当前位置：主页 > 新闻资讯 > 二手成交超10万+！宝华七宝项目定价多少才值得买？

二手成交超10万+！宝华七宝项目定价多少才值得买？

发布时间： 2023-03-09   点击次数： 1065次   来源：魔都房房房   作者：Monika

年后上海的楼市有多热，大家通过最近的认购数据也能看出来了。

2月二手房超过1.9万套，新房认购一批次的数据也要比之前好不少：

浦东2月有5盘认购，最低认购率114%，最高认购491%，惠南的文澜府认购率也有323%，远超板块往年的认购成绩；

2月整月16个认购项目中更有4盘迎来“千人摇”。

但好消息不止于此，接下来的几个月不仅也会有更热门的项目出现，而且部分经常性断供的板块也要有新盘来了。

「宝华七宝项目」就是其中一个，一方面因为七宝经常没新房可买，二手房价也居高不下，另一方面，由宝华来主导开发，项目品质就更值得期待了。

而且主要是这个地块没有联动价，大家可能不清楚需要准备多少钱，今天我们一起来讨论。

01

价格

不卖关子，先分析大家最关心的价格。

首先说新房。

其实在七宝板块内部的新房非常少，最近入市的古美板块的「华发古美华庭」和「华发古美华府」都离七宝比较近，而且在外环线以内，均价是8.25万/㎡。

去年的天安1号在七宝，也在外环内，得益于近地铁的优势，入市的均价达到了8.75万/㎡。

再看二手房。

七宝的二手房由于强学区的影响，所以各个片区之间差异非常大。我们按照房价做个区分：

1、先说航华，这个区域以航华新村为主，是老公房的聚居地，还有一部分的动迁房，居住环境和城市界面欠佳，因此目前的二手房价格大多分布在5-6万之间。

2、在航华的西南，是城市界面比较新的万科小区组团，近期品质好一些的次新房成交价已经突破了9万/㎡。

3、在漕宝路南部，闵行体育公园的北部，暂且称之为七宝中部次新区，是闵行学区房的聚集区，八大金刚之首的七宝中学和明强小区都在这个区域，学区密集度非常高。

但是这个片区的小区普遍房龄都在20年左右，还有一些老房子，居住密度也高，所以房价比万科略低，大概在6-8万/㎡之间。

4、接下来是七宝南部，这个区域也就是皇都花园和接下来宝华七宝项目的所在地，这个区域和上面几个相比优势就更明显了：

（1）七宝南部的大多小区对口的是明强西校和2021年新开的初中七宝文来学校，属于几个片区中最能兼顾小学、初中学区的；

（2）城市界面和居住品质的均好性非常高，而且片区内的小区基本都是近十几年的次新小区，居住环境比较有保障；

（3）二手房定价比较统一，平均房价均在8.5-10万/㎡之间；

（4）距离飞机航道远，不受噪音影响。

所以，综合考虑来看，此次的「宝华七宝项目」参考去年年底入市的「皇都花园」8.2万/㎡，再结合周边二手房价格和今年新房价格略有上涨，再加上宝华的品牌溢价，极有可能定价在8.5万/㎡。

