一、接待区

您好，xxx先生/女士，欢迎参观《新环广场》，请问是第一次来我们项目吗？我是您的销售顾问XXX（递上名片），下面我来帮您介绍一下我们项目的具体信息；

二、区位介绍

1、项目区位板块位置及交通介绍——优质板块和交通的通达性，是商业成熟的必要条件

我们现在所看到的是我们新环广场的区位交通图，方位是上北下南，左西右东。黄色字体区域是我们《新环广场》所在位置， 我们项目位于浦东新区新场镇。属于张江南板块。作为国际化大都市上海的重要区域浦东，浦东新区拥有上海1/5的人口，1/4的土地，GDP占比高达1/3。2019年6月25日，上海市政府提出了浦东要在七年内实现GDP翻翻，从一万亿增长到两万亿，今年8月6日，国务院同意设立中国（上海）自由贸易试验区临港新片区。目前，浦东北部陆家嘴，金桥，世博片区已经发展的非常成熟了，土地供应稀缺，浦东发展只能是向南继续发展，把现在发展还不够成熟的祝桥，南汇，临港等区域发展成新的陆家嘴，金桥等。而整个浦东向南发展，其中最重要的发展区域就是张江科学城和上海临港新自贸区，承载七年增加1万亿GDP的重任。

新场正好在浦东新一轮向南发展的中轴线上。浦东未来发展的重点区域张江科学城、迪士尼国际旅游度假区、上海临港新自贸区都在新场周围。张江科学城的南部一直到下盐公路，距离我们项目也就4公里不到。张江科学城的建设推进，拉动新场镇逐渐融入成为张江南板块，也正是因为如此，我们项目周边的地价已经拍到了2900万一亩，楼面地价38266元一平米，土地一平米都要到43000了。上海临港新自贸区与新场镇就隔一条大治河，临港将对标国际上公认的竞争力最强的自由贸易园区，实施更具国际市场竞争力的开放政策和制度。

新场正好处在两大核心开发区的中心位置，未来必将成为大量中高端人才置业购房的核心区域，带来大量人口导入。

项目有立体化的出行交通网络：先看下轨道交通，我们项目位于新环西路与新环北路交汇处，距离地铁16号线新场站2公里，项目门口有公交1068路，1127路坐三站即可达到，在轨道交通上，未来还将规划一条贯穿整个张江科学城南北走廊的27号线，终点站设在新场，从花木经张江到新场，将来新场到张江20分钟就可以了。

再加上新场现有的16号线，新场有两条轨道交通线了，放眼整个上海，有两条轨道交通线的镇都是非常少见的。另外，上海东西机场联络线已经破土动工，东西机场联络线将浦东机场与虹桥机场之间距离从原来的两小时缩短为30-40分钟，途径张江站可以实现与27号线的换乘联动，新场将来无论是去虹桥机场还是浦东机场都是非常方便的。 更为重要的是为了支持临港自贸区的交通建设，在建设的18号线肯定会向南延伸到临港自贸区核心区，很有可能经过新场。

自驾方面5分钟上S2沪芦高速直达迪斯尼，东面康新公路20分钟内直达张江科学城核心区，南面紧邻沪南公路，西面有在建的S3沪奉高速，建成后新场从下盐路、沪南公路出入口可快速进入沪奉高速转内环30-40分钟直达陆家嘴核心区，向南链接临港新自贸区；好的交通配套、顾客购物方显的从容、便捷！

项目周边环境成熟，西面开车五分钟，可以到航头镇，常驻人口11万，东面五分钟8分钟车程可到宣桥镇，再加上新场目前常住人口12万，整个新环广场项目可辐射33万人的常住人口。同时，宣桥，航头，新场现在没有高品质现代化的综合体，我们正好填充了这个商业空白。同时，距离项目800米的地方，就是新场古镇，做为浦东地区唯一的一个古镇。目前在联合江浙地区的江南古镇一起申请世界文化遗产。目前古镇每年旅游人口达到两百万，而古镇内部没有什么品牌商业，商业综合体，大量游客需要一个可以消费的地方，新环广场开业后，势必会有大量游客涌来。在项目周边，还有众多已交付入住的小区，项目西边紧挨着中州里程，北面，南面，西面是汇锦城的一到四期，总计3000多户，入住率超过百分之八十，项目一公里范围内还涵盖了万科清林径，东方冠郡等众多中高端小区，这些住户将来也都是我们的消费主力。同时，项目周边还有两个学校，沿新环北路向西80米，是新场实验小学，隶属明珠教育集团，今年下半年就对外招生了，新环西路向南200米，和沪南公路交汇处，是新场幼儿园，上个月刚被评为上海市一级幼儿园。现在小孩都是一个家庭的主力消费，周边有学校的商业综合体，基本上没有运营不好的。

