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外环外也有10-12W板块！它们凭什么？

发布时间： 2023-03-11   点击次数： 1129次   来源：财富国际广场   作者：上海公寓网小编

我们把上海2000年以后竣工的3000多个新盘，467个板块，按挂牌价划分为15个梯队。其中均价10-12W的板块仅72个，占比仅15.4%。

我们可以看到这个价位段涌入了不少内环内的热门板块，比如浦东潍坊、进才、世纪公园、浦西老西门、南京东路、江宁路等。这些板块要么有优质教育资源、要么是内环内的老牌市中心，10-12W显现不是它们真正的地段价值。

其中最大的原因是房龄的影响。

因此，我们经过多年研究，引入了房龄系数。

它可以把2000年以后的住宅价格，全部都还原成2020年前后交房的楼盘价格。

这样就能，最大限度的还原上海每个板块的真实价值。

通过房龄系数的折算，我们理出了上海真实的10-12W地段，分布如下：

近期链家网释放的成交价信息，很好的验证了我们房龄系数的可靠性。

比如金虹桥龙柏片区，这里主要以老房子为主，没引入房龄系数之前，该片区的房源挂牌价基本都在8-9W+。外环外的徐泾、唐镇都不止这个价，更何况这里还紧邻漕河泾。

究其原因，还是房龄对房价的折损。

利用房龄系数还原后可以发现该片区真实市场价应该在11-12W。

目前板块内次新房金鹰华庭的成交价已经出来了11.23W，这就是对这套系数最好的佐证。

下文我将分别对这2个价值段的板块拥有的共性及特例进行简要说明。

一、地段价值11-12W

房龄系数还原后价格在11-12W的板块，大多集中在中环一带，它们之间有什么共性？外环外仅有体育公园片区进入这一档，它又是凭借什么实现价值突围的？

我们来分析简要分析一下。

1、共性分析：

11-12W板块最大的共性是：基本都是产业区/商务区延申的居住地带，配套都相对完善,且基本上都具有一定的生态资源。

举两个例子：

1）杨思三林一带

这2个片区临近前滩商务区，板块内部以商品房为主，均有成熟的地铁（6/8/11号线）、商业资源（森宏购物广场/亿丰时代广场/未来生活广场）。

它们很自然的承接了前滩外溢人群，成为前滩商务区的后花园。

2）金桥片区

主要是指沪东街道、浦兴街道地区，这里是金桥副中心及金桥出口加工区的产业人口承载地。

目前片区地铁（6/9/12/14/21号线(在建））、商业配套（金桥大拇指广场/文峰广场/融创精彩天地等）也比较齐全，不过多数房屋建造年代已经接近甚至超过20年。

未来南部的金桥副中心及张家浜楔形绿地将是金桥的重点建设地区，建成后将是金桥改善人群的聚集地。

2、特例分析：

11-12W板块中的唯一一个外环外板块是闵行的体育公园片区，这也很好理解。

它基本是“全维优秀”片区。

周边产业区环伺，大型商业、轨交、生态、教育、低密街区这些具有明显溢价能力的城市资源它基本都涵盖了。

由此可见，板块想要实现价值突围，没有明显短板、城市资源丰富是关键。

二、地段价值10-11W

房龄系数还原后价格在10-11W的板块，大多集中在外环一带，它们之间有什么共性？内中环的北蔡东及芳芯路站东也进入了这一档，它为什么会价格降维？

我们来分析简要分析一下。

1、共性分析：

与11-12W相比，10-11W板块基本都外移至外环一带。

它们也基本都是产业区/商务区延申的居住地带，且配套相对完善，与11-12W不同的是这个价格段会更强调街区和教育资源，对低密也有了更多的要求。

举两个例子：

1、华侨城生活区

它是外环外比较典型的成片开发的低密住宅区，目前板块内已经形成了占地面积近400万方的品质住宅街区。街区范围内包含新田360广场、8号线浦江镇、芦恒路站点，隔壁还紧邻漕河泾浦江园区。

