当前位置：主页 > 新闻资讯 > 上海豪宅“出笼”！“补丁”要来了？
发布时间： 2023-09-16 点击次数： 792次 来源：新房指南报告 作者：高尚领域官网小编整理
9批次的预测名单估计大家都看过了，很重要的信息点是：大批豪宅齐入市！
包括露香园、汇元玺、保利滨江天珺、百合园等。
这也意味着，云锦事件引发的豪宅“补丁”大概率要出台了。
这个补丁会是什么？
我们先聊聊最近风声比较浓的一项“补丁”措施。
01
豪宅“共有产权”制度
“共有产权”并不是一个新鲜词汇，其实北京已经开始实施了。
所谓“共有产权住房”，就是购房者和政府共同拥有1套房子的产权，其中购房者的产权份额在50-85%，因项目而异。多数集中在70-80%，购房者拥很高的“话语权”。
1、关于北京的“共有产权住宅”
1）面向对象及实施目的
首先，北京的"共有产权"，并不是针对“豪宅”，而是具有一定的福利性质。
它的价格会比同地段的其他住宅要便宜很多，比如下图中顺义区的北汽潮白水悦，要比周边100%产权的商品房，便宜40%左右。
共有产权，在北京是为了让更多刚需客尽早安家。
2）北京共有产权的出资比例
北京的“共有产权住宅”，购房者只需要出对应产权比例的购房款。比如一个项目的产权比例是70%，那么购房者只需要付整套房子总价的70%即可。
从这个角度来讲，又是一大福利，比如100平的房子，70%的产权，意味着购房者只需要付70平的总价，就可以享受100平的住宅，不仅上车门槛低，居住舒适度还高。
3）交易细则
根据北京的实施细则，正常情况下“共有产权住房”产证未满5年是不能出售的。
产证满5年后，可正常入市交易，但仅限于购房者名下的产权份额。
假设一套房子购房者只拥有70%的产权，那么出售时也只能针对这70%进行交易。
意味着下家买入的依旧是“共有产权住房”，所持比例不变。
换句话说就是“共有产权世袭制”。
2、北京模式在上海行得通吗？
大概率不行
开发商第一个不同意
按照北京模式，购房者付70%(假设值，方便大家理解)的房款，另外30%归政府，也就意味着，开发商要损失30%的总销。
除非在拿地阶段，就对开发商这部分资金通过各种方式进行补偿，不然很难推进。
所以，对于马上就要入市销售的这些豪宅，是很难实行北京这种模式的。
除非允许豪宅突破限价，但这又与上海现行政策相悖了。
所以，显然北京模式在上海走不通。
3、但仍有借鉴意义
“共有产权”的确是个思路，
有政府共同持有产权，未来变更产权人，房屋买卖等各个事项都要经过政府这道坎儿。
可有效降低云锦那种乱象，起到打击投机客的作用。
且按照北京模式产证未满5年不能出售，再加上2年左右的房屋建设期，前后7年的时间，7年时间什么都有可能发生，这对于投资客来说不确定因素太强，也能有效打击投机客。
但上海的共有产权，预计会走出一条“上海特色”。
比如，购房者支付100%的房款，买70%(假设值，方便大家理解)的产权。
未来出售时，需要上交另外30%的增值部分。
举个例子：2023年3000万买的房子，假设只获得了70%的产权，未来出售时增值了500万，那么对应的实际收益只有500万的70%，即350万。
这样做的好处是，一方面购房者的获利空间被压缩，另一方面政府也能享受城市发展红利，增加财政收入。
那么问题来了，如果共有产权实施，假设产权比例是70%，上海豪宅真实倒挂还剩多少？
我们以9批次待入市的豪宅为例，帮大家测算一下：
1、保利滨江天珺
该上海豪宅楼盘对标2014年的云锦东方一期，目前中区挂牌价是21.5W/㎡，考虑到议价空间，我们给出的价格是20.7万，还原后24.2万。考虑到天珺与云锦东方在品质与社区规划上的差异，天珺的市场价可能在17-20万之间，倒挂65-75%。
70%的共有产权执行后后，倒挂率缩减30%，真实倒挂率变成了95%以上，基本无倒挂。
2、露香园
该上海豪宅楼盘对标2014年的露香园一期，目前最具性价比挂牌价是20.1W/㎡，考虑到议价空间，我们给出的价格是18.5万，还原后21.6万。假设它的售价在16万左右，倒挂率70-80%。
70%的共有产权执行后后，倒挂率缩减30%，真实倒挂率变成了100%以上，倒挂消失。
3、汇元玺
该上海豪宅楼盘对标2010年的尚海湾豪庭一期，目前最具性价比挂牌价是14.1W/㎡，考虑到议价空间，我们给出的价格是13万，还原后16.9万。考虑到汇元玺容积率更低，户型更好，预估市场价约17-19W/㎡，倒挂率70-75%。
70%的共有产权执行后后，倒挂率缩减30%，真实倒挂率变成了100%左右，倒挂消失。
4、百合园
百合园参考2007年的中海瀛台 ，目前最具性价比的挂牌是12.1W/㎡，考虑到议价空间，综合给出的价格是11.1W/㎡，房龄系数还原后14.5W/㎡ 。考虑到绿城百合园容积率更低，中海有教育资源，且距离地铁站更近，配套更成熟。最终给出的市场价是15-16W/㎡，倒挂率约75-80% 。
70%的共有产权执行后后，倒挂率缩减30%，真实倒挂率变成了100%以上，倒挂消失。
当然除了“共有产权”，还有很多“小补丁”，可以加入工具箱。
02
还有哪些可能的“补丁”
1、继续放宽入围比
8批次，10W+高端住宅的入围比已经发生了变化：
包括内中环的徐汇玖珑庭、汇樾庭，入围比也都变为2.5。
同样的房源数，让入围的人增多，本质上就是让入围的人买到的概率变小。
这一定程度上，也能打击一部分投机客。
毕竟像这种豪宅参与一次认筹的时间成本和金钱成本都不低。
那么，不排除9批次豪宅入围比，有进一步放宽的可能性。
这种方式，也是目前来看最温和的补丁方式。同样的，起到的作用也相对较小。
2、“婚姻类”的补丁
云锦最猖獗的“假结婚”，相应“补丁”也可以积极补上。
比如，新婚夫妇认购时的积分提供者，必须作为第一认购者，冻资、验资、购房款，都必须出自第一认购者。
增加“假结婚”的购房风险，也可以有效抑制投机行为。
还有很多补丁，网上多有流传，我这里就不细数了。
03
写在最后
该上海豪宅“补丁”，其实有很多方式。
无论最后是通过何种方式，其根本目的是整顿豪宅市场乱象。
让楼市在相对公平、健康的环境下运行。
关于政策我们不做过多揣测，相信高层领导的智慧，会给大家一个相对妥善的处理机制。
我们拭目以待。
高尚领域