当前位置：主页 > 新闻资讯 > 独家研报丨上海写字楼市场2022年Q1季度报告
发布时间： 2022-04-28 点击次数： 937次 来源：光大安石虹桥中心 作者：帝纳国际
报告目录
01 宏观数据及市场环境
02 上海写字楼Q1季度数据分析
03 帝纳预判
一、Q1季度上海市宏观数据概览
上海生产总值：10,010.25亿元，同比增长3.1%
人均可支配收入：22,663元，同比增长5.2%
办公楼开发投资：172.95亿元，同比增长7.1%
居民消费价格指数：101.8，同比增长0.6
上海市2022年Q1季度GDP总量为10,010.25亿元，比上年同期增长3.1%。
一季度我市经济运行呈稳中趋缓态势：1-2月全市经济运行总体平稳，但由于3月份受到突发疫情的影响，一些经济指标增速明显回落。
经济趋势 （数据来源：帝纳国际、国家统计局）
继2022年开年整体保持强劲势头后，但在三月份的疫情冲击下，市场活动按下“暂停键”，各物业类型受到不同程度影响。
虽然受到春节假期以及三月中下旬疫情突变的影响，上海写字楼市场整体保持平稳。预计部分租赁需求将会受到一定影响，且相关影响可能波及后续季度的市场表现；同时，租赁成交活跃度较去年四季度有所放缓。
上海疫情的持续高位运行，使得大量企业员工需继续遵守居家隔离政策，这也进一步限制了上海写字楼市场的活跃度。后续可能对于未来写字楼市场的走势带来不确定性，而对于品质较好的物业，在未来的市场竞争中受到青睐。
二、 Q1季度市场分析
由于今年1月、2月份上海办公楼租赁需求旺盛，第一季度需求保持强劲势头，但在3月份的疫情冲击下，市场或将短期承压。
细分市场情况 （数据来源：帝纳国际）
（注：图例中的升降指标根据2021年Q4季度数据对比）
核心区写字楼租金达8.7元/平方米/天，空置率达13%；非核心区写字楼租金达5.9元/平方米/天，空置率达23%。
一季度疫情对经济活动已造成一定影响，不少租户企业可能会寻求新兴商圈的办公空间，这也将给一些新兴商圈的发展带来更多业务机会。
细分市场情况 （数据来源：帝纳国际）
（注：图例中的升降指标根据2021年Q4季度数据对比）
2022年Q1季度上海全市新增供应量达25万平方米，净吸纳量达23万平方米。
伴随疫情期间需求释放及各地商办市场新增供应回落，预计今年写字楼市场净吸纳量将有所回落。
全市新增供应/净吸纳量数据 （数据来源：帝纳国际）
2022年Q1季度核心区写字楼空置率达13%，非核心区写字楼空置率达23%。
受新增供应及疫情复发的影响，市场仍将面临较大的去化压力，上海写字楼市场空置率预计再度上升。
空置率趋势 （数据来源：帝纳国际）
2022年Q1季度核心区写字楼平均租金达8.7元/平方米/天，非核心区写字楼平均租金达5.9元/平方米/天。
受近期疫情规模性反弹租赁受阻，上海写字楼市场整体租赁需求放缓。
租金趋势（数据来源：帝纳国际）
2022年Q1季度上海办公楼开发投资总额约为172.95亿元，同比增长7.1%。
办公楼市场发展与宏观经济存在较大的关联度，在疫情的影响下，宏观经济下行导致市场增速减缓。
办公楼开发投资市场 （数据来源：帝纳国际、上海统计局）
租售市场数据分析
2022年Q1季度上海写字楼租赁成交比较活跃的几大行业为TMT、金融、医药健康、消费品制造及专业服务等行业，其占比分别为32%、24%、20%、15%。
自2020年发生全球疫情以来，整个生物医药行业崛起并蓬勃发展，进一步带动了上下游产业的扩张需求，激发投资者对生命科学园的积极布局态度。
主要租赁成交案例 （数据来源：帝纳国际）
租赁成交行业分析 （数据来源：帝纳国际）
上海独栋写字楼投资市场在开年疫情反复的态势下，依旧保持了市场的活跃度。
内资买家依旧占据绝对主力地位，机会型投资占比较往年获得大幅提升。
独栋写字楼交易 （数据来源：帝纳国际）
未来新增项目
预计2022年-2024年将有超300万方项目入市。
2022年预计新增项目（数据来源：帝纳国际）
2023年预计新增项目（数据来源：帝纳国际）
2024年预计新增项目（数据来源：帝纳国际）
Q1季度土地市场
本季度供应6幅涉办用地，出让面积共计20.77万平方米，土地供应量环比下降79%。
分区域来看，浦东新区成交1宗，土地面积达2.96万平方米；黄浦区域成交1宗，土地面积达6.68万平方米；松江区域成交2宗，土地面积达2.06万平方米；宝山区域成交2宗，土地面积达9.07万平方米。
受到新冠疫情影响，2022年初期国内土地市场也急剧降温，土地供应和成交数量均大幅下降。
土地成交案例（数据来源：帝纳国际、上海土地市场）
未来发展片区：黄浦区、宝山区、松江区、浦东新区-张江
三、帝纳预判：新冠疫情反复冲击下，随行就市调整以应对去化放缓
因疫情反复，租赁需求释放在短期内受到影响，核心区的租金增长趋势应明显优于整体市场，次中心区将在未来两年面临供应高峰，对其租赁市场的表现有一定的压力。
疫情的爆发将影响租赁活动以及地产决策，预计短期内新增租赁需求或将转弱。
一季度受疫情影响，部分新增供应项目将延缓入市，季末的市场需求也陷入谷底。后续可能对于未来写字楼市场的走势带来不确定性，而对于品质较好的物业，在未来的市场竞争中受到青睐。
帝纳预判：机会型投资占比提升，二季度去化压力不减
在疫情的影响下，机会型投资占比较往年获得大幅提升，疫情过后对价格的心理预期也会越来越高，上海的租赁投资分化会加大。
生命科学企业租赁需求强劲，市场上能匹配的供应稀缺，导致生命科学研发办公类型物业租金稳步上涨，预计未来越来越多商业地产投资者开始关注这一另类资产。
预计二季度，市场的不确定因素仍然较多，加上不少企业都不同程度的受到疫情冲击，对新办公空间的需求可能会放缓，业主方也将迎来新一轮的考验和压力。
光大安石虹桥中心