当前位置：主页 > 新闻资讯 > 别看浦东这个盘认购率达到323%，我依旧不建议你买！

别看浦东这个盘认购率达到323%，我依旧不建议你买！

发布时间： 2023-02-27   点击次数： 5455次   来源：上海楼市揭幕    作者： 冬哥

一个冷门盘，217套体量，最终收到700组大筹客户，认购率达到了323%，它就是惠南镇的钱江大家文澜府！

无论怎么看，这都是妥妥的热门红盘，但冬哥依旧认为，这里不值得买！

先来看看为何这个很冷门的项目能获得如此热度：

1、价格：3万出头的浦东新房，它周围新场、航头，都已经奔5而去了，更远的临港也和它价格一致，那么对于真刚需，每天依托16号线往来市区而言，钱江大家文澜府就是一个相对理想的选择。

2、学校：项目四册南汇外国语小学、南汇二中在惠南镇算不错，而南汇的小学、初中在浦东范围内也属中上等，有学区预期。

3、竞品：钱江大家文澜府去年第七批次已开盘，当时入围分38.9分，没有这次这么火，是因为去年第七批次浦东供应量极大，和他价格相同的临港，供应4盘，总计超过1600+套体量，而这一批次，临港只有2盘800套体量，竞品骤减。

为何惠南我们依旧不推荐，因为它没有预期，发展没有动力。

其实当南汇并入浦东以后，惠南就已逐步走向没落了，这些年，我们清晰地看到，它错过了太多太多，上海东站、上海航空港、川沙城市副中心、张江科学城、2035主城区规划、临港自贸区，可以说浦东带有产业和政策利好，惠南全部完美错过，但凡惠南能抓住一个机会，也不至于这么落魄。

而在2035远期规划里，惠南发展的重点依旧是搞住宅，而最重要的产业，屈指可数，那么人才怎么留下？

而能够吸引人关注的产业方面，简直屈指可数，人才要怎么留下？

可见板块的发展无论当初多么宏大，行政地位下降后，瞬间失去政府导入的资源，有钱人离开惠南，新人口又不进入。

所以惠南就相当于上海的三四线城市，会源源不断地被周围强板块吸附人口和资源，使得这里无法发展。

其实浦东远不止一个“惠南”，像高东、合庆、宣桥、航头等区域，买房也一定要注意。

当然，浦东好的地方依旧非常好，第一批次还未取证的新房、第二批次预入市的新房，还是要好好关注起来。

01  高桥瑞仕半岛璟庭

瑞仕半岛璟庭第一批次已过会，预计4月取证入市，将推出叠拼+高层产品，共计372套上海新房，上海房价70300元/平。

据悉，地块周边的二手房价格基本在8-9万之间。东方城市华庭距地铁最近，二手房挂牌价格约9万/㎡，房龄是2006年；海韵名庭二手房上海房价约8.7万/㎡，房龄是2013年的，一二手倒挂足足有2万+/平，所以该上海新房楼盘预计至少要65+分以上！

该上海新楼盘东至莱阳路，南至G08-02地块，西至G08-03地块，北至G08-03地块和东高路，距离6、21号线东靖路站非常近，属于正地铁盘！

根据出让合同显示，地块容积率为1.8，为纯住宅用地，住宅套数下限1968套，需配建5%以上的保障房，全装修比例100%，地块内中小套户型不得低于住宅总建筑面积的70%！

该上海新楼盘体量25万方，地块坐拥水岸围合，绿荫环绕的地利条件，产品为稀缺的叠拼、大平层及高层的组合，构建一个动静皆宜的品质社区。

交通配套方面，项目除了距轨交6号线东靖路站直线距离约400m外，据悉，21号线一期起点站也是东靖路站，将于6号线形成换乘，而从洲海路站坐2站即达东靖路站，可谓是3轨交汇。

商业配套方面，据悉，东靖路站TOD项目即将动工，包含约5.64万方休闲娱乐、0.56万方社区、2.82万方商业及零售、2.26万方交通建筑，集餐饮、购物、影院、亲子、体育中心、社区服务等功能于一体。（项目各业态体量以实际建设为准）