优质产业+良好的城市界面让这里成为外环外炙手可热的板块。

2、唐镇片区

唐镇有2个片区划进了10-11W价值段，但形成原因略有不同。

唐镇站西部，主要依托地铁、商业及教育优势；

而唐镇站东北即我们常说的“三兄弟”片区，主要是靠品质出圈，这里依托品质住宅的打造形成了城市界面良好的街区式住宅，另外该片区拥有建平教育资源也是重要原因。

2、特例分析：

10-11W板块基本都分布在外环一带，内中环的北蔡东及芳芯路站东属于这一档的特例。

其实原因也很简单，这两个片区主要以动迁房和老房子为主，没有标杆楼盘的带动。且东侧还有一大片带开发区域中长期没有大规划注入，城市界面一般。因此出现了价值降维现象。

以上就是10-12W地段的共性及特例分析，这些板块未来有哪些新盘入市？倒挂水平如何？我们接着聊。

我帮大家整理了一张图，10-12W地段近年来，总共有16个新盘待入市，主要集中在桃浦智慧城、金桥片区。

虽然都位于10-12W地段，但由于小环境和产品的差异这些楼盘的倒挂不尽相同，下面我们一一为大家分析一番。

一、桃浦智慧城板块

桃浦智慧城板块今年拍下了4块宅地，分别被金茂、宝华、中环拿下。

4块地毗邻桃浦中央公园，由于品质开发商的入住，这里未来有望成为上海中环旁的标杆住宅区。

桃浦智创城整个规划以总部商务、科技研发、生态绿地为核心功能，居住、服务、休闲为配套功能。

整个板块总建筑规模约500万㎡，其中100万㎡中央公园+285万㎡商办科创+110万㎡住宅。

桃浦中央绿地，未来将成为中心城区最大规模公共绿地，为人们提供难得的生态景观和优质活动空间。

目前整个桃浦智慧城核心区还属于盲盒状态，未来这里的市场价可以参考东部中环名品公馆片区，房龄系数还原后大致在10-11W左右。

目前4块地的联动价均为8.3W，因此倒挂率约为75-85折。

二、金桥—高行板块

金桥-高行10-12W的板块今年将要入市的项目共计5个：

1、金鼎天地04、05项目

金鼎天地位于浦东金桥12号线申江路地铁上盖，并以形似“九宫格”闻名。

待金鼎首府售罄后，金鼎天地规划范围内，今年还有在建的04-01、05-01住宅地块入市。

“九宫格”规划：

16-01地块，规划了10.22万方的商业商办，并包含6200㎡的交通枢纽。

19-01地块，规划了20.31万方的商业商办，融合已建成12号线申江路站，地下一层将与地铁站厅相通。

15-01地块为平和学校教育综合体项目，将打造为全新教育示范基地，预计2023年完工。

07地块将打造配套小学及幼儿园，建面约2.3万方。

17地块和18地块，未来将创造一个沿河休闲娱乐开放空间。

17-02地块则规划1.26万方金桥文化活动中心，规划综合设置各类公共服务设施。

目前九宫格片区市场价还处于盲盒状态，这里的市场价可以参考西部华高片区。这里的楼盘价格经房龄系数还原后普遍在10-11W。

因此可以大致推算，九宫格片区新盘市场价也会在这个水平浮动。

假设金鼎天地04、05项目按照7-7.5W的价格对外销售，它的倒挂水平约65-7折。

2、浦开云璟&金桥美亚项目

浦开云锦是浦开张家浜项目的首开住宅，整个浦开张家浜项目命名为云璟社区。

集地铁、品质住宅、大体量商业、体育休闲、生态公园于一体的低密度片区。

项目自身的商业部分，预计将合作凯悦尚萃酒店

而北侧65万㎡的商办地块中，购物中心、街区式商业预计合作华润万象天地。

金桥美亚项目则是金桥副中心的重点建设项目。

美亚项目由1栋28F办公塔楼(高度171m)、2栋住宅塔楼(高度101m，含1栋租赁住宅)、以及部分3-8F的商业裙楼组成；

将打造集研发办公、特色商业、高端住宅等功能为一体的复合型超高层综合体；

未来项目西侧春宇项目将打造200m新高住宅！

目前金桥副中心及张家浜楔形绿地片区均处于盲盒状态，考虑到这里虽然规划强但缺乏教育加持，综合来看可以参考北部定位稍低但有教育的金桥公园片区，该片区价格经房龄系数还原后普遍在11-12W左右。假设2个项目均以8W+的售价出售，倒挂率约为7-75折。

