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上海100平小三房狗都嫌弃？谁教你的？

发布时间： 2023-08-30   点击次数： 388次   来源：苏苏房东说   作者：环贸广场官网小编整理

粉丝提问：100平三房，到底能买么？

因为有听博主说：

将来100平的三房，同质化竞争激烈，赶紧远离！

请问老师怎么看？

怎么看？

我看可以取关这些博主了…

事实上，网络上关于90~100平三房的讨论，不绝于耳，正反面言论都有，

喊话的都是有头有脸的楼市大咖，

让人看了，不知道到底信谁。

其中，负面的看法，主要集中在这两个维度上，

1. 100平三房供应量大稀缺性堪忧，所以要跌

2. 100平空间小，居住性差，大面积才是王道

要我说，多少都有点片面。

■ 100平三房的前世今生

关于90~100平三房怎么来的，

很多媒体都提到了：《9070政策》。

即2006年，建设部等九部制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。规定“自2006年6月1日起，新商品住房建设，套型建筑面积<90平方米住房占比重，须达到开发建设总面积的70%以上。”

9070政策的本意，是通过减小房屋面积，增加供应套数，为楼市降温，抑制过热。

刚开始执行的时候，着实逼疯了各个地方ZF和KFS，

因为压根不晓得怎么执行，

每个地块住宅的设定容积率，产品定位，都不一样啊...

如果一刀切的话，豪宅产品怎么搞？

后面，才逐渐形成共识，

地方的定调：尽量把改善大户型指标，渡让给市区核心位置的“优等生”，

小面积的指标，交给控刚需总价意愿强，上车难度低的郊区去承担。

其实已有大把人呼吁过，一线大城市，9070政策不合时宜了，最好赶紧取消掉，否则供需关系里改善房和豪宅紧俏，钱只会继续往少数人袋子里流，但最终依然没有取消。

可能是因为一线城市住房矛盾尚存的缘故吧…

反正，望眼大上海的市区地段，

大户型占比高，圈层更纯粹的项目，

每个都难能可贵。

而打架没打赢，容积率/总建筑面积卡的死的地块，

KFS索性明牌搞高低配：

前排叠墅/联排，后排高密度高层住宅。

那为何市面上的新房，

89、95、99、105、106平，

各种面积段的产品都有？

其实只是送不送飘窗，封不封阳台，通不通的过超低能耗绿色建筑（最高4%容积率奖励）的区别，

本质上都是90平住宅范畴。

毕竟KFS每间房多搞10个平，一个项目就销售额就能多个大几亿。

讲完100平的前世今生，我们再来看刚才提到的两个负面评价，是否站的住。

01. 100平三房，供应量大未来不稀缺？

这个讲法有一个最大的漏洞。

忽略了一个产品，处在哪个空间场合面临竞争：

各位都吃过航空公司的飞机餐吧，家里吃啥嘛嘛不香，上飞机了，赏你个硬的要死的面包，大家都能嘎嘎炫干净。就是因为飞机上，到饭点了，你压根没得选...

同理，一个地区的100平三房，

衡量它稀不稀缺，得看：

1. 该地段区域内100平三房 VS 总存量住宅占比；

2. 同时还要看，当地正在出手挂牌的100平三房 VS 当地总挂牌房源户型的占比。

如果这套房子，周边扎堆都是40、60平老公房...

搞毛线啊...

100平它就是神级改善的存在了，

安心上车吧，没毛病。

而远郊... 不好意思，

我只能用一泡污来形容，

一片片的空地，拔地而起一幅幅新盘，

憋老半天终于解禁可二手卖了，那头新房还在造，

且80%占比还都是一模一样的小户型，

全是一个藤上结出的7朵花，简直了...

这也是为何我从前几年开始，

就一直相当排斥大虹桥和唐镇新房的原因，

不管概念再怎么炒，谁买谁站岗，

想投资的群体，麻烦做好长持10~20年的打算。

02. 100平三房，没法住人？

这也是无稽之谈，

上海在1996年，人均居住面积是8.7平…

爹妈不都这么熬过来的？

当然，人民生活条件改善了，没法这么比，

但100平三房能否住，

首先得看你购房需求，家里想容纳几口人。

这是一套「大宁金茂府」（2016年建）

的96平小三房，

房东很聪明，

把主卧卫生间改成了衣帽间，

毕竟100平三房，最大弱点就是储物功能糟糕，

显然他很清楚，最小的卧室，只有4.8平，

功能定位只能做一个独立的办公书房，

父母+小孩三人住，也压根用不上第二个卫生间。

但如果场景是五口人住，这个卫生间就不能删了，

而且住起来相当隔应，

只适合小孩还是毛毛头，和父母共住一室的阶段，

孩子一旦长大需要自己独立空间，老人就得run，

显然，想要未来10年内不动房子，或不折腾再买房的打算，五口之家不适合买这种房子。

但是眼光换向另一个楼盘，作为五口之家，

你会发现，明明也是100平三房（同预算），它好像又能了，

这是一套「中凯城市之光（静安）」

（2003年建）的104平三房，

虽然不南北通，不带第二个卫生间，

但因为每个卧室的面积，恰当好处，

这种房子完全能塞得下五口人，

按照标准的9平米卧室布局，

孩子就算是住到大学毕业，都足够。

而当你，把目光放宽至步梯公房之后，

则又打开另一个新世界...

这是一套徐汇的老公房（94年建）

102平，南北通，双阳台，总价只要600万。

得益于低公摊，高得房率比上两套次新房高10%，

（差不多足足多10平）

每一个房间都可大于10平，且拥有2卫（1卫暗），

简直能用奢侈来形容，

毕竟…只要600万...

所以，我们可总结出一个心得：

100平3房能不能买，

被网络舆论一刀切带节奏，你就是二逼，

得保持独立思考

关键还是得看你现阶段打算住几口人？

家庭需求是什么，打算常住还是过渡；

预算多少，要新？要地段？要面积？这个得取舍。即便选100平三房，老公房/老板楼/次新房/新房，都是截然不同的体验，没有最好，只有最合适。

对于买家，咱要排斥和拒绝的，是那种…

名不符其实，贵的离谱的100平次新房，

比如「中海汇德里」这种几年前的红盘

小户型占比，辣比高，

看似高大上，实则铁刚需，

房子还不满五，挂出的价格，属于投资客想钱想疯了，梁静茹给的勇气？我把这种房子称为小白收割房。

光是新，有卵用？

但凡买家把楼龄要求降低一点，往长寿路更内环走走，

同样的预算，多60~70%的面积，它不香么！？

当然，从民意调查来看，

老百姓对于高品质大面积的需求，

愈来愈旺盛，

100平以上住宅的意愿占比，超过了85%。

落到实际动作上，

不管是一手还是二手，

大面积还是小面积，

希望大家综合自己的需求判断，切勿盲目跟风。

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