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联动价6.7万/㎡！宝山这次该翻身了吧？

发布时间： 2023-07-27   点击次数： 507次   来源：魔都房房房    作者：博隆商业广场售楼处那经理

万万没想到，一向备受冷眼嘲笑的宝山，有一天会引得多家开发商争抢。

上海二批次土拍，宝山区大场镇W12-1301单元35-03地块竟成了大热门，共吸引18家房企报名参拍。

地块名称:宝山区大场镇W12-1301单元35-03地块四至范围:东至35-01地块 (公共绿地)南至丰皓路西至35-02 地块北至35-04地块土地用途:普通商品房

容积率:2.5

出让面积 (m): 34434.9

成交价 (万元):312496.0

竞得人:金茂

房地联动价: 67000元/平方米

是他们糊涂了？当然不是。

这些房企自然不是冲着地段本身去的，而是奔着这中间的利润去的。

一方面，该地房地联动价67000元/㎡，较同板块上一批次保利拿下的05-04地块上涨了4000元/㎡，让人看到了板块内的上涨预期。

据最新消息，这个项目已经定名为「保利·海上瑧悦」，并即将推出约99-128㎡三房四房，详情可见：保利海上瑧悦，感兴趣的可以点击报名了解。

另一方面，该地起始楼面价33000元/㎡，上限楼面价也仅36300元/㎡，政府给足了利润空间，开发商可发挥的空间也更大。

还有比较抓马的是，该地最后被金茂摇中，主作高端住宅的金茂到了宝山会产生什么“化学效应”？

总之，拭目以待吧。

01

面临的危机

地块位于宝山中外环大场板块，夹在7/15号线中间，距离15号线丰翔路站约1.5公里。

当听说这块地要卖6.7万/㎡时，住在宝山的同事都会摇摇头，只有一声唏嘘。

不为别的，就因为宝山发展了多年，还一直像一个“扶不起的阿斗”，规划迟迟不兑现。

而宝山大场更是有几处悬而未决的硬伤。

首当其冲的，便是大场机场。

作为军用机场，噪音自不必多说，而且面积超过2个世纪公园那么大，直接阻断了宝山中环边东西侧的交流。

同时造成了周边城市界面破烂不堪，甚至周边10km内也无法建设高层建筑。

其次是沪太路。

沪太路直接将宝山的城市界面分割开来。

沪太路西侧是住宅区，沪太路东侧则是商业配套，一面是烟火气，另一面则冷冷清清，非常割裂。

而沪太路上大多时候货车横行，尘土飞扬，红路灯多，堵车已成日常。

最后是铁路。

铁路南何线的存在不止割裂路网，铁路周边完全无法布局核心功能，只能沦为破旧厂房、仓储、物流基地。

再具体到宝山大场这块地，它刚好位于沪太路西侧，没有什么烟火气，周边的商业也是少得可怜，唯一拿得出手的日月光，隔得还蛮远，需要步行十来分钟到场中路站后，乘坐一站到大场镇站。

还有很尴尬的一点是，这块地的西侧还有一个即将入市的新盘——保利海上瑧悦。

这个盘不仅联动价便宜了4000元/㎡，而且距离地铁站更近，离15号线丰翔路站约600米。

对于金茂大场的这块地来说，保利海上瑧悦的价格和地铁距离都是赤裸裸的威胁。

另外，周边二手房方面，次新主要有招商中环华府以及大华碧云天。

招商中环华府基本在7.1万/平上下，大华碧云天单价则达到8.5万/平以上，随着大华朗香公园映的“5”字头单价，到金茂大场的6.7/㎡，该板块的一二手价差正逐渐缩小。

没有了倒挂的支撑，真得拼品质了。

02

谁给的底气

上海二批次土拍中的25宗地块，过半的联动价都有所上浮，普遍上涨约5％，而宝山大场的地涨了约6％。

谁给它的底气？

一是位置，这里毕竟是中外环，类比同环线的其它新盘，6.7万/㎡的单价依旧担得起“价格洼地”一词。

二是板块内之前入市的新盘，销售情况还不错，2022年10月，大华朗香公园映开盘，推出462套79-129平方米公寓，备案均价57000元/平方米，共计925组客户参与摇号，认购率217%。

三是南大智慧城拉动了板块内的上涨预期，它的规划是宝山为数不多还能拿出手的。

其规划设计能级比较高，参与整体设计的是美国SOM，参照的是纽约曼哈顿、东京六本木。

具体到实际落地层面，南大“数智中心”双子塔项目外立面刚竣工，截至目前，数智南大产业园已累计吸引530余家企业进驻，数字经济总部型企业占比近半。

从南大数智中心双子塔往下看，除了施工中的建筑体之外，周边全是净地，绿油油的一片，让人觉得充满了希望。

03

同样的金茂，不同的命运

大家都在期待，什么样的品质才能对得起6.7万的单价？

好在，拿地的是金茂。

2015年的3月7日，「大宁金茂府」开始了它的第一次认筹，282套房源最终认筹1200组客户，当时7万多单价被认为是天价，但金茂却凭借着超强的产品力创造了一次认购传奇。

同时，也打响了大宁板块的知名度。

时至今天，这个案例还会时不时被拿出来安到某个新盘项目头上，大家都想与“金茂品质”挂钩。

可是，“金茂品质”也不是时时都灵验。

位于桃浦的景泰府两次开盘都遭遇了滑铁卢。

今年4月18日，景泰府第一次开盘，211套房，官方数据称首开售出约70%，虽然在目前的市场情况下并不算太差，但和金茂以往的产品相比还是没有达到预期。

接下来，6月20日景泰府第二次开盘，连续的加推也让项目的销售数据不比以往，

由此可见，到了市场下行期，就算是“金茂品质”也扛不住啊。

写在最后，

房价地价的上涨，政府的决心占重要作用，可另一方面，价格是否能经得起市场的考验，还得看板块内规划的实际落地，以及新盘的品质是否匹配得上相应价格。

而这些，都是宝山大场这块地将要面对的。

当然了，还是那句话，以上内容仅为个人观点，有不同看法欢迎留言讨论。