3、城建森兰项目&嘉里巨峰路项目

城建森兰项目紧邻上海地铁6号线东靖路站，拥有的城市资源还是十分强劲的，森兰国际社区本身就是级地铁、商业、教育、生态、产业为一体。

东靖路站还规划有TOD项目，包含约5.64万㎡休闲娱乐、0.56万㎡社区、2.82万㎡商业及零售、2.26万㎡交通建筑，集餐饮、购物、影院、亲子、体育中心、社区服务等功能于一体。（项目各业态体量以实际建设为准）

另外，还有总体量约10万㎡+的森兰“印象城"。

目前项目周边多以动迁房为主，所以地段价值要弱于东部的森兰核心区。该片区次新房价格经房龄系数还原后多在10-10.5W，对应7.03的指导价，倒挂约65-75折。

嘉里巨峰路项目与城建森兰仅一站之隔，

项目为6/12号巨峰路双轨交上盖TOD，集商住办综合体，包含商业、办公、住宅、公共服务等多种功能于一体，总建筑面积42.81万㎡，其中地上建筑面积26.37万㎡，地下建筑面积16.44万㎡。

项目周边二手房价格经房龄系数还原后多在12-13.5W，假设项目以8W+的售价出售，倒挂率约65-75折。

三、广兰路板块

广兰路中建八局张江投资张江项目是2号线+在建21号线的双轨上盖项目，还规划有配套综合体。

地块与综合体、地铁的具体位置关系如下图所示：

规划广兰路综合体建筑面积约7.4万㎡，20%商业+80%办公，限高80m，3年内建成。

目前广兰路项目周边二手房还原后价格多在11-12W间，对应8.3W的联动价，倒挂率约7-75折。

四、浦江浦锦板块

华发&建发浦锦项目位于浦江建设成熟度比较高的浦锦社区。

预计推出建面约94-176㎡洋房+顶复产品，共计706套房源，联动价6.8W。

目前周边二手房价格经房龄系数还原后，普遍在9.5-10.5W之间。对应倒挂率约65-7折。

五、闵行中部板块

闵行中部10-12W板块内有2个新盘将要入市，分别是七宝皇都花园及金虹桥悦公馆。

1、皇都花园

皇都花园位于闵行区新镇路、顾戴路交汇处，周边的城市界面绝对配得上标杆地位。

项目共分四期开发建设，如今已开发完成了“皇都花园”一、二、三期。

即将入市的是最新的四期产品，由南北两部分地块组成，共519套房源。

从小环境来看，皇都花园与连蒲府邸、东方花园等，共同营造了纯粹的品质商品房街区。并且整体绿化率高环境宜人。

西南方向步行可到莘庄商务区，优质企业集中且拥有南丰城等商业配套；

东北是建设中的约100万㎡的新九星城，除了商业配套之外，还将融合总部办公、研发设计、金融创投、会展会议、交易平台、文化体验、配套服务等七大功能。

目前周边项目自身二手房经房龄系数还原后价格在11-12W+左右，参考前期假设项目以7W对外出售，倒挂率约6-65折。

2、古北悦公馆

古北悦公馆位于吴美路/莲花路路口西南，古北尚公馆对面。

目前整体城市界面还算不错，北部还规划有大片绿地，未来落地后，环境会更佳宜居。

项目建筑高度与楼栋距几乎1:1保证视野、采光，中心还打造了大规模的中央景观。

综合测算后，市场价约为12W+，对应8.8W的售价，倒挂率约为7折左右。

六、虹口江湾凉城板块

虹口城投万安路项目，位于走马塘万安路一带，是历史上江湾的繁盛之地。

目前整个片区基本已经建设完毕，近年来鲜有新盘供应。

项目总共由7块宅地组成：

一期是西侧的三块地：

规划为17、18层高层住宅，有5-8层的洋房，也有3层的别墅产品，水电路西侧还有部分商业。

二期是东侧四个小地块：

规划为14-23层高层住宅，有5-8层的洋房，也有3层的别墅产品，别墅靠近奎照路。还有一些配套，比如市民驿站、菜场、幼托、老年人活动室等（以实际为准）。

由于每块地都很小，沿走马塘一字排开，在延续古镇文脉的同时，一定程度上牺牲了社区环境。

综合评测市场价将在11-12W间，参考片区内的恒大江湾华庭，假设它按9W左右的价格出售，倒挂约75-8折。