您好X先生（女士）,我是本项目的置业顾问XX，下面由我为您介绍一下本项目的基本情况。

开发商：

我们金地集团创立于1988年，31年间进驻27座城市，与万科、保利、招商并称为“招宝万金”，2001年4月在上海证券交易所正式挂牌上市（600383），曾连续九年跻身“中国房地产上市公司综合实力10强”，多次获得国内地产行业大奖，是一家知名度非常高的老牌地产公司，2019年大陆地区开发商综合实力排名第一。金地在今年更是销售额超千亿。目前在房产市场上的认可度，和业主好评度非常之高。

 再简单介绍下金地物业，金地物业成立于1993年，截止目前，金地物业管理服务业务遍及全国50多个城市，综合实力排名全国前三，客户满意度全国第一。

销讲篇：        

首先欢迎您来到本项目，问客户从哪里来的？是走着还是开车？（根据客户对项目的熟悉程度区别对待，根据客户的交通工具确定客户的大致情况）下面为您介绍一下我们的区位，您现在所看到的是我们15年打造的区位图，您看到的很多在规划中，但是现在很多都在使用中！

项目区位：我们金地天地云墅项目位于上海市十三五重点打造的宝山新城核心板块，而宝山地区作为上海的北大门，顾村作为宝山重点打造的版块，商业位置极其突出！本项目位于电台路与苏家浜路交汇处，交通上四通八达，呈三纵三横之势，东至蕰川公路，南至宝安公路/外环高速，西至沪太公路，北至上海绕城高速，片刻可达。宝山堪称上海的水路门户，地处黄浦江和长江的交汇点，海运连接100多个国家和400多个港口，集装箱吞吐量占上海港的百分之70。它是上海北部最大的区，总人口量仅次于浦东，常住人口达200万。

1.      全球首家discovery 旗舰级体验中心落户宝山（等同迪士尼级别）

2.      上海最大的城市副中心吴淞副中心即将启动建设。

3.      宝山有全球第四亚洲第一的国际游轮港码头，未来3年油轮产业能达到500亿产值，也即将从钢铁之城转换成油轮之城。

4.      上海第四座火车站，政府斥资1000亿打造的上海高铁北站将落子宝山。继“大虹桥”之后“大宝山”的规划已显山露水。也将成为众多投资者的“掘金洼地”。

我们的项目总建筑面积约19.4万平方米，紧靠上海S20外环高速沪太路出入口，项目到外环行车时间约5分钟，周边宝安公路，沪太路，蕰川路，都可直接通外环，南北高架通往市区方向，30分钟左右就可以到达上海人民广场，这是自驾方面。在轨道交通方面，项目周边共有三条地铁线路：1号线（共富新村，宝安公路站）距离本项目开车仅需10分钟，7号线（顾村公园，刘行站）开车仅需5分钟，15号线（顾村公园站在建中）。半小时可达市中心，一小时左右可到达环沪多个华东重点城市，正是李克强总理提出的一小时经济圈的核心位置，宝山地区作为离上海中心城区最近的区域，投资潜力不可估量。

总结：我们小区包括周边的多个高端小区入住着4万人左右的在市中心上班的高消费人群，而且周边的1号线，7号线，15号线日吞吐量300万人次，便捷的交通可与周边商圈实现有效互联，三条地铁线路，多条主干道快速路，贯穿于上海市中心各大经济商圈，导入市区高端人群，带来坚实的消费基础。

我们这个区域也是上海市市政府重点打造的地区之一，2016年6月。就在我们项目300米出现的一块地王（宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块），总面积为106369.2平方米，规划建筑面积为157053平方米，该地块最终由信达拍得楼板价高达3.73万/㎡，从我们周边的诸多项目就能了解，宝安公路对面是大华地产（大华没有商业），包括机器人产业园有着大量高科技复合型人才，综上所述，这么多小区和周边老小区吸引入住了大量对居住环境和生活质量有要求的高素质人群，随之带来的也是我们整块区域的房价上涨，也给我们这块区域导入大规模的的人气。我们的商铺投资的升值空间非常大。

总结：您投资商铺最看中的就是人气，而我们这边最不缺的就是人气。

三大消费人群：

固定消费人群：顾村板块固定常驻人口40万人，围绕我们金地天地云墅项目周边58个大型的居住社区，青秀城一期、二期，金地天地云墅，南面宝顾佳苑，以及信达泰禾院子，另外南面大华集团的精品住宅等等，周边相邻的已成型包括即将成型的58个社区常住居民多达25万余人。

高端消费人群：项目东面2公里就是顾村园区，于2006年建立，经过这10多年的建设初步形成了以机械制造，汽车零部件，精密电子，服装加工等为主的园区产业链，园区入驻企业高达150多家，其中规模企业50多家，企业销售产值高达120亿，员工高达15万余人，而且方圆三公里内没有一个专业的商业配套，我们的项目将会为成为一个新的消费增长区域，并吸引来大量的高消费群体。

教育消费人群：项目周边教育资源配套完善，周边2公里8所中小学！

（旁边幼儿园、宝山新城小学开始投入使用，目周边的顾村中学小学，世外学校，实验学校等），中小学学生人数高达4万余人，都会为我们项目带来巨大的消费人群和无限的商机。

总结：众多的高端小区，高端的消费人群，8所重点中小学，炙手可热的消费商机凸显。

周边3公里范围内商业全部集中在宝荻路与苏家浜路，社区的集中效应非常明显，但是缺乏高档次有腔调的商业街，我们金地的项目必将会成为顾村地区的人气聚集中心，而且周边居民消费档次和消费能力非常之高，身处于整个区域人口最密集的地段，可谓得天独厚，庞大的消费人群，将给予我们更高的商业价值，而且我们金地项目本身是非常具有稀缺性的，根据国家最近出台的政策，未来的住宅底商必须由开发商100%自持，无法分割，因为我们项目在政策出台前批的地，所以没有影响，但是以后再想买住宅底商基本上是不可能了，更何况像我们这样低总价、小面积、可外摆、高稳定回报的70年产权的纯沿街商铺就目前在整个上海地区更是屈指可数。

