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从宅地、产业、商办角度看临港！到底要怎么买？

发布时间： 2023-04-08   点击次数： 2460次   来源：上海租写字楼网   作者：绿地中心官网小编整理

从宅地、产业、商办角度看临港！105商办最多，103宅地最少！临港5个片区到底要怎么买？

作为上海近几年发展的重点区域，临港承担着为上海吸引和输入人才的重要功能，而作为一个综合性产业、居住区，临港的优势，绝不仅仅是低价。

在整个临港新片区的功能区中，不管是产业还是住宅，都有不同的功能划分，也承担着不同的使命。

而就这两年新房的热度来看，整个临港新片区的规划和开发其实已经初见成效。

从2019年6月至2022年5月底，临港新城片区的新房成交(以网签为准)要远超新增供应量，也就是说，新房不够卖，还在消耗存量，足以见其市场热度。

当然，和其他很多板块的发展雷同，临港新片区的规划和发展也并不均衡，交通、产业类型和定位等条件的限制让每个片区都有自己的职能和发展前景。

其中作为临港主城区的滴水湖核心片区不仅是规划的重中之重，而且功能划分极为细致和周到：

101文旅宜居区、102行政生活区、103国际创新协同区、104滨海中央活动区、105现代服务业开放区。

不过呢，由于其中的101和102片区开发较早，居住氛围更加浓厚，所以很多人会说这两个区域已经代表了临港片区的“天花板”，但事实上，真的是这样吗？让我们一起来看。

01

产业先行

片区分布不均但各有优势

说到临港新片区的产业，不管是产业类型，密度还是定位与方向，其实一直处于“内行看门道，外行看热闹”的状态。

而仅仅是其核心片区的滴水湖周边，其商办的类型和密度就极为不均匀（下图为滴水湖核心区商办分布，颜色越深，商办越密集）。

从整体上来看，就商办的浓度可以大致排个序：

105片区>103片区>104片区>101片区>102片区；

当然，每个片区的新房分析的前提也一定需要带着产业、商业同步进行。

在以往的分析中，有人会把临港的某个片区和香港、上海的陆家嘴、张江类比，其实从规划上来看，这样说也并没有什么问题。

但就整个临港来看，似乎看上去更像是一个产业完备、规划缜密的“独立城市”。

而各自带有不同使命的101-105片区，既相互补充，又有独立的功能，我们分开来看：

101片区

这个片区的产业其实可以用一句话概括：旅游及相关产业，当然，这一点在规划中就说的很清楚：

临港大道地铁站西侧将建设100米+150米核心地标建筑，打造以国际文化旅游度假为特色的城市商业生活中心。不远的未来，101社区将打造临港城市生活商业中心，围绕16号线临港大道轨交站点，结合海昌极地海洋公园和冰雪世界，打造商业文化游乐集聚区。

而且，和其他几个片区相比，其实101片区的定位要更加的简单直接：

1、101片区先天占据临港文娱旅地标、公园、地铁、商业、生活等资源，这是奔着商圈核心打造的，这些资源无疑非常适合居住；

2、在整个临港片区，101片区的地理位置和交通优势都表明它承担着与上海主城区联络的重任；

3、在原有的冰厂田幼儿园、明珠小学的教育资源基础上，又新增规划大量学校，未来101片区很可能成为整个临港的教育强区。

但101片区在新房住宅方面在未来一两年时间里可能面临断供，入手难度加大。

102片区

102文教生活片区，简单来说就是一个“临港大学城+大型居住区”。

首先，是大学城，临港现有的像上海海事/海洋/电力大学、上海电机/建桥学院等高校均在102片区，人口本来就非常高。

再加上，临港最早一批的品质尚可的小区也在102片区率先开发，且大多都已交房入住。

大学城和早期住宅的开发也催生了102区域商业的繁荣，百联临港生活中心、宜浩晶萃商圈，港城新天地，金辉商业广场等日常商业人流量也足够。

而且目前规划在建的龙光蓝鲸世界和红星美凯龙家具城也都在102区域，可见商业非常集中。

103片区

103片区也被称为科创片区，当然，还有不少人称它为“张江2、0”，其实从规划上来看，这个区域和张江的功能确实非常相似。

张江科学城的产业和研发方向主要有集成电路、生物医药、人工智能三大类；

而103科创片区重点发展集成电路、生命科学、人工智能、数字经济、蓝色经济等，而且看103的产业类型甚至比头部的张江还要丰富。

而且，在住宅上的供应上，103区域的体量和张江其实也有相似之处，103相比其他区域住宅的规划用地其实并不多。

就分布的位置来说，这些住宅地块也基本都分布在顶尖科学家社区。

就目前的建造进度来看，顶尖科学家社区的规格和未来科研量级也丝毫不输张江，因此片区内住宅的未来遐想的空间还是比较大的。

而且，103片区目前实际的招商情况已经引进了寒武纪、地平线、中微等数家集成电路标杆企业，在规划的基础上叠加已经兑现的成绩，对于整个片区的信心，我们也会再加上一层预期之外的滤镜。

