势增长的资产板块，展现出极大韧性，上半年资本投资市场表现活跃，冷链成为新的投资热点。
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市场展望
2022 年上海预计总新增供应约130 万平方米，成为近五年供应高峰。新增供应将导致空置率的短期波动，预计2022年底空置率将上升至15.5% 。近年来，受到国内出口增长及线上购物消费习惯改变的影响，仓储物流园的需求量持续增长，预计未来净吸纳量将显著提高；长期来看，受到供应有限的影响，预计空置率将自2022年后逐渐降低。
线上消费、互联网科技等领域加速发展，意味着供应链管理升级的不可逆，我们判断高标仓库租金具备结构性增长的长期趋势。预计未来五年平均租金有望以1.8% 的年复合增长率上涨。尽管存在大量供应，但由于需求量巨大，且新项目具备区位及品质优势， 2022 年市场整体租金预计能够实现约1.9% 的同比涨幅。
总体来看，电商市场的进一步下沉推动了一线城市周边区域的需求增加。生鲜食品类电商用户数量快速增长，带来强劲的冷链仓储需求，冷链也成为资本市场着重关注的新细分赛道。受疫情影响，部分区域出现大量短期租赁需求，冷链受到更多关注，冷库市场趋热。
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