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国贸大厦写字楼出租中心

发布时间： 2024-02-17   点击次数： 261次   来源：居者老莫讲买房   作者：国贸大厦写字楼网站小编整理

东城区，一直是北京楼市中的千年老二。

从学区上，它以一种奇妙的稳定和平衡位于西城和海淀之间，不争不卷，成绩也亮眼。

在产业上，东城没有大规模高调的建设规划产业园区，但其内部的金融、传媒产业，发展得也非常好。

地段就不用说了，二环以里的位置，得天独厚。

西城731学区变动以来，东城区的房价以一种稳如泰山的气势持续上涨，三年来平均涨幅达到了15.22%，赶超西城，仅次于海淀。

但即便如此，在当前东城楼市中依旧存在的很多雷区。

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卖房难，选筹难，东城业主持续尴尬

和东城的学区教育一样，东城的房子涨幅虽然亮眼，但业主也面临着很多难题。

有天永的客户卖房，每天都要面临着中介打电话催促降价的压力，甚至遭到威胁说：如果不讲价，房子就无法推销。最后光是买家的出价就比他的心理价位低了七八十万元，下跌10%。

传统中介之所以喜欢催卖家降价，是为了促进尽快成交。他们的业绩以成交提点来算，业主的实际资产亏损，与他们无关。

这其中最被动的，是在市场预期情况比较好时选择先买后卖的业主，这类客户很多已经在考虑毁约了。

在当前的市场中，我们已经很少建议客户先买后卖，除非是面对的房子非常稀缺，价格划算，且手里待卖的房源条件非常差。

大部分情况下为了保证客户资产的安全性，我们会更建议客户以其他贷款方式盘活足够的现金。否则一旦手里的房子卖不出去，损失重大。

除了卖房难，当前在东城买房的业主也面临着很多难题。

前几天有客户问双井的珠江帝景和东城的交道口小区哪个更保值。

如果直接来看，交道口小区位于东城，属于2000以后的电梯房，交通好，房子常年只有三五套的出售量，小区本身不大，所以整体房源的稀缺程度更高。

因为交道口相对稀缺，买入了交道口的业主，未来周边可置换的空间不大，基本住在这里，未来小学初中都在这里，房子的普遍持有周期很长。

但也因为房子的普遍持有周期很长，也不能盲目就买入交道口，而要看你的时间周期。

目前安交的学区是几个小学和五中为主的教育搭配，这个产品搭配正在变弱，而珠江帝景所在的朝阳区这几年已经越来越平稳了。更重要的是，未来朝阳区的小学生数量，要远远高于东城。

所以如果看五年内，买入交道口没有问题，但如果要长线保值增值，看5-10年-15年，那就要谨慎了。

毕竟交道口是个回迁房小区，对于未来接盘的年轻人来说，居住体验会越来越弱。

所以东城虽然好，其内部却也有很多雷区，选筹策略非常复杂。所谓的房产涨幅预期，不是历史数据决定的，而是综合策略和数据叠加分析后的结果。

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东城买房四大梯队

根据居者独家数据，我们将东城区分为四大购房梯队，分别是：

第一梯队：安交

第二梯队：和平里

第三梯队：北东、景东、东朝建、东崇前、龙体

第四梯队：天永

具体到小区，东城区近三年来涨幅靠前的十大小区分别是：安馨园、育树四条、北京城建•天坛府、柏树胡同、冠城名敦道B区、东黄城根北街40号院、雍和家园一期、东四块玉南街4号院、天天家园、富贵园四区。

东城的优势是学籍稳定，普高率高，这几年东城区的“普高率”已经超过90%，明显强于西城区，成为全北京最有名的“学籍房”，东城学籍基本可以确定上普高。

但是东城的“优秀率”不如海淀和西城，在东城买房的家长，基本都是追求一个“普高率”的学籍区。

其实当前还有很多家长想用500多万的预算在东城的二级学区买占坑房，比如天永学区，这点我们也不是非常建议。

永外在东城，无论是学区质量还是配套，都是相对较弱的片区。所以老破小的保值增值能力其实不够。

在永外，一个革新里小学挂了史家集团的名字，可选择电脑派位方式升入初中，也可选择对口派位入学方式升入第十一中学南校区或第十一中学初中部。但不能对口进入汇文南校区。

目前永外有一小撮地方在棚改，就在天坛府附近，未来怎么样就说不好了。

但从需求的角度来说，既然有了这个需求，那买就买了，等学区用完尽快置换，及时止损。

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东城买房，品质非常重要

2023年，北京的学区格局发生了很多变化。东城12月也发布了文件，要把头部中学和小学实施深度一体化，然后在各个学校内部的小集团进行小点招。

这意味着，未来孩子的教育都会在学校集团内部卷，那么直升和学区的占比，也就不那么大了。

从家庭资产保值增值的角度考虑，未来买学区房，毫无居住属性的占坑产品，最好只在顶级学区买。天永、龙体等二级学区买房，居住属性对于未来的保值增值非常重要。

之前我们有客户想买天永的学区房，月收入在4万/月左右，完全可以将预算提升至700-800万，直接一步到位，购入改善次新房。

预算提升后，可以直接买入永外的两居室或者三居室，一步到位，兼顾东城学籍+自住+保值增值。

东城区2000年以后的小区都很值得选择，比如城市亮点、天天家园、景泰西里西区、新奥洋房、鼎盛园、华龙美晟、百荣嘉园等等。

城市亮点是2002年以后的小区，均价9.5万/平，800万左右可以买入一套两居室，

这个小区内部环境一般，还临近铁路，有噪音影响，但可以上片区内最好的一师附小，兼顾了自住+学区。

天天家园相对便宜一点，房价7万/平，小区绿化环境不错，户型比较大，700万就能买一套两居室。

这些房子相比于老破小来说，未来的流通性都会好很多，即便是日后置换，卖出时也比较有优势。

另外东城区现在的配套高级写字楼、商场都已经入住了，只要买入的房子没有硬伤，长期来看东城的房子还是非常宜居的。

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