总结：众所周知，商铺价格一般是周边住宅平均价格的1.5-3倍，我们的金地商铺价格只卖5万到7万，周边信达价格高达5.5万起，我们的商铺价格被严重低估，而且价格也整体处于洼地，所以说我们的商铺现在购入正是最佳时机！                                                                                下面我来给您介绍项目沙盘：沙盘模型（项目概况）

销售人员：**先生/小姐您这边请，下面帮您介绍一下我们的项目模型（手势示意客户往沙盘方向，期间举止大方，面带微笑）

（介绍中需保持与客户的交流，在整个介绍过程中可适当穿插性的问客户一些对销售工作有帮助的问题）

现在您看到的是我们金地天地云墅的整体沙盘模型，项目东至宝荻路、南临苏家浜路，西靠电台路，北依白荡河路。金地集团在2015-18年上海北区开发的最重要一个高端产品，也是金地继上大板块的金地艺境后，在宝山区开发的第二个楼盘。

我们金地天地云墅项目，建筑面积约19.4万方，小区总户数为1560户，商业总建筑面积1.3万方。是我们区域内规模最大的高档商业街，西南角上我们3栋2-3层的独栋商业围合成我们的商业广场，就是我们目前售楼处示范所在地（激光笔指出），南面是宝顾佳苑，东邻信达泰禾上城院子，西面为顾村实验和世外学校，北面是我们的上城院子和我们的政府重点打造的动迁房小区。（迁入人群以杨浦区为主）

我们项目采用统一招商运营管理10年，可自营

我们运营公司冠海代表的系列产品已成功运营20多个，典型的如在北外滩，古北，天格，瑞浦，建国等等，至今被业内人士奉为商业奇迹，在品牌竞争激烈的高端商务区与爱琴海、万象城呈三足鼎立之势，成为整个行业的标杆典范，领跑整个高端商业运营，其他成功的案例还有快乐家园龙之梦长沙东方广场等多个标杆项目，冠海积累了社区商业完整价值链的优势资源和丰富经验，已成为社区商业的行业标杆。

那我们项目定位就是高端社区商业中心，以下是主要的几大业态：

生活服务：提高生活配套服务类别业态比重，刺激导向性消费比例及人群，如生活超市，银行，美发丽人，居家用品，麦当劳，星巴克，巴黎贝甜，香天下火锅，外婆菜等等。

亲子体验：通过引入知名优秀儿童商业品牌模式，创满足家庭休闲及片区空缺，如连锁亲子娱乐，儿童零售，儿童教育培训等。

社交休闲娱乐：丰富业态功能，扩大消费群体，一站式休闲娱乐，配合整日休闲，如主题餐厅，名气连锁餐饮，性价比高的烘培等。

社区服务：针对家庭生活及社区文化提供社区服务，如医疗室，口腔等。

目前的房地产消费市场已不仅仅是住宅市场，上海住宅市场已经完全被限制了，而商业地产中，更是以商铺最受投资者青睐，您也知道通货膨胀日益加剧，人民币持续贬值，股票市场波动起伏大，越来越多的人选择购买不动产来抵御通货膨胀的压力，而商铺对比于酒店式公寓，写字楼，以投资回报率第一名，永远是精明投资客第一选择。

而我们商铺的优点我再给你强调一遍：

1.      我们销售的商铺为限量现铺首批限量，抢到就是赚到。

2.      我们的商铺是宝山区政府重点打造的新城板块，区域住宅多，品质高，入住率高，学府密集，企业众多，消费力和购买力不用担心

3.      我们商铺靠近幼儿园，小学，中学，世外学校，教育消费，师生消费力强。

4.      我们的商铺价格亲民，未来随着地段升值，我们的商铺升值空间远大于其它竞品

5.      我们有专业的运营团队，运营管理所有的商铺，我们冠海运营开始统一招商后会受到各商家的争抢入驻，形成一铺难求的局面，政府目前从严执行住房限购限贷政策下，证券投资类整体下行的大环境下，商业地产的投资势必是老百姓最简单而且回报稳定的投资方式首选，使得业态互补增进，商业氛围，消费人群达到最优化。

6.      我们有如此大的消费人群，足以带动整个商业氛围以满足商家对消费频率，营业额的要求。

总结：按照顾村新城目前的房地产开发状态，未来区域内后期还有大批量中高端人群导入，本区域未来的商业繁荣的景象可以预计到的，未来这里一定是一铺难求的租赁市场，购买商铺不仅仅是抗通胀，其本身的升值与未来租金收益一定会成倍率上浮，而且社区商业的稳定性，不受电商的冲击，而且社区商业平均十年收益涨两倍，安全、稳定，所以我们的商铺是老百姓投资绝对首选。

目前在售商铺约150套，分南区和北区两大版块，产品类型有纯一楼和一拖二两种，主力面积50-100㎡。均价5-8万/平之间，主力总价300-500万，一铺一价。现在我们第一批销售保留的10套房源正式对外销售！