另外，2022年1月29日，外高桥集团股份与印力集团在森兰国际大厦举行森兰印象城项目合作签约仪式。森兰“印象城”总体量约10万方+，将利用“城市绿肺”森兰绿地的无边界性，规划近万方的体育主题空间、近万方的社区活动空间等多元业态场景。全新的森兰“印象城”就位于森兰名苑的南侧。

该上海新楼盘通过6号线一站即可到达巨峰路站，还有规划中的地铁上盖嘉里金桥项目，是计容面积超25万方商住办超级综合体，网传将建造金桥嘉里中心。还有森兰商都、阳光天地、万嘉商业广场、绿地乐和城、沃尔玛山姆会员商店（外高桥保税区店）等。

生态资源方面，项目距上海中心城区八块楔形绿地之一的森兰绿地公园仅800米。森兰绿地公园总面积约332公顷、绿地面积约262公顷、森兰湖面积约70公顷。

02  金桥金鼎阅府

金桥金鼎阅府，05地块已取证认购完成，并未触发限售、也未触发积分，但该上海新房楼盘依旧是购房者值得期待的项目。

04地块尚有466套上海新房尚未取证，上海房价79500元/平，低分且想要买到有倒挂的购房者们，这个地块的新房，依旧不要错过！

该上海新楼盘规划有6200㎡的交通枢纽，为12号线在申江路站双轨上盖。

同时，项目也是通用凯迪拉克工厂配套的整体开发地块，土地面积1平方公里，地上地下规划建筑面积约220万㎡，为金桥集团自持的经营性资产，是金桥城市副中心的重要组成部分。

04-01地块面积分布：86-107-136-156-169㎡ 二房至四房，总约460多套。

05-01地块面积分布：53-77-95-136-175-223㎡一房至四房，总约520多套。

03  张家浜浦开云璟

浦开云璟出道即巅峰，贴着中环8.95万/平的良心价，放眼全市也很难找到第二个。

这样的地段再加上潜力，入围分在70+分很正常。目前得到的消息是，项目取证或有延后的可能，购房者需要耐心等待！

该上海新楼盘将推出建面约90/120/140㎡2-4房，精装修交付。

主力户型包括建面约90㎡2房，约120㎡3房，约140㎡4房。合计318套上海新房。

· 约90㎡户型（2房）：178套

· 约120㎡户型（3房）：87套

· 约140㎡户型（4房）：53套

浦开云璟位于浦东足球场的外围，有一大片形如“金靴子”的待开发地块，涵盖商住办等各类物业。

该上海新楼盘的定位是新一代超级城市综合体，云璟生态社区。

住宅在浦东足球场东南侧，分两个地块。

C1e-06住宅地块由4栋高层和配套建筑组成，拟建设1栋17层高层，3栋18层高层，1幢5层的配套商业、公建用房等，预计2023年底竣工。

C1e-01住宅地块拟建设3栋17层高层住宅、4栋13层高层住宅、1栋16层高层住宅、1栋14层高层住宅、1栋17层酒店、3栋2~3层商业楼等。

该上海新楼盘位于浦东金桥南部的“张家浜”将是浦东地区未来最火爆的宜居板块之一，因为它位置好体量大，居住规模也会比较高。浦开集团作为浦东的大地主，承办了项目附近几乎整个片区的规划建设。

浦开云璟依托金色中环发展带和云璟生态社区的强大资源优势，打造了新一代超级城市综合体，是大张家浜区域的刚需刚改盘。

张家浜楔形绿地是上海十大楔形绿地之一。总规划用地1456.4公顷，形状像个楔子，正好插在金桥和张江中间，还是金色中环带的重要组成部分。不仅打造成开放性生态公园，也是体验型运动综合区，更将成为生态型国际社区。张家浜楔形绿地第一块公园悦动公园，已于2021年7月1日对外开放。

