当前位置：主页 > 新闻资讯 > 13万左右的单价，选世纪前滩天御、百合园、百汇园还是宝能1288？

13万左右的单价，选世纪前滩天御、百合园、百汇园还是宝能1288？

发布时间： 2023-03-13   点击次数： 1240次   来源：魔都房房房   作者： Monika

最近几天，上海二批次新房过会的信息铺天盖地，目前，已经明确的至少有16盘在二批次过会名单中，预计近期就会公示。

按照进度来看，一批次过会的25盘中已有23盘公示，二批次已经箭在弦上。

但和一批次相比，二批次新盘的质量有明显提升，世纪前滩天御、前滩百合园、百汇园、宝能1288、要倒挂有倒挂、还有一线江景、有豪宅该有的产品力·······

再加上，从最近的挂牌数据可以看到，内环内、内中环二手房中，2010年后的次新房挂牌量占比激增，说明大家都开始出售优质的改善级次新房，对于居住品质的需求迎来再一次的升级。

正好遇上二批次，世纪前滩·天御、前滩百合园、百汇园和宝能1288同时过会，单价都在13万上下，而且产品面积也存在部分类似，今天我们就合并一起来看看。

首先，按照惯例，我们来看这四个项目的基本参数：

01

产品

在产品方面，除了前滩百合园是洋房+联排别墅的组合，比较特殊，其余几个都是纯高层或者小高层小区，我们一个一个来看。

1、首先说最特殊的前滩百合园，其所在的前滩南三林滨江板块其实是有着明确的规划，西区规划为低密高品质海派风貌小镇，中区为生态景观绿地，东区为紧凑型宜居社区。

而百合园就是西区的首个低密住宅，又是豪宅专家绿城打造，只有两种产品，118、223㎡的洋房和280、315、380的联排别墅。

如果一心要买百合园的，你就会发现，其实根本没有纠结的余地，洋房的两个面积，118㎡的上海房价预计1400起步，223㎡的最低也要2600万了，而联排别墅的上海房价，大致介于3800万-5000万这个区间。

而就在前几天，百合园的户型图也曝光了出来，洋房大面积南向采光，联排别墅地上三层，地下一层，实用行都非常高。

不管从价格、规划和居住环境上来说近期百合园都没有竞品。

2、接下来说世纪前滩·天御，也就是原来的前滩21地块，也是前滩的住宅高度TOP1。

世纪前滩·天御是前滩最后一个住宅地块，总共有4幢高层约642套房源，首次推出384套，面积跨度大，最小的是116㎡的两房，上海房价起点是1500万左右。

关注前滩比较久的朋友可能都知道，在早几年，前滩的新房就是以小面积的“鸽子笼”著称的，有学区、有超高倒挂，入手门槛低，后续出租也没什么难度。

但对居家来说，这样的格局显然是不够的，但近两年，前滩开始有了大面积的三房、四房户型，特别是此次的天御，户型种类有116㎡两房、165、170、187㎡三房、245㎡四房、340、355㎡五房。

七个户型，几乎能满足市面上绝大多数改善、终极改善类需求，户型格局也都非常好。

而且，和前滩其他项目相比，世纪前滩·天御对面就是太古里，下楼就是地铁站，日常生活不要太方便。

3、接下来说百汇园。

百汇园三期的首批房源去年入市，均价12.78万/㎡，入围积分94.94分，是十足的高分盘，而此次剩余最后两栋（3#、4#）待售房源产品为建面约173-306㎡3-5房。

和前两个项目相比，百汇园最大的优势就是江景，此次推出的3#、4#只有低层有遮挡，中高楼层享受的是一线江景，景观价值极高。

3#户型面积较大，主力产品建面约242-306㎡4-5房；

4#户型面积相对略小，主力产品建面约173-196㎡3-4房。

虽然房源不多，但面积段丰富，各个预算的都能来试上一试。

另外，在小区品质上，百汇园外观看上去也没有豪宅气质，但装标还不错，博德宝橱柜、铂浪高水槽、高仪龙头、美诺厨电、嘉格纳冰箱基本都是豪宅的配置。当然，由于项目时间比较久，所有的设计和交标，多少有点偏老气。

4、接下来来说宝能1288。

宝能1288的整体小区比百汇园还要靠近黄浦江，是真正的一线江景房。

而且，这次宝能最后一批房源是滨江楼王，距离黄浦江直线距离仅有60米左右，全部是建面约220㎡4房大平层。

而且能看出来，当时在做产品设计的时候，这两栋本来就是为观景设计的，户型有都是270度的观景面。

而且，整体建筑都是干挂石材，社区还为业主提供了超3000m²的超大会所，算上现在市面上所有的住宅，1288是的黄浦江景是最稀缺的一个。

02

倒挂

接下来我们来看倒挂。

由于百合园所在的前滩南没有同类型的二手房，和前滩状态完全不一样，这里我们仅分析世纪前滩·天御、百汇园和宝能1288，也就是前滩和徐汇滨江。

1、首先，看前滩。

如果以上海各板块倒挂排名，前滩一定是排名前五的。

积分制实行两年多的时间，其实前滩的新房价格也一直在涨，2021年五批次，前滩一次性开了两个项目，东方惠雅和晶鸿名邸，均价都是10.2万/㎡，接下来，一直等到了2022年的八批次，九宫格最后一个住宅价格已经到了12.98万/㎡。

