1.问：一品漫城具体位置？

答：闵行浦江镇板块，一品漫城项目，仅靠地铁8号线(距离前滩车行4公里、地铁2站路)

2.问：一品漫城的铺子不是早就卖完了？

答：目前一品漫城售楼处在售的是前期招商租赁到期的铺子，现在租约陆续到期了所以拿出来销售，（当时第一时间的招商针对的都是一些“关系户”，所以目前出来的铺子位子都是整条街区相对比较好的位置）

3.问：一品漫城都有那些面积：

答：一品漫城售楼部在售商铺面积是55-120㎡，还有少量的几套大面积产品，具体的可以到项目上具体了解

4.问：单价多少?

答：一品漫城产品形态较多，价格跨度较大，外街1楼6-8万，内街1楼5万，二楼3-4万，三楼2万左右

5.问：有没有包租服务？

答：一品漫城是一个非常成熟的开放式街区商业，出租率常年都在90%↑，所以不需要包租，但是有带租约的商铺（回报率5%）

6.问：一品漫城得房率多少？

答：约79%-97%

7.问：物业费多少？

答：5-6元

8.问：层高多少？

答：约4.5米

9.问：是否可以做餐饮

答：可以

10.问：产权年限？

答：70年产权

11.问：是否可以贷款？利率多少？

答：可以贷款，合同价的50%，10年限，利率为基准利率上浮10%

12.问：有哪些税费

答：3%契税，外加一些小的税费

13.问：那要是以后再卖出呢？有哪些税费

答：首先卖出时作为房东都是到手价格，所有的税费都是由下家承担的

差额税费（盈利部分）

1）营业税5.55%

2）个人所得税20%

3）土地增值税30%

14.问：为什么说一品漫城的项目是最具有投资价值？

答：现状已经非常成熟（入住率90%、回报率5%），即将引来市政红利（银都路隧道2024年即将通车，浦江段链接的就是商铺门前的芦恒路），见证一条默默无闻的小马路蜕变成城市级主干道的过程，随着车流、人流、物流的畅通，所带来的是租金收益的提升、产品价值的提升、板块价值的提升。这样的市政规划所带来的红利，整个上海目前看起来至此一家，所以说是不是最具投资价值？

15.整体环境看起来又破又旧，业态也很杂乱？

答：一品漫城的商业街区非统一运营，所以您现在所看到的都是自然市场经济所呈现出的实际现状，因为项目从一期开发至今已有十余年了，时间跨度较长导致业态重复性较高，同时您也看到了，项目门前的这条主干道（芦恒路），往西临浦江的里面一直是不通车的，导致了整体商业呈现的是半封闭的状态，这也是导致业态较为杂乱的主要原因，业态偏低导致了消费人群以及商家本身对于公共区域卫生都比较随意，但是这些随着芦恒路的通车，通过整体人气的提升后商户业态都会进行汰换，同时项目方也正在对于商业外围部分进行整修，其它部分也将由物业启动维修基金进行修复。

16.为什么不在原有一品漫城售楼处销售？

答：原有售楼处内的销售道具均为项目前期住宅使用，同期项目别墅也在销售，为了区分两类产品线不同的客户接待及体验，也是为了商铺能有独立的展示空间，所以才分开进行销售，您大可以放心，

17.实际回报没有到5%，回报率太低没有投资价值。

答：目前在售带有租赁的都是由项目招商部统一招商的，这属于公司行为每个月都是有考核指标的，对于公司而言追求的跟多是稳定性而不是收益最大化，所以对外的租金价格其实是低于正常市场价的，所以说如果是业主自己出租租金其实还是会有很大的提升空间，随着银都路（芦恒路）跨江隧道的通车，人气提升后高端商家也会瞅准商家相继入驻，随着高端商业的入驻，整体商业街区的租金将会迎来一轮质的飞跃（高端商户的