105片区

105片区是个金融聚集片区，规划内容挑亮点来看，是一个300m临港中心地标+两港快线+金融中心组合而成的区域，定位为未来临港的“陆家嘴”。

和我们感观上不同的是，这个临港版本的“陆家嘴”其实体量非常大，占地面积可以达到2000万方，其中：

居住面积：915万平方米

商业商务：780万平方米

科研设施：60万平方米

公建配套：105万平方米

以我们比较熟悉的北外滩和前滩的体量为例：

105区域=2.5个北外滩=6个前滩。

就产业上来说，这个区域不仅有对内的总部经济和新型贸易，还有对外的跨境金融和航运服务，所以105片区的产业不只是新，而且定位非常高。

不过，除了目前尚不明确的104片区，105区域的兑现速度也是最慢的。

02

从住宅开发看板块

从整体上来看，就住宅的体量可以大致排个序：

101片区>105片区>102片区>104片区>103片区；

前文也提到过，在整个环滴水湖的核心区域，101和102属于开发较早的两个区域，当然，目前已有的住宅套数和体量都是最大的。

做为最早期开发的区域，这两个地方优势确实也很明显：

人口多，商业配套和城市界面都已经比较完善，基本完全可以满足当下的生活居住所需；

片区内新房和二手房更容易被大众知晓和接受，二手房的体系和价格已经基本形成；

不用担心未来发展空间，所见即所得。

但是开发的进度条越往后的结果就是，101、102片区的二手房存量旺盛，可开发新房的余量减少，反倒是103、105片区，成了后起之秀。

临港住宅用地分布图

（橘黄色为已有住宅，明黄色为待开发住宅）

就拿刚刚过去的2022年首次集中土拍来说，临港供地8个地块，全部位于103、105区域，能提供的住宅总建面约146万方，住宅套数下限14594套！扣除保障房和自持租赁住宅后，可售商品住宅预估能达到1.1万套左右！

而且，在二批次的集中土拍预告中，临港预计在7月下旬完成转让的几个地块，依旧全部来自103和105地块，按照以往的体量大致预测，今年末到明年，仅103、105两个区域，就至少有1.5万套新房接连入市！

而且，这两个片区其实都有短期内能看得到的利好：

1、103顶科社区对标张江，预计今年9月竣工，10月将作为第五届世界顶尖科学家论坛会址正式投入使用，同时集成会议会展馆、数字图书馆、酒店宴会、商业演出等文娱配套。

2、105已经在建的两港快线弥补了临港主城公共交通的缺乏，预计2025年底两港快线建成通车后，从105中央商务区出发，可以经两港快线快速到达浦东枢纽，并接驳2号线，磁悬浮、东西联络线（在建）和21号线（规划）。

不仅是能快速到达张江、花木、虹桥这些区域，甚至完全可以说，这个交通规划对于105片区的影响力和未来发展的速度都是质的提升。

而105片区的住宅分布也大多依两港快线沿线分布：

而在接下来的第三批次新房供应上，根据我们的预测，极有可能是102区域的港城悦庭、龙光天曜、103区域的中建玖海云天和105区域的国贸·星璟原同步入市！

——港城悦庭

「港城·悦庭」位于临港滴水湖核心区成熟的102行政生活片区。旁边就是港城集团打造的主城区最成熟、人流量最大的商业——港城新天地！

项目即将要加推的二期产品户型升级，房源主力户型为：建面约73㎡2房2厅1卫、建面约92㎡3房2厅2卫、建面约116㎡3房2厅2卫、建面约141㎡3房2厅2卫。

——龙光天曜

「龙光·天曜」也位于102文教生活区，教育+居住是突出的两大特点。

区域内汇聚21所全龄段学校，教育氛围十分浓厚。同时项目自约13万方临港目前已知最大商业体——蓝鲸世界，并以50万方的墅质综合住区迭代临港人居。

据悉，项目将推出主力建面约85-133㎡3-4房&叠加，这批叠墅产品放眼整个滴水湖核心区都是非常稀有的户型。

——中建玖海云天

「中建·玖海云天」是103顶科社区的首发住宅，从小区建筑规划、景观设计到关系到未来生活品质的户型尺度和交付标准，都是临港楼市的标杆般存在！

而接下来，项目即将加推1026套建面约93-160㎡3-4房，供应非常可观，对非3.1人才是个不错的机会。

——国贸星璟原

国贸星璟原是105金融片区的首个住宅，做为临港的金融总部中心，未来潜力和城市界面自然不会差。

但是片区目前开发进度尚在早期，所以周边配套目前来说居住舒适度并不高。

不过，距离国贸星璟原规划中的两港快线临港开放区站很近，可以直达浦东国际综合枢纽，交通相对来说还是比较便利的。

除此之外，临港新片区其他板块还有诸多热点新盘，譬如：

央企电建地产和国企临港集团强强联手打造的电建地产·泷悦蓝湾：

首开即触发积分制，经得住市场考验的当红楼盘大名城·映园：

102片区中的标杆项目特发学府里：

鹏瑞集团上海首作，103顶尖科学家社区鹏瑞·云璟湾：

总的来说。

就供应而言，103和105区域是未来一两年临港主城区新房供应的大区。

但同时，除了暂时没有动静的104，这两个片区又是目前区域内进度缓慢的两个区域。

不过规划的高度在那里，我们需要的只是时间，

对于3.1人才，其实只需要看好项目随时下手就好，

对于非临港人才，趁着大批量的供应，提前看起来，有备无患。