要论价格洼地，杨行认第二恐怕没人敢认第一。

紧靠外环的地段（甚至有外环内部分），品质商品房均价5.3万元。

当地标杆远洋香奈最近成交一套低区，连5.5万都没卖到。

更靠近市区的招商花园城单价更低，5.2万元的成交价甚至不如五大新城。

跟宝山其他地段比，杨行也是绝对的洼地。

张庙通河都是老房子不讲，商品房比较多的共康明显比杨行高一头。

宝宸怡景园建成于2009年，房龄比远洋香奈、招商花园城更老，单价却高出近3万。

这价差，快赶上大宁与共康。

大宁退到共康，降价4万；共康退到杨行，降价3万。

而且大宁是中环内绝对的价格高地，其他中环地段单价就10万左右。

甚至是大宁内部也有不少10万左右的商品房小区，比如新弘国际公寓。

大宁退到共康，静安变宝山，学区优势取消，出了中环。

共康退到杨行，还是宝山、学区没有太大区别，只是出个外环。

一条外环就值那么多钱？

01

如果你实地走走就会感叹，共康与杨行的价差还不够大。

只谈观感，大宁与共康的差距真不大，共康与杨行真是天壤之别。

大宁是有名的优质社区，一路到共康肯定有落差，不过感官上无缝衔接。即，你会觉得还没出上海市区。

蕴川路一出外环，城乡结合风扑面而来，集卡、罐车扑面而来，更夸张的是大车鸣笛耳朵都要震聋。

外环内禁止鸣笛的效果，到外环外才有感受。

蕴川路上的货车

即使是最核心的招商花园城居住片区，也有浓厚的郊区气质。

招商花园城周边环境

再向北，大片大片的空地甚至是厂房。

当然也有人喜欢这种“开阔感”，至少我们可以明确的是，这里与市区有巨大的观感差距。

如果只讲区域成熟度，杨行可能还不如五大新城核心区。

房价与五大新城持平，不无道理。

同样是外环外，七宝莘庄成熟度堪比共康，南翔位置更远也比杨行成熟得多。

浦东成熟度不如浦西，不过周浦核心区依旧强过杨行。

我们的第一个疑问是，是什么导致了杨行的落后？

02

最明显的，当然是宝山整体的拉胯。

旧文（《闵行，到底比宝山强在哪？》）环二讲过，人口、面积差不多的两个区域，宝山全面落后于闵行。

人口数量相差不大，经济总量相差很大，问题一定出在产业结构。

外环外区域成熟，其实核心还是需要靠自身。

南翔一度被认为是睡城，其实南翔产业相当发达，税收曾经超过百亿。去年受疫情影响，也有87亿之多。

南翔的主要居民，其实上班都在附近。

外环老大哥莘庄更不用讲，主要居民工作都在南闵行的产业区。

徐汇区有客户过来，并不是居民主体。

由于宝山产业结构问题，杨行东西两侧都有不少产业，却并未贡献太多高薪岗位。

这些产业源源不断的吸收外来人口，维持着杨行外环洼地的定位。

近10年宝山人口暴增，其中不少都去了杨行——这里不断开发新的小区。

杨行常住人口23.81万人，户籍人口仅有7.29万人，占比30%，远低于上海平均水平。

这些产业类型、新增人口，决定了杨行在外环外的地位。

市区也有刚需客群前来定居，由于人数有限不足以改变区域现状。

而且杨行区域特点已经奠定，吸收的自然又是刚需客群。

市区上班，预算600万以上的中产客群，很少选择杨行。

桃浦尚可以通过8.3万高价新房吸收部分中产客群，杨行的新房却只能批到5万。

03

当然刚需客群需要感谢杨行，给大家提供了一个门槛较低的居住区。

500万左右，就可以定居在一号线，15站直达人民广场。

尤其是市区客群，选择杨行总比五大新城通勤方便。

不过仅此而已，如果梦想着杨行崛起，房价暴涨后置换到市区，大概率会落空。

杨行规划很美好，地铁就多达5条，分别是1、19、21、22、24号线。

地铁密集是因为这里有上海北站，又靠近吴淞副中心，当仁不让的北上海核心。

吴淞副中心是外环四大主城之一，定位与大虹桥、莘庄、川沙一档。

实际上吴淞副中心核心区就占了不少杨行的土地，招商花园城、万科四季花城更是与副中心一街之隔。

这要建成了，杨行还不得起飞？

对，关键是什么时候建成。

去年，吴淞副中心部分区域规划出炉，图纸很漂亮。令人惋惜的是，目前依旧是区里规划。

现在市里重点打造的副中心还是大虹桥，在大虹桥成熟之前很难有精力顾得上吴淞。

大虹桥刚轮到前湾，这里要成熟起来至少十几年。

十几年后，我们是先做川沙还是先做吴淞？

其实大虹桥的速度已经下滑，前湾刚刚动工，却发现之前的成熟区域正在被掏空。

大虹桥先开发的是新虹街道，现在开发商纷纷撤走，空置率越来越高。

04

杨行的核心问题是两个。

