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专业观点：2023年后期上海如何买房

发布时间： 2023-04-13 点击次数： 318次来源：上海豪宅网作者：九龙仓静安壹号官网小编整理

上海楼市最近不太平，豪宅崩塌法拍跳水，热门新房积分下滑，甚至不触发。不必走极端，“XX崩溃论”、“X麻了”的观点看看就好，不要人云亦云跟着当群众里的坏人。

上海二手豪宅十月成交数据

关于上海买房的中长期展望有以下几个专业观点：

①投资买房前，先算预期年化回报率

根据大会精神：提出财富二次分配，今后的净资本回报率是不如以前的。

预期回报率=净租金/房价+租金年化增长率！净租金须扣除房产税，租金年化增长率可参考城市名义GDP增速，房源的供需结构也有影响。

②控制杠杆，条件允许的话，降低杠杆

尤其是二套超过5.5%的贷款利率，若未来房价年化增幅不如5.5%，就是在给银行打工。年化5.5%的理财产品风险也不低了，清掉贷款的机会成本比较小。

③远离郊区和未建设成熟区域的高价房

中美Decoupling是现实，沿海地区就是受冲击的排头兵。新建设的区域，将来有没有（具有竞争力）的公司入驻、会不会因为大环境的原因建设停工、降级？都是需要思考的因素。预期打满️打提前量。

④重视房产税变量

整合、优化家庭房产时，免税房轻易别脱手。根据上海现行的条例，2011/1/30前购买的、以及未成年子女与父母共有的，属于免征范围。未来这一条会不会调整，未知。但不妨打一个提前量，现金流不是那么充裕的家庭，额外的税赋能避则避。

⑤当前上海楼市的现状：此前上海楼市一直是以二手市场为绝对主力，每月新房/二手房成交量占比基本保持在1:3的水平，但是自从2021年8月三价就低后，新房成交的占比开始不断提高，而最近几个月新房的成交占比已经接近40%，几乎要和二手平分天下了。

原因主要有两方面:

一方面二手品质住宅价格持续走高成交量不断萎缩，整体市场趋势下行，虽然今年7月二手网签达2万套，但这很大程度是疫情期间的需求挤压所致，而后各月上海的二手成交量逐月下滑，且跌幅不断扩大，10月还是略微有些下滑，预计最后成交量在1.6万套左右。

其次成交周期的拉长也导致了二手挂牌房源积压严重，据公司数据信息，公司内外网的合计挂牌数量已经超过10万套，以浦东的世茂滨江花园为例，内外网挂牌合计超过200套，但该小区在复工后6-9月网签仅18套，按照月均4套计算，现有挂牌量要卖4年才能消化完，而这种情况对于大盘来说并不是个例。

另一方面新房供应加大分流市场，2021年上海全年新房供应约8.2万套，而2022年在静默2个月的情况下，截至10月中旬也已经供应近7万套，6月复工后上海保持每月推出一批次新房的速度，预计最后的两个月还会有第7、8批次新房入市。

打新热之下上海新房二手一度呈现出冰火两重天的局势，但楼市的寒气，似乎也在慢慢蔓延到新房市场。去年还一房难求高分选手云集的大虹桥，在今年居然有项目启动了分销不要积分啦！排除项目位置品质及体量的一些自身劣势外，上海的新房确实不再像之前那么“热”了，上车门槛正在降低。

这种现象在外围尤为明显，一方面由于供应量大，今年上海外围新房的供应量占比高达八成，这其中有三成比例集中在五大新城，另一方面由于二手房成交量的低迷，阻碍了改善性需求的置换链，而且二手价格过高有价无市，部分业主不得不降价抛售的现象也在削弱一二手倒挂的红利，这也是买二手房的机会。