云璟生态社区依托浦东足球场和340公顷碧云绿地的强大资源优势，突出“活力”和“生态”特色，以产城融合、宜居宜业、近悦远来为开发方向，努力打造一个人与产业、人与自然和谐共生的新一代超级城市综合体。

该上海新楼盘主要包括周边商办地块项目、住宅地块以及商业酒店，建筑面积超过85万平方米。打造包括超30万平方米的国际甲级写字楼、10万平方米的华润万象天地购物中心和国际知名的凯悦酒店，塑造浦东足球场区域商业新地标。

该上海新楼盘距离3公里拥有成熟的商业+医疗、教育资源，包括：LaLaport（金桥店）、复旦大学附属华山医院东院（三甲）、金粤幼儿园、金桥中心小学、浦东外国语学校等。

04  三林中企云萃森林

最新消息：中企·云萃森林预计3月1日认购！

该上海新房楼盘虽然价格创中外环新高，但三林滨江即将引来价格看高一线的绿城和华润，该上海新房楼盘10.5万的价格，未来可能就是板块底边线了。

当然，去年一期开盘并没有触发积分，那么本次大概率也不会触发积分，但盘依旧是好盘，开盘售罄是很正常的。

中企·云萃森林推建面约98-125平3-4房，上海房价与一期一致，为10.5万/平。

中企·云萃森林二期将推出项目东地块，根据设计方案，东地块拟建8栋12-17层高层住宅。

该上海新楼盘位置就在浦东新区前滩南的钟晓路近润林路，距离在建的19号线凌兆新村站直线仅约150米左右：

05  北蔡大华锦宸府

大华锦宸府预计第二批次过会，项目位于浦东北蔡，事实上，该上海新房楼盘所处位置触发积分是大概率事件，但因为大华集团的某些操作，该上海新房楼盘去年开盘认筹翻车，并没有触发积分，而今项目第二批次入市，触发积分的概率或也不大。

此次项目将推出建面约137-194㎡4房，预计第二批次入市，上期上海房价10.1万/㎡。

大华锦宸府地块是大华锦绣华城最后一块宅地，西侧就是大华斐勒公园。

大华锦宸府拟建1幢16层高层、3幢17层高层、17幢8层多层以及1幢2层低层商业、2幢6层多层商业、1幢门卫等。

06  康桥横沔玖境

横沔玖境地处浦东康桥，该上海新房楼盘最大优势是：

1、产业能级非常强：它坐落在张江科学城+国际旅游度假区两大产业板块之间，有产业就有人才，有人才就有高等级消费，那么该上海新房楼盘的潜力也就显而易见了！

2、价格亲民：项目价格约6.6万/平，而且与它旁边的张江、御桥、康桥等次新房，都有明显倒挂，也就是说，买到就赚到。

3、项目是申迪+金茂合作开发：金茂想必大家都很熟悉，无论是品牌还是品质打造，在地产圈内都是“优等生”的存，品质一定是日后区内的标杆。

有着这些优势，所以该上海新房楼盘是本次浦东不可多得的好项目，值得入手！

而在其他方面，在建的21号线申江南路站就位于项目西侧约900米处，这条线路串联了浦东森兰、金桥、张江、川沙等重点打造的区域，可换乘7条线路，十足的浦东换乘王。

在项目南北两侧不远处还有已通车的11号线和正在建设的机场联络线，三轨环伺其中，交通非常良好。

该上海新房楼盘是综合体，该项目占地约为60万平方米，规划计容总建筑面积约54万方，覆盖住宅、商业、酒店、历史文化风貌区等多元业态。

其中包括约30万方住宅产品，是浦东为数不多的整盘开发项目，值得期待。

07  川沙东岸观邸云尚丹霞

东岸观邸云尚丹霞位于浦东川沙板块，临近地铁2号线凌空路站约800米。

该上海新楼盘前期取证价格6.4万/平，事实上买到2号线附近的新房，不触发积分且好买，确实也是个不错的选择。同时项目周边待开发空地较多，未来的城市面貌以及规划等级都有很高的期待值。

该上海新楼盘二期将推约96-160平洋房&联排产品，预计2023年第二批次过会。