当前位置：主页 > 新闻资讯 > 放开限价，可能会成为新房楼市的必要之举？
发布时间： 2023-09-19 点击次数： 345次 来源：魔都房房房 作者：高尚领域官网小编整理
前段时间，针对全国楼市的政策频出，继广州、深圳、北京、上海四个一线城市祭出“认房不认贷”后，官媒亲自下场发声，敦促非一线热点城市取消限购、限售政策。
越来越多的楼市大杀招都被拿上了台面：
金+数据·快讯
证券时报头版: 因城施策取消非必要限购限售
金十数据9月6日讯，证券时报头版文章称，限购、限贷、限售等限制性政策，是过去在房地产市场过热阶段出台的抑制投机炒房的措施在当前房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，继续执行已不合时宜。目前，嘉兴沈阳已经取消了限购和限售政策，为进一步提振房地产市场、稳定有潜在购房需求群体的信心和预期，非一线热点城市的房地产购售限制性政策都可因城施策尽快取消。
而紧接着，广州再次加码，悄然取消了限价，由开发商自主定价，政府不再干预。
广州悄然取消楼市“限价令”业内人士称房价“可涨可跌”
多名业内人士日前透露广州已于近期悄然取消楼盘限价。“项目开盘前，开发商仍然要向有关部门进行价格备案，但官方不再提供指导价。”一名熟悉政策的人士称，“现在开发商可以自行决定价格，可涨可跌。
虽然官方没有发布正式文件，但是，根据财新网报道，琶洲某新盘备案价已经调整成功，从14万/㎡涨到了20万+/㎡！
虽然我们都很清楚，一线城市新房价格即便是有限价控着，也一直都在上涨中，像上海大多区域每年就有5%-10%不等的涨幅，如果上海也像广州一样，直接取消限价，那对广大买房人来说多少都会受影响。
而在大家都沉浸在各种真假消息中无法分辨时，路透社又发了个所谓的「独家消息」：说楼市还会有超级利好措施——他们列举了三条：第一条是解禁一线城市的限购，第二条是放开限价，第三条是「稳步废除住宅建设用地出让年限的限制」〔Exclusive：China to take more action to revive property sector〕。
这就和广州放开限价的消息刚好对上了。
于是，越来越多的朋友都在讨论上海会不会也放开限价，会不会也会像广州一样涨幅变得极不可控，打新是不是不能再等，需要马上上车等一系列问题。
针对大家在后台和直播中提到的疑问和可能发生的情况，我们今天一起来聊聊。
01
先说一下限价的整个过程和为什么要限价
我们不得不承认：
“上海楼市发展至今25年来，目前这个阶段，是其中最为浑沌不明的一个时期”。
一、首先从98年房改开端，直至2008年全球金融危机，是上海楼市的黄金十年。
在这个阶段，商品房从逐渐被认识、认可到后续价格迎来指数级增长，外企、港资进入了上海楼市，豪宅、别墅概念和产品也在这个阶段出现和迎来追捧。
在这个阶段，房子也从一个固有的居住属性变成了一种资产，从另一方面看，这个阶段的楼市也是完全自由的。
自由的设计理念、自由的装修标准、同样自由的定价。
这样的好处当然就是大家看到的像汤臣一品、华府天地、九间堂、檀宫这种顶豪的出现，开发商在尽可能的堆砌真材实料，当然，产品内卷同时也带来了价格的不可控。
这个阶段，房价出现了首次大幅度上涨。
二、接着就是2008经济危机后到2016年这个阶段，楼市开始更加细化、分化和规范化。
一方面，“四万亿计划”吸引更多的房企进入上海，但开发水平、理念参差不齐，进而进化出了刚需、改善、豪宅、品质盘等更多的住宅类别。
另一方面，随着各家房企内卷，市场热度超前，导致土拍溢价明显，这个时间段，不止上海，全国也出现了不少地王。
开发商为了匹配更高的价格不断提升产品的配置，在不断的正向循环下，市场价格在15年达到巅峰。
这时候，也就是大家后来说的楼市“非理性过热”阶段。
三、接下来，就是2016-2020年，上海楼市经历多重调整，迎来了楼市最为艰难的五年。
先是2016年的沪九条（具体可点击回看：重磅！房地产调控“沪九条”公布，一图读懂楼市新政）提出限购限贷，同时期上海楼市又推出了限价政策。
经过一系列操作，上海楼市热度骤降，价格也被限制，新房的入市和涨价节奏开始收到严格限制。
也就是这个阶段，上海的各家中介和自媒体迅速起步，发展，但对开发商来说，从拿地到卖房的利润开始变得透明，利润空间被压缩，大多数中小型开发商走向覆灭。
四、随后，就是2020年至今，也就是疫情和后疫情时期。
疫情后，土拍规则改变，自持取消，土拍市场再次热度飞升。
为了防止新房过热，涨价过快，土拍联动价（新房指导价）出炉，新房价格确实控住了，但随之而来的就是二手房涨价过快，一二手倒挂加剧，新房达到前所未有的热度。