而此次世纪前滩·天御的过会价格依旧是12.98万/㎡。

即便涨价，前滩的倒挂依旧可观。

在今年前滩二手房成交中，非低层成交价格依旧能上17万+，特别是一些百平左右的两房三房，成交周期更短。

2、再看徐汇滨江。

此次二批次推出的百汇园和宝能1288都在内中环，也都有一线江景。

以百汇园为例，其一期小区2016年建成，去年成交价格一度超过20万㎡，今年虽有回落，但非低层区房源成交价也能达到18万+/㎡。

周边的尚海湾豪庭虽然大多房源无法瞰江，或者是仅能夹缝看江，但成交价格大比例都在15万+，非常稳定。

不得不说，和前两年相比，这些上海一二手楼市中的标杆区域倒挂确实正在逐步缩小，一方面是新房价格上涨，另一方面，二手房价格也得到了有效的控制，在全市二手房成交占比也持续下滑。

即便有一天倒挂能完全被磨平，徐汇滨江和前滩的居住环境也是上海数一数二的，这也是两个板块新房入围积分久高不下的原因之一。

03

规划

说到规划，对于前滩和徐汇滨江已经很明确，大家应该也都听过不少专业的解读。

徐汇滨江，有总投资近千亿的西岸金融城，也有上海新的中央公园与城市绿肺—世博文化公园，还有传媒港亚洲最大规模艺术聚集区，再加上独有的成规模的滨水豪宅，现状已然非常清晰。

而前滩随着各大商场、办公的建成和最后一个住宅项目的入市，已经成为了上海城市的又一大中心。

唯独前滩南—三林滨江才刚刚开始。

其实从严格意义上讲，前滩也在三林滨江区域范围内，但由于前滩太火了，后来就单独出来了，现在的三林滨江其实指的就是原来的三林滨江南片区。

南片区当中又以涵林路为界，涵林路以东叫三林滨江东片区，涵林路以西叫三林滨江西片区。

三林滨江的规划在前几年一直都有修改，而且当时是集中经历发展前滩，因此，前滩南的发展基本上是从中企、绿城、华润等开发商拿地才开始。

而根据规划，三林滨江的住宅开发由上海地产集团主导，计划分三期开发，规划15年开发完成。

一期以安置动迁房为主，目前基本接近尾声，二期、三期以商品房为主。

从建设周期看二期先打造东区的高密度普通商品住宅，后续就是商业、办公加码，也就是TOD的开发模式，不断抬高三林滨江的土地溢价和商业氛围。

去年七批次和今年一批次供应的10.5万均价的中企云萃森林及周边就属于二期，我们之前也有分析过：中企云萃森林首日认购近百！但前滩南，是真的荒啊！

三期建设低密度别墅，滨水商业街区及海派风貌区，树立板块形象。

除了这一次要入市的前滩百合园和接下来的华润项目，西区下个月还有9个住宅地块通过股权形式转让，预计转让成功后这9个新盘也会在未来的一两年间相继入市！

而且，这些地块开发要求都比较高，除了147亿超大额交易对价外，地块的出让采用了打分+带方案形式，项目从开发能力，开发规模，经济实力及设计方案四个方面对意向方进行筛选，开发能力还是有保障的。

而且，前滩南还规划了6块教育用地，涵盖从幼儿园到初中的一站式教育。未来能级也必然不差。

04

不利因素

当然了，说到这里，肯定很多朋友会问，这几个项目就真的一点缺点都没有吗？

当然有。

先说前滩百合园，作为前滩南西区高端住宅中的首发产品，百合园的现状可以说是什么都没有，全靠一张图纸，按照目前的现状来看，想要成为规划中的样子还需要很长时间。

另外，前滩南的东区是大片动迁房的聚集地，而且也没有基本的商业和明确优质的教育配套。

再说世纪前滩·天御，太古里的商业体和住宅仅有一街之隔，便利生活的同时也会产生噪音和交通拥堵，而且东侧就是车来车往的南北高架，即使花大价钱用上最好的门窗，噪音和灰尘依旧不会完全隔绝。

而且，前滩最后一个住宅的热度恐怕要比往期还高，几分之差被拦在门外的估计也是大有人在咯~

虽然其他几个项目的物业暂时没公布，但大概率也会是陆家嘴、绿城自己的物业，但百汇园物业申城物业，并不那么出名，因为要照顾到一二期，物业费也只有4元，服务相对一般。

但如果真如部分三期业主所言，愿意提升物业费换物业，倒也能加分不少。

最后来说说宝能1288，大家应该也都有所了解，由于“宝能系”危机爆发，全国多个项目都已停工或者被查封拍卖，宝能的实力也大不如前，交付能力堪忧，能不能买都是个问题。

最后，简单做个总结。

如果考虑自住，可以在百汇园和世纪前滩·天御之间做个抉择，而且这两盘产品面积也比较类似，需要考虑的一是周边学校，二是周边环境（一个黄浦江景一个太古里），三是倒挂（目前前滩高一些）。

如果是投资，短线可以考虑百汇园和世纪前滩·天御，时间线可以拉长一些的，可以选择前滩百合园。

如果是倾向于住市区洋房或者市区别墅，那就只有百合园。

当然了，以上纯属个人建议，毕竟此次几个项目套数都不算多，积分要求高，大家一定要谨慎做选择。

如果是你，你会怎么选呢？