当前位置：主页 > 新闻资讯 > 四点“秘密”！上海楼市的未来趋势定了？
发布时间： 2023-09-12 点击次数： 305次 来源：上海购房通 作者：中国保险大厦官网小编整理
9月8日，上海土拍官网公示了三轮土拍上半场7块地的信息。
7宗地块涉及总出让面积50.14万方，总建筑面积99.96万方，总起价184.6亿元。7宗地块分布于：浦东新区（1宗）、青浦区（2宗）、奉贤区（1宗）、金山区（1宗）、长宁区（1宗）、静安区（1宗）。
现场交易会于2023年10月11日开始举行，具体交易时间以2023年10月10日发布的《现场交易活动安排的通知》为准。
但是三轮土拍又有了些新的变化。
01
“招挂复合”重出江湖
三轮土拍的拟出让方式中，我们看到了“招挂复合”的形式。
“招挂复合”的出让方式主要出现在上海自2017年4月到2022年6月的土拍市场，如今在三轮土拍中重回市场。
“招挂复合”指的是按照通过资格审查的有效申请人数确定“标价+挂牌”的方式。
人数在三人及以下的，地块采取挂牌方式出让；3人以上的，则将通过招标方式出让。（后续调整过规则，在部分地块采用6人分界线，既超过6人用招标，6人及以下用挂牌）
招挂复合出让的土地，在竞拍之前都会先打分。这种方式对房企要求特别严格，不仅仅是对经济实力有要求，还对经验、产品、技术等进行了约束。
就像三轮土拍上半场的长宁地块和静安地块，从出让文件中可以看到，将采取“90分制”对想参拍这两宗地块的房企进行评分，并根据评分结果确定入围竞标人。
这两块地是三轮土拍中的热门地块且都是地处中心城区。一块地来自于“久不供应”的长宁区，一块地来自于内环内的热门板块——中兴路板块。
采用“招挂复合”的形式能让这两块地未来的项目能够有比较好的产品力。但是这个拟出让方式对中小型房企不是很友好，因为拿地门槛太高。
02
“高品质建设”竞价
早在8月4号嘉定区的土地出让工作交流会上提出，从第三批开始，土拍会增加一个“高品质建设”竞价。
从三轮土拍的线下竞拍消息来看，“高品质建设”竞价指的是报价至最高限价后，转入竞报“高品质建设”阶段，接受最高限价的竞买人按照竞报“高品质建设”规则，以举牌方式先竞报“绿色建筑及超低能耗建筑”，再竞报“公租房比例”。
从这7宗地的标准来看，绿建标准都为“绿建二星”。
绿色建筑分为一星级、二星级、三星级、三个等级，三个等级的绿色建筑均应满足本标准所有控制项的要求，且每类指标的评分项得分不应＜40分，当绿色建筑总得分分别达到50分、60分、80分时，绿色建筑等级分别为一星级、二星级、三星级。
绿色三星建筑工艺一般应用于国家级重大工程打造，譬如2022年北京冬奥会及冬残奥会场馆、北京大兴机场皆为绿色三星建筑。
这种“高科技”被应用到住宅领域时，它将给人们带来更宜居、更健康、更智能的人居体验，最大幅度实现人与自然和谐共生。
需要特殊提一下的是，目前除了三轮土拍的出让地块被要求“绿色建筑”之外，临港的新房也都采用“绿色建筑”体系。
03
延续装修包
上海出让地附带装修标准要求源于宝华紫薇花园（桃浦地块）和普陀金茂府（金茂地块），所以也被上海房地产市场戏称“桃浦规则”。
桃浦官方公众号
据介绍，“桃浦模式”针对每一个地块的特点量身定做开发导则，从顶层设计将立面材质、装修标准等品质管控指标和要求纳入前期设计建设实施、运营管理的全流程管理体系，全面融汇贯通高质量发展和人民城市人民建的精神。这一模式经上海土地市场面向全市推广得到业界高度认可并拟作为后续上海土拍市场改革的方向，在后续商品住宅地块中将陆续采用“桃浦模式”进行类似开发建设导则的约定。
