1.      本案是有哪家开发商负责？集团背景实力如何？

答：上海安富鑫房地产发展有限公司。公司隶属于金地集团上海房地产发展有限公司。金地集团在《2019年度地产上市公司综合实力排行榜》中，排名第二，总体实力在万科、碧桂园和招商实力之上。集团在动态财务安全、运营效率、成长潜力及规模效应指标等方面实力强劲。

2.      商铺特点：

答：小面积、低总价、可外摆、纯沿街、70年产权回报率高，周边高端小区众多，消费力旺盛。

3.      商铺产权年限多少？

答：70年产权社区沿街底商。

4.      商铺买卖契税如何收取？

答：合同总价的3%。

5.      交付标准？

答：毛坯交付。

6.      如何办理不动产权证？

答：全部现铺销售，款清交付即可办理。

7.      得房率多少？

答：得房率最高九十七，全部90%-97%以上，得房率非常可观。

8.      本项目商业建筑面积多少？都对外出售吗？

答：商业建筑面积13143平米，全部出售。

9.      项目具体开业时间？

答：2021年6月份

10.   项目招商后是否对业主收取招商费用？

答：否。

11.   主力品牌商铺有哪些？

答：肯德基，星巴克，避风塘，全家，屈臣氏，巴黎贝甜，一点点奶茶等中高端品牌强势入驻。

12.   是否能办理营业执照？如何办理？

答：手续齐全由商家自行办理，开发商会极力配合。

13.   项目对外售时间？项目定位？是否能重餐饮？

答：2019年9月下旬，定位高端有腔调的生活时尚购物步行街区，主要有休闲娱乐，高端消费品零售，轻餐饮以及亲子教育等。

14.   物业公司是哪家？物业费多少？

答：目前项目整体物业由金地物业负责。物业费6.5每平每月。

15.   缴纳物业水电费是在物业还是有关部门？

答：政府有关部门，按照XXX收取。

16.   物业费怎么收取？商铺物业费包含哪些服务内容？

答：按年收取，公共能耗，垃圾清理以及安保。

17.   地上是设置临时车位？收费标准？

答；有，收费标准待定。

18.   运营公司哪家？运营哪些成功案例？

答：冠海城市生活广场，棠人北外滩，棠人瑞浦，棠人天格等等！

19.   运营政策？

统一运营10年，前两年抵扣房款，后期1/9分成

20.   后期租金怎么支付

答：后期租金每季度一支付。

21.   项目的面积段是多少？

答：46平到157平

22.   单价是多少？总价格是多少？

答：单价是50000到80000每平，总价300万到500万不等。

23.   层高多少？

一楼4.5米，二楼3.9米。

24.   商铺开间多少，进深多少。

答：开间6-8米。进深5到11米

25.   楼面承重多少？

答：等设计院答复。

26.   排污管径多少？

答：污水管De110，废水管De50。

27.   电容量多少？

答：本项目住宅底层商铺用电容量按100W/㎡配置，各套商铺根据面积大小不同，总用电容量也存在差异，每月电费由业主按各商铺供电局电费账单，自行缴纳。

428弄1~3号楼商铺，由用户站供电，除菜场及配套公建外，其余商铺用电容量按不低于150W/㎡标准配置。每月电费由物业按用户站电费账单及各商铺分表抄见数，进行电费分摊后，统一收取。

428弄1~3号楼商铺，是增容后的标准，按业态布置不同，用电容量也不同，150W/㎡-500W//㎡，足够了商业重餐饮使用。

对外销售宣传的时候，就按最少150W/㎡的标准。

28.   是否有上下水？

答：90%以上的商铺有给排水管道，按现场实际情况为准。

29.   空调机位布设？

答：均预留有专门的空调外机隐藏机位。

30.   是否可重餐饮？

答：可做餐饮，通煤气管道，可以用电、煤气罐，我们的电容量已扩容足够满足重餐饮的用电条件。

31.   水电费多少怎么收取？

答：业主自行交费。商业电1.2-1.5，水费包括自来水费用和污水处理费，5块/吨。

32.   客户能否自营？

答：可以自行运营的需求，但是要满足我们运营区域的业态规划，如果客户业态不满足，我们也可以整体进行协调和置换。（一问自营就把推到招商人员那边，化解和客户的冲突，而且自营的话就不抵扣了）