2、新场板块未来人流导入（重点讲张江科学城和自贸区的人口导入逻辑）——高密度中高消费人群是商业决胜的砝码（这部分内容可以灵活在区域或表板讲解）

张江科学城人口的导入

张江科学城之于上海，如同中关村之于北京，世界500强有400家在张江，上市公司有41家，在新的规划中，张江科学城核心区总面积94平方公里，纵向规划成北中南三大科创要素群，其中北部以科技科研为主导，中部以信息技术，生物制药为主导，而南部是以华力企业为主的集成电路产业集群。而华力二期即华力十二寸制造基地在下盐路北边，距离我们项目仅4公里，十分钟左右车程。整个华力二期占地一千亩，总投资387亿，是国内最先进的集成电路生产线，在它旁边，还有一个占地276亩的天慈生物医药生产基地，这两个项目以及为他们配套的项目和政府配套投资加起来超过500亿，必将带动众多高科技产业人口导入，而新场是离他们最近，交通最便捷，最适合居住的地方，置业首选。为什么这样讲呢，首先，张江科学城规划居住人口70万人，而就业岗位88万人，意味着有200万的人口。根据规划，张江科学城内住宅全部为租赁住宅，只能租赁不能购买，这必将导致未来刚参加工作的相对低收入的人群住在科学城内，而有一定购买能力的人群在周边购房居住的格局。而张江科学城周边，向北，金桥房价已将在8-10万，向东，唐镇川沙房价6万多，向西周浦，康桥也接近6万了，而南部新场，住宅储备用地最多，目前还是一个价格洼地，预计将来会有10-20万人口将涌入新场置业。，新场是张江南扩的配套居住区，在交通上，新场也最大充分享受张江科学城的发展红利

临港新自贸区的利好逻辑

临港新片区的规划范围，在上海大治河以南、金汇港以东以及小洋山岛、浦东国际机场南侧区域设置新片区。按照“整体规划、分步实施”原则，先行启动南汇新城、临港装备产业区、小洋山岛、浦东机场南侧等区域，面积为119.5平方公里。

上海临港新自贸区与新场镇就隔一条大治河，增设自贸区临港新片区是习近平总书记交给上海的三项新的重大任务之一。由上海市常务副市长兼任临港新片区管委会主任，新片区的财政收入全部用于新片区的建设，在区域土地规划制定，各项优惠政策配套，人才和企业导入的扶持及行政权力上远远大于以前浦西的主开发阵地大虹桥板块，临港将对标国际上公认的竞争力最强的自由贸易园区，实施更具国际市场竞争力的开放政策和制度。最终实现零关税、零壁垒的贸易与高端制造业高地。最终和现在的香港一样成为一个自由港区。吸附大量的就业和产业产出。

临港新自贸区的住房政策主要以人才租赁房为主，10年以后才能上市交易。

紧邻临港自贸区并且更靠近市区的新场板块必将成为在临港自贸区工作的高端白领置业的重要选择地。带来大量中高端消费人群。

3、总结

未来几年新环广场周边五公里将有300万方，3万套中高端住宅体量的新增供应，为我们带来十万在张江和临港自贸区工作的中高段人口，便捷的交通，各种利好规划，又是区域内唯一一个在售商业综合体，新环广场可以说是一个投资宝地。

可投资并能快速成熟商业的条件：1、可发展板块 2、周边优质、高密度人口，3、便捷的通达性，4、合理的业态规划及成熟的运营团队！