本次7宗地均公布了最低装修价格标准，长宁、静安2宗地块装修标准为4000元/㎡，浦东三林地块2500元/㎡，其余地块均为2000元/㎡，并且不同地块装修比例要求不一，并非都是全装修。
04
联动价都涨了！
三轮土拍上半场7宗地的联动价如下图所示。
1）浦东新区三林环外区域PDP0-0901单元0901-07-04、0901-08-03、0901-09-02地块
这块地是一块大型宅地，包含了3个地块，预计整体的净用地面积为128.1亩。
三林最近两年的供地都集中在前滩南&三林滨江区域，而三林外环线外区域很少有地块出让，这块地能够很好的弥补这一空缺。
虽然这块地的联动价高达7万/㎡，但是区域内没有新房竞品，且距离地块不远处的次新房小区——保利首创颂（非别墅）的二手房最高挂牌价在9万/㎡。
地块的未来价值空间还是挺大的。
2）青浦区金泽镇西岑社区06-01、06-08、07-01、06-11、07-07、18-06、19-01、19-06、19-11、19-13、19-14、20-06地块及18-05、19-05公共绿地、泽立路、兰科路、泽厚路、云腾路、聚云路地下空间
这块地位于示范区线西岑站附近，旁边没有新房和二手房，处于一个“楼市空白区”。
但是这块地不仅体量大，而且还包含了商业办公住宅多种业态，整体的开发周期会比较长。
3）青浦区朱家角镇阁游路北侧D11A-01a、D11B-01a地块
青浦区朱家角镇阁游路北侧D11A-01a、D11B-01a地块位于朱家角古镇景区边上，但是地理位置却距离17号线朱家角站和淀山湖大道站都比较远。
在价格上，地块的联动价为4.4万/㎡，附近的同润朱韵澜庭均价4.2万/㎡，安联湖山悦备案价4.3万/㎡，价格小幅提升。
4）奉贤区奉贤新城15单元12A-01A地块
这块地位于金汇板块，周边是比较成熟的居住区，包括龙湖春江天玺、朗诗未来街区、象屿滨江悦府等。
但是自从象屿滨江悦府入市以后，片区内出现了断供的状态。
最近几年奉贤新城核芯区的奉发集团地块联动价都在4.2-4.3万/㎡，这块地的联动价仅3.69万/㎡，直线距离约2公里左右形成了超4000元/㎡的差价。
5）长宁区程家桥街道248街坊8丘41-17地块
在去年的上海第二轮土拍中，上海城投以27.626亿拿下长宁西郊地块，容积率约为1.2，计划打造的是低密度联排和平层产品，联动价达到了16.3万/㎡。
上海城投地块容积率仅1.2，但41-17这块地容积率却为2.0，舒适度上形成了差距。
这块地进入土地市场的背后是——原股东深陷债务危机导致的企业失信问题。地块始建于1985年，距离现在已有将近40年的时间，权属难以追溯，有兴趣的购房者一定要在入手之前问清楚地块年限问题。
地块附近的复地御西郊二手挂牌价最高已经在15万/㎡左右。
整个地块的未来价值空间比较大。
6）静安区中兴社区C070202单元280-06地块
这块地位于静安区中兴路板块。中兴路板块是最近两年土拍市场供地“大户”。
多次土拍推动下，中兴路板块的联动价也一直在上涨，从华发静安华府的11.9万/㎡，到越秀地块12.1万/㎡、苏河湾地块12.3万/㎡，而三轮土拍的这块地联动价来到了12.5万/㎡。
地块周边以约百万方中兴城的规划为核心，拥有内环难得的中兴绿地，规划中的小学幼儿园教育用地，还规划了约30万方涵盖大型商业、办公、住宅的综合体。
无论配套还是市场价值，这块地都是三轮土拍上半场最佳的。
三轮土拍在二轮土拍的基础上再一次升级，不仅重新运用“招挂复合”机制，还将“高品质”落位到了具体指标。
三轮土拍不仅对开发商有了更高的要求，也将为购房者们提供更安心的购房环境，一切装修情况都透明化，提升居住体验。
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