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2022十大案例 | 业委会任期届满后的诉讼主体资格问题

发布时间： 2023-03-08   点击次数： 4648次   来源：上海房地产律师    作者：宋安成律师团队

引言

近年来，许多物业服务企业、业委会、业主以及相关人员之间的纠纷频发，问题呈现复杂化趋势，小区矛盾不容小觑。为助各位同仁能够更好地把握司法实践动态，促进和推动小区物业服务的和谐发展，更好地保障物业管理活动中各方主体的合法权益，宋安成律师团队总结归纳了十大案例，梳理法律实务中的法院观点，提炼优秀案件办理经验，并给出专业分析与启示。

物业管理十大案例系列将以十篇公众号文章的形式与大家诚挚分享，也欢迎各位读者朋友共同交流学习。

业委会任期届满后的诉讼主体资格问题

前言

业主委员会具有对外代表全体业主、对内具体物业管理活动的职能，其行为的法律效果及于全体业主。实践中，业主委员会任期届满后至新一届业主委员会正式运作前，往往会发生不少争议。那么，原业主委员会任期届满后是否能够继续履行职能？当业主委员会涉及诉讼时，原业主委员会是否仍具备诉讼主体资格呢？本文笔者将从承办的一起业主撤销权纠纷案件出发，与各位读者探讨业委会任期届满后的诉讼主体资格问题。

案情简介

原告系A小区业主，被告A小区业委会取得备案证的时间为2017年5月22日，任期为四年。2020年9月11日，被告发布《关于选聘物业服务企业方案的公告》,决定采用书面征求意见的方式召开业主大会，就“选聘物业服务企业方案”进行投票表决。2020年9月16日被告发布通知，原定的表决票发放期限往后延长三天至9月18日，业主大会表决票的计票工作相应顺延3天。2022年9月29日，经统计，《选聘物业服务企业方案》以多数票占业主人数百分比95.44%，占专有面积百分比95.41%的比例通过。

涉案小区《业主大会议事规则》第三十三条约定：“因客观原因不能及时换届选举的，在新一届业主委员会选举产生之前，原业主委员会继续履行其职责。”

原告A认为本次业主大会存在程序不合法的情形，认为侵害了业主合法权益，遂就业主撤销权纠纷一案诉至法院，要求撤销被告业主大会作出的关于选聘物业服务企业方案之决议的诉讼请求，并在诉讼中对原业委会的诉讼主体资格提出质疑。

法院观点

法院认为，案涉业主大会决议并未损害多层业主的实体权益。业主大会整个过程符合《物业管理条例》及涉案小区《业主大会议事规则》的要求，在程序上亦未损害业主的合法利益。

对于业委会的诉讼主体资格，法院认为，《业主大会议事规则》已经业主大会通过，对全体业主产生约束力，该议事规则第三十三条已明确约定在新一届业主委员会选举产生之前，原业主委员会继续履行其职责。因此，虽A业委会正在换届选举过程中，但在新一届业委会尚未产生的情况下，原业委会应继续履行职责，其具有诉讼主体资格。综上，法院未支持原告的诉讼请求。

律师分析与启示

根据《民事诉讼法》第四十八条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》中明确：“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。”

业主委员会属于《民事诉讼法》规定的“其他组织”，是经过全体业主选举产生，并向政府行政主管部门进行备案，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，执行业主大会决定的事项，接受全体业主监督的组织。业主委员会与他人发生争议的，可以自己的名义提起诉讼，也可以作为被告参加诉讼。

从目前司法实践情况来看，业委会具备诉讼主体资格已不存在争议，但每一届业委会都有具体的任期，比如5年，那么业委会任期届满后，新一届业委会尚未成立时，原业委会还有资格参加民事诉讼吗？

业委会任期届满后，新一届业委会尚未成立时，原业委会还有资格参加民事诉讼吗？

律师认为，如《业主大会议事规则》对任期届满后业主委员会的职责有所约定的，根据民法“当事人意思自治”的原则及“有约定从约定”的一般规则，应按照《业主大会议事规则》的约定由原业委会履行职责。

其次，即使《业主大会议事规则》并未约定业主委员会任期届满后的职责，我们认为，业主委员会任期届满也并不代表失去参加诉讼的主体资格。业委会经业主选举产生且有备案手续，在未经法定程序撤销或新一届业委会成立并备案的情况下，其作为业主的自治组织其实体是一直存在的。假若业委会任期届满便不需要参加任何诉讼和承担任何责任，则意味着业委会在任职期间可以肆意作为，而法律却无法对其追究，这显然是不合理的。

上海市《关于进一步贯彻实施<上海市住宅物业管理规定>若干意见的通知》（已于2021年9月30日到期终止）中明确，在新一届业主委员会选举产生前，原业主委员会应当继续履行职责。因不履行职责造成损失的，由相关责任人承担。同时，上海市住房保障和房屋管理局发布的《业主大会议事规则》示范文本中第三十四条明确约定，因客观原因不能及时换届改选的，在新一届业主委员会选举产生之前，原业主委员会继续履行其职责。

需要注意的是，根据《上海市住宅物业管理规定》第二十八条第四款规定，自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：（1）选聘、解聘物业服务企业；（2）调整物业收费标准；（3）除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项；（4）其他重大事项。我们理解，因上述事项涉及全体业主的重大利益，因此法律法规针对此类事项对业主委员会继续履行职责的范围作出了限制，避免原业主委员会在换届期间作出侵害业主权益的行为。

综上，在新一届业主委员会成立之前，原业主委员会应当继续履行职责。若业主委员会或业主大会涉及到诉讼的，业主委员会仍具备诉讼主体资格，可以自己的名义提起诉讼，也可以作为被告参加诉讼。地方自治组织以及广大业主，应当重视业主委员会的建设，积极推动业委会成员履职尽责，做好业委会的选举、备案等工作，更好保障业主权益不受损害。