一个是前面提到的，城市化速度整体放缓。

网上有大V提出高见，选房一定要选城乡结合部，这里由农村变为城市的过程，房价涨幅最高。

确实，过去15年房价涨幅最高的基本都是浦东、近郊。

这些地方过去15年由农村彻底变为城市，房价翻天覆地。

由过去经验推导未来是最常犯的错误，过去的故事未来不一定会发生。

城市发展就像人体发育一样，并不是80年持续进行，真正长身体的时间就那初中、高中那几年。

三林曾经用了15年成长为城市，并不代表杨行也可以。

没有把握住过去15年的区域，可能以后都不会有机会了。

你家孩子160CM，你还不着急，说什么邻居家孩子曾经3年长了20CM，你家孩子也能长到180CM。

不过别忘了，你家孩子已经20多岁了。

有些时间错过了就是错过了。

而且城市发展本来也是越向外越难，上海外环是一个圆环，同样是延伸5公里，越向外面积却越大。

环二第一次深度调研杨行是2016年，最近又重访杨行，这里的一草一木变化真的不大。

再过6年，这里就脱胎换骨成为三林？

当然有朋友不认同，如果是普通区域上述分析是对的，但是杨行紧靠副中心，一定会首先崛起。

第二个大问题是，副中心风险也非常高。

大部分人理解错了副中心的逻辑，以为副中心是认为打造的核心区域，指望副中心带动区域发展。

恰恰相反，副中心只是区域发展的结果，并不是动力来源。

并不是陆家嘴的崛起带动了上海，而是上海发展到那个阶段需要一个陆家嘴。

当时刚开放不久，上海面临着巨大机会，有大量外资金融、内资金融机构等待掘金。

领导画了陆家嘴，这里迅速崛起；领导画在塘桥，可能崛起的就是塘桥。

徐家汇、五角场、莘庄都是这样。城市边界不断拓展，拓展到了内环附近，需要一个新的公共活动中心，徐家汇诞生。

西南城市边界拓展到了外环，这里又需要一个公共活动中心，莘庄应运而生。

当然副中心有作用，如果没有规划，城市功能可能无序发展，效率大打折扣。

规划只是疏导需求到指定地点，并不是发展的动力。

去大虹桥前湾看看吧，核心企业云南白药、山东威高、信达生物都是被上海的人才优势、资金优势吸引过来，恰好大虹桥提供了产业载体。

如果没有大虹桥，他们可能去了南翔、顾村等等。

大虹桥还有一定机会，就是这波外地企业总部落户上海。

这次“内循环”结束后，各地头部企业该来上海的都来了，我们还靠什么打造副中心？

靠上海自我孵化吗？你去大虹桥看看，本土孵化的企业凤毛麟角。

想明白这个，你对吴淞副中心信心有多大？

吴淞副中心什么时候崛起，其实并不看规划，而是宝山外环外什么时候全面成熟。

城市发展边界到了杨行、罗店、月浦一带，这里有大量的消费需求、商务需求，自然就会诞生副中心。

前面提到过杨行的问题，正是当地产业结构问题，导致消费能力不足、商务需求不足。

至少目前，我们看不到宝山外环全面成熟的希望。

2035规划中，吴淞副中心的辐射人口是100-150万。说辐射，其实需要这些人口支持。

宝山2035年人口总量是210万人，意味着宝山一半以上人口都要以吴淞为中心。

对于宝山而言，这真的很难。

宝山是一个相当割裂的区域，各个片区几近独立。

官方公布的这张图很能说明问题，南部片区、中部片区、北部片区的大部分，根本没必要拿吴淞当中心。

难道共康居民不去大宁、不去苏河湾、不去人民广场，改去吴淞逛街？

05

以上两个根本问题不解决，谈杨行的地铁规划毫无意义。

甚至谈商业、学区都毫无意义。

杨行不缺地铁，1号线是骨灰级干线，依旧没有带起杨行。

再来一条地铁，也只能引发量变。

当然1号线有作用，带来的市区客户还是推高了杨行房价。

毕竟是近郊，杨行有机会参加市区“地段鄙视链”。

大宁贵了，你可能不得不看共康；共康贵了，你不得已去看看杨行，如果杨行都不行了，那罗店就有机会。

当然并不是杨行所有小区都能参与这个游戏，市区外溢客户一定只认两点：地铁、小区品质。

2020年以来，杨行均价绝对跑输大盘，1号线附近的标杆表现却还不错——至少与九亭、江桥持平。

远离1号线的招商花园城，涨幅很不理想；

距离1号线近一点，房龄过老的杨泰二村、三村也跑输大盘。

原因很简单，市区客户习惯性的只认标杆。

杨行地段价值真正的提升，只能看老房子的涨幅。

如果再通新的地铁，并不会大幅提升市区客户数量——市区客户想来早就来了，1号线能级够高了。

所以如果你是杨行当地居民，选择范围很广，不要与市区客户抢资源——你抢不过他们。

如果你指望升值，还是看看市区客户喜欢的标杆吧。