即使如此，依旧是存在倒挂，但自住价值远超投资价值。

02

本来靠倒挂就足矣

但宝华的品质又是个加分项

对于宝华，大家应该也都不陌生。

从2002年开始，宝华就在上海有了第一个住宅项目—常德名园，在当时大家都还在认认真真“盖楼”，做一些基础设计的时候，宝华首次将热带绿植移植进小区，成功出圈。

一战成名之后，后续的宝华雅苑、静安晶华园、宝华现代城、徐汇御苑、临江豪园相继建成，也都能是认可度极高的项目。

再后面，就有了紫薇花园系列和宝华城市之星，和市面上其他楼盘相比，全石材干挂立面、精装地下车库、珍稀植被绿化、大面积会所、泳池都是宝华楼盘的代名词。

所以，从品质上，宝华七宝项目是非常值得期待的。

同时，结合目前实景曝光的资料、规划来看，已期待值倍增。

宝华七宝项目拟规划建设3栋15F住宅、2栋商业体，另有菜场、物业等配套设施，建筑性质是住宅及公建配套。

也就是说，除了项目本身的住宅，同步还在建一些办公、日常商业、菜场，类似于TOD的做法，这本身也会产生一定的溢价。

另外，关注过七宝南部片区二手房的朋友不难发现，那边多以紧凑型三房为主，再者就是一些类似于180㎡左右的大户型。

七宝宝华项目目前曝光的有110和130㎡的三房，还有170㎡的四房，户型的通透性、实用性和格局都非常不错。

但七宝宝华小区也有一个明显的局限，就是体量太小，社区感不足，未来在小区内活动的空间会非常有限。

这和周边的天安1号就是非常大的反差，天安1号去年仅一个批次就有11栋小高层621套房入市，按照效果图估算，项目总楼栋数可能达到40栋，是一个超级社区。

如果今年下半年有着相似户型的天安1号二期和宝华两个项目同时入市，势必会形成分流，那么两个项目的积分都会有所下降。

03

配套也是真的顶

就外环外的区域，七宝可以说是最有代表性的板块之一。

和同环线徐泾、南翔、唐镇这种新兴的板块相比，七宝总是要多一点“味道”。

在生活中的体现就是方方面面了。

轨交上，大多板块地铁便捷度依旧有待提高，但七宝除了现行的三条轨交外，还有两条正在建造，未来将会是五轨围合之地。

9号线贯穿从七宝中部穿过，串联起了商业中心徐家汇、产业中心漕河泾、居住中心七宝、浦东腹地等，形成了良好的产城互动。

12号线主要影响七宝南部居民，途径漕河泾，直达徐汇滨江、南京西路、北外滩等CAZ区域。

另外，还有10号线，直达七宝的航华板块，对于七宝北部的居民而言，这条线路比另外两条线路更近市区，快捷的多。

而且，这几条轨交都是贯穿上海整个市中心线路，能级可想而知。

加上目前正在建设中的嘉闵线和机场联络线，贯穿南北。

未来七宝的5轨交，将是外环外独一份！

而「宝华七宝项目」距离12号线、嘉闵线也就800米左右，外环外的双轨交盘，本身就是一个大卖点。

商业上，七宝拥有外环线外最密集，体量最大、能级最高的商业配套。

宝华七宝项目周边的商业体

按体量来看，七宝总商业体量高达49万方，是各板块平均总体量的2.37倍，而且板块内的七宝万科广场名声在外，可以承接大多数来自大虹桥、闵行其他板块甚至松江的商业需求。

而且，七宝老街的商业也是对现代商业业态的一种补充，这种双重体验在上海也是独此一份。

在教育上，前文也提到七宝的学区是全闵行乃至西南地区家长的首选区域之一。

高中七宝中学，是全市唯一一所比肩四校的市重点高中。

初中一梯队：民办初中上宝中学，是全上海排名前五的初中；民办初中文来中学，是全上海排名前十的初中。

初中二梯队：七宝二中和七宝实验中学。

小学一梯队：民办小学七宝外国语小学（上海民办小学中最拔尖的小学之一），公办的七宝明强东校和西校。

小学二梯队：七宝实验小学。

七宝北区的教育资源略弱，但民办九年一贯制复旦万科实验和万科双语也是闵行的二梯队民办，且入学并不十分紧张。除了航华地区的教育资源弱一些，其他区域基本都不用愁。

七宝这些资源中唯一可以吐槽一下的，就是医疗资源和交通拥堵了，但医疗资源周边几个板块都不错，距离也都并不远，交通拥堵在近两年也已有所改善。

总的来说。

如果仅按照倒挂考量，在全市范围来看宝华七宝项目其实没有占多少优势。

但周边的学校资源加上区域供应少，再加上有宝华背书，项目算得上是自带光环的。

宝华七宝项目是否能成为下一个上海楼盘，还是可以好好期待一下的。