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季度报告 | 克而瑞资管2023年第二季度上海写字楼市场回顾与展望

发布时间： 2023-07-26 点击次数： 1387次来源：克而瑞资管作者：高尚领域写字楼租赁部张经理

文 | 克而瑞资管

根据克而瑞资管（CAIC）监测显示，2023年第二季度上海伴随着社会生产生活逐步恢复正常秩序，交易活跃度提升明显，但基于大体量新增项目入市，二季度全市整体出租率及租金水平仍暂处于下行通道。全市甲级写字楼空置率较一季度微升0.2个百分点至19.6%，甲级写字楼平均租金环比下降0.8%至7.22元/㎡/天，净吸纳量增长至15.8万㎡；办公依然是上海大宗交易主力业态，二季度成交金额占比超8成；销售市场方面，成交总建面环比下降36.2%，同比下降42.5%；商办土地成交总建面同比下降6成。本报告数据库均来自CAIC（中国房地产资管信息服务平台）点击了解。

| 克而瑞资管市场监测（上海）

市场：二季度上海经济运行回升向好，在多重政策支持下市场稳步复苏，同时多个项目新增入市，市场活跃度提升明显。预计后市基于供应压力办公市场短期内还将承压。

行业：金融、TMT及专业服务等行业韧性较强，需求增长较为稳定，零售商贸伴随政府对于稳增长促销费政策的具体落地，其成交也在复苏中。

区域：预计年内普陀区及杨浦区有大体量楼宇集中入市，基于杨浦较强的去化能力，目前的预计新增供应体量并不会伴随太大压力。

大宗：2023年二季度上海大宗成交总额107.7亿元，较一季度持平，较去年同期下降近4成。成交业态来看，二季度办公依然为上海大宗交易市场的绝对主力业态，成交额占比超8成。

宏观市场

经济温和复苏

办公楼投资额增速转正

数据来源：上海统计局

▌甲级平均租金跌幅收窄空置率微降

2023年二季度，上海5个优质项目新增供应入市共计28万㎡，甲级写字楼空置率微升0.2个百分点，达到19.6%。全市净吸纳也较上季度稍有增加，达到15.8万㎡。

全市甲级写字楼平均租金及环比变化

数据来源：CAIC商办数据系统

二季度全市甲级写字楼平均租金环比下降0.8%至7.22元/㎡/天，全市整体租金水平仍暂处于下行通道。核心商务区甲级写字楼租金环比下降0.6%至每平方米每天人民币9.38元。非核心商务区甲级写字楼平均租金环比下降1.1%至每平方米每天人民币5.37元。

租赁市场

新增供应28万㎡

净吸纳量15.8万㎡环比微升

全市新增供应、净吸纳量及空置率

数据来源：CAIC商办数据系统

据克而瑞资管(CAIC)监测，2023年第二季度上海甲级写字楼市场共5个新增供应项目合计28.1万㎡体量入市，其中嘉禾中心、虹桥联合大厦2个项目位于核心商务区，其余3个位于非核心商务区，截止季末全市甲级写字楼市场存量达到约1628万㎡；伴随2023年初疫情平稳，经济活动逐步复苏，二季度全市净吸纳为15.8万㎡，较上季度活跃度有所提升，其中核心商务区净吸纳量提升明显，但仍未能赶上集中供应的高节奏，市场整体空置率仍较一季度微升。从需求来看，金融、TMT及专业服务仍然是主力租户。

2023年第二季度上海各子市甲级写字楼租金与空置情况

数据来源：CAIC商办数据系统

销售市场

Q2大宗成交总额108亿元，同比下降近4成

办公成交金额占比超8成

▌大宗成交总额

上海各业态大宗交易成交金额

数据来源：CAIC商办数据系统

据克而瑞资管(CAIC)监测，2023年二季度上海大宗成交总额107.7亿元，较一季度持平，较去年同期下降近4成，在经济整体恢复向好的过程中大宗市场还处于谨慎观望态势。

从成交业态来看，二季度办公依然为上海大宗交易市场的绝对主力业态，成交额占比超8成。值得一提的是，华侨城4月发布公告，世纪华通下设的并购基金将以6.12亿的价格收购华侨城旗下上海宝格丽公寓。收购方世纪华通涵盖互联网游戏、汽车零部件制造、云数据等多个领域。此次交易的标的物业位于中国上海山西北路108弄，建筑面积概约24937.36平方米，是中国首家宝格丽公寓，出售资产一方面能够盘活华侨城存量资产，另一方面也加速了集团的资本周转，为二季度成交规模最大的项目。

从买家类型来看，内资买家二季度成交10笔，占多数成交项目，维持市场高活跃度。

202023年第二季度大宗交易部分案例

数据来源：CAIC监测整理

▌二季度办公销售市场供应成交皆环比下降，长宁区成交量居首

2023年第二季度上海全市办公销售供应面积15.47万㎡，环比下降66.9%，同时较去年同期增长14.07万㎡，增幅达1008%；总成交面积约14.7万㎡，环比下降36.2%，同比下降42.5%。供应方面，闵行区供应面积5.61万㎡，主要由华漕板块的华漕风渡园供应；成交方面，长宁区领跑全市总成交3.53万㎡，成交均价56290元/㎡；其中位于北新泾板块的云启商务广场项目为主力成交项目，嘉定区成交面积位居第二，主要成交项目位于嘉定新城板块，主要成交项目为嘉宝大厦。