直到今年，经济低迷，新房热度才有所下降，但分化依旧存在，豪宅和倒挂盘依旧触发高积分，远郊新盘入市甚至出现首日“零认购”的局面。
虽然屡经起伏，但纵观上海楼市25年，新房楼市始终都游离于过热和降温之间，其实一直都在正轨上，有卖的好的，有卖不出去的都是正常的市场反应。
02
为什么说放开“限价”很有必要且正常
第一，新房价格本来就一直在涨。
首先，就全国短期来看，今年1-8月，商品住宅销售面积63811万㎡，下降5.5%；与此同时，全国商品住宅销售额69918亿元，下降1.5%，
销售面积下降了5.5%，销售额仅下降了1.5%！
那么，单价一定是上涨了4.23%（销售额=单价×销售面积）！
由此可见，全国新房单价依然上涨！
其次，就上海而言，在过去的几年里，同一板块，不管是豪宅类新房还是刚需，其实价格也都在悄然上涨。
例如浦西市区前两年热度非常高的瑞虹板块：
2019年，瑞虹新城8期（天悦郡庭）入市，均价10.78万/㎡；
2020-2021年，中粮瑞虹海景壹号（瑞虹新城9期）分四个批次入市，均价11.5万/㎡；
2022年3月，瑞虹新城10期（瑧庭）入市，均价11.98万/㎡；
2022年6月，同板块招商虹玺首批房源入市，均价12.15万/㎡；
2022年10月，招商虹玺二批次房源入市，高层、洋房&叠墅的组合均价已经达到13.5万/㎡；
例如浦东热度一直比较高的改善板块—金桥：
仁恒金桥世纪一期是从2020年12月开始入市的，均价是7.02万/㎡，作为当时片区稀缺拓荒住宅，周边除了工厂就是荒地，这个定价当时已经不低了。
2022年3月5日，金鼎首府的洋房入市，均价7.5万/㎡，价格上涨了近5000元/㎡，涨幅约6%。
今年一批次，离地铁、九宫格综合体更远的金鼎阅府过会，均价7.95万/㎡，相较于两年前的金桥世纪上涨了13.1%；
除此之外，还有大虹桥、唐镇、杨浦、宝山南大、松江新城、奉贤新城等多个板块，同步上涨，就连万年不涨的青浦新城，今年的新盘其实也开始涨了。
甚至夸张点说，上海的新房，其实就没有不涨的。
第二，涨价了才能造出好房子
不管这几年有没有买新房，大家一定都有一个共同的常识，近几年的新房，大比例都是“交房即维权”。
除了开发商的开发能力和实力之外，其实还有一个最重要的原因：新房限价！
这里又分为两种情况：
其一，早些年拿的地或者不是通过集中招拍挂出让的地块，这种新盘虽然没有设置联动价，但也要和其他项目一起过会，先报价在区里送审，过审后还需要市里过审，而在此过程中大多项目都会被压价，少则几百，多则上万，房企的利润都会有一定程度的打折，从而直接影响项目的用材。
另外，这样的地块虽然没有入市时间的限制，但如果对价格不满意，推迟入市时间，其实也是成本。
其二，近两年通过集中土拍拿的地，则有很明显的联动价限制，利润空间更是有限。
开发商的利润少了，外立面石材变涂层、精装变简装、 没有泳池会所都成了常态，居住品质直接下降。
但如果新房涨价，给足开发商利润空间，形成良性竞争，造出好房子的可能性自然就会高起来。
第三、只有涨价才能去库存！
和二手房市场中的“买涨不买跌”同理，在新房市场上，涨价同样能去库存！
特别是对于首套刚需来说，新房持续涨价，现在不买，以后更买不起。
如果一二线城市涨价拉动楼市，三四线城市才会跟进，只要涨价，只要你听到别人买房赚钱了，空军自然转多军了！
03
但放开限价
真正的刚需只会越来越难
广州的放开限价，其实对其他城市是一个很好的警示。
一、豪宅放开，涨价会极不可控；
如前文提到的琶洲某新盘备案价从14万/㎡涨到了20万+/㎡！对标上海，也就是以后的黄浦董家渡=现在的北外滩风貌别墅；
二、短期内新房市场会更为混乱；
当短期价格还没那么快上去，但是大家有涨价的预期，并且优质地块的数量下降，所以竞争程度会更加激烈；
三、刚需接下来会更难；
如果豪宅限价放开，部分购房者会被导入二手房市场或者下一级（更低预算）的新房市场，以此类推，对真正的刚需形成挤压，真正的刚需只能买的越来越远，越来越小，
四、一线和二线的核心地区最终都会大涨，三四线的资金反而会加速离开。
像几年前那样一带二，二带周边的情形，估计很难再有了，无论是人口、经济、还是房子的体量和当初都不可比。很多经济行为都是非理性的，美联储加息难以为继，一旦降息势必会有大量热钱涌到国内，假以时日，一线和强二可能会再次加码限购！
但总的来说，真刚需在什么时候都是最难的，请善待真刚需。
当然，以上正文仅代表个人观点。所有预测、猜想，均不构成任何导向。以官方公布信息为准！
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