33.   西北侧空地如何规划？

答：西北侧为政府用地，目前已经有政府机构工作人员在此办公（不要说其他的了，就是政府用地）。

34.   银行贷款时间和贷款利率？

答：商业贷款最多十年，贷款利率上浮20%。

35.   北侧白荡河路何时开通？动迁基地何时入住？

答：具体开通入住时间根据政府实际公示时间为准。

36.   产权还有多少年？商铺的拿地时间是何时？

答：2015年拿地。产权还有66年。

37.   统一运营的商业业态如何分布？

详见落位图

38.   我的首付几成？

答：7-8层

39.   产证办理需要付那些款项？

答：维修基金1295*2%*产证面积，契税3%，印花税，工本费等

40.   网络如何开通？

答：统一由运营公司管理。

41.   商铺入手多久可以出售？

答：款清随时可以出售。

42.   商铺什么时候开业？

答：我们是社区商业，商家会陆续进驻，陆续开业。

43.   商铺租金什么时候有租金收益？

答：款清即计算租金收益。

44.   现在入住率看样子不是很高，我怕租不出去。

答：对面宝顾家园，清秀城一期二期入住率90%以上，我们金地天地云墅也已陆续入住，周边信达，大华，动迁基地等都在建设，共18个社区12万常住人口，还有周边6所学校，和顾村产业园区等18万高端消费人群，我们会选择商家入驻，所以根本不用担心这个问题。

45.   现在投资商铺值不值，买了很贵，怕会跌。

答：众所周知，商铺的价格是周边房价的1.5倍到3倍之间。我们金地的房价均价5万，泰和上城院子楼板价3.73万，精装修的价格为6.5万，由此可见我们的定价5-8万相当合理，处于价格洼地，正是入手的最佳时机。

46.   目前有哪些品牌商在洽谈，给的租金高不高？

答：我们是统一规划，统一运营，避免业态竞争，提高租户的承租能力，有很强的运营的能力，经常做一些导流活动，提高人流量。有自己储备战略合作的高端品牌商，比如肯德基，麦当劳，汉堡王，青鹤谷，全家，上蔬永辉，克丽缇娜，UCC以及众多儿童品牌教育等，确保我们业主高回报稳定收益。

47.   我买商铺，这回报率还不如我买基金呢，保本年化收益在5-6左右，买商铺我还得担心租不出去。

答：基金公司的收益5-6%是货币收益，商铺是租金收益加固定资产增值的双重收益。租金收益平均是十年翻两倍，固定资产的增值收益是大约每年5%，而每年的通货膨胀是7%，这么算下来，基金的收益还没有跑赢通货膨胀，我们商铺现在是带运营统一运营规划的，三方互赢。我们乐坊的出租率100%，收租率99%，恒隆的90-95%已经很优秀了，可见我们乐坊的品牌确实是社区商业的金字招牌，头把交椅。

48.   我们项目与周边在项目比优势在哪里？周边现在出现空铺的原因？

答：我们的项目是方圆三公里以内唯一的高端商业休闲步行街。统一运营，统一管理，由我们冠海专业的运营管理团队管理，“冠海”品牌作为上海社区商业市场上的一个金字招牌，成功运营的20多个项目的案例，均能表明我们运营团队的专业和实力，还未售就有80%以上的高端消费品牌确定强势入驻，为我们业主的稳定收益提供了坚实的高收益的基石。周边如此多的高端消费社区，均没有配套的商业，商业的唯一性，不可复制性均符合。在我们顾村地区核心版块，空铺极少的。我们周边常住人口25万，流动人口（含高科技人才）12万，学校12所，贵族学校就有2家，所以我们的项目优势就是人流量和高端性。空铺的原因是商业业态存在更新换代空铺期，而他们没有统一运营管理，但是我们乐坊品牌就没有这样的担心，我们的商家都是有着大量储备，他们争先恐后的想和我们合作，所以我们的空铺期几乎是不存在的。

49.   你们售楼部卖吗？售楼部以后做什么业态？

答：我们售楼部是整体出售的，面积1238平方米，报价6200万。

我们售楼部以后规划的是特色升级版本的市集，我们冠海经常组织活动，进行消费人群引流，势必是引领商业的新业态的最前沿。

50.   大户型有多少套？可以做餐饮吗？

答：大户型100平方米以上的33套，可餐饮。

51.   你们商业北区这么偏，还有柱子，不买不买。

答：讲我们北区的商业规划，5000户回迁户必须消费的地方，柱子可以通过业态装修规避，或者买两套打通解决，性价比非常高。三根柱子那间，也可以做宠物店，发廊，或者窗帘店，由劣势变优势，事实证明只有适合的业态，没有租不出去的商铺！

52.   你们这购买力行吗？

答：强调八所学校，学校学生背后的家庭，细化一下学校的人数。高端人群消费，找筹码。

53.   对面宝顾佳苑对面租金多少？出售吗？

答：对面宝顾佳苑是顾村合作社的管理，不对外公开出售。租金5-6块，但是有10-30万的进场费，算下来租金7-8块之间。（对面业态做的好一点，会和我们高端商业街遥相呼应，起到一个相互促进的作用，人们都喜欢到环境好业态好的地方去娱乐消费。）

54.   商住配比多少？

答：商住配比50:1，强调对面大型动迁基地6000户的高消费能力。

55.   你们商业街能行吗？我看不怎么样啊

答：我们商业街属于社区底商，我们运营团队的高效性，社会商业的稳定性很高，受电商冲击极小，现在人们的依赖性和懒惰性很高的，就近原则消费，而且社区底商固定资产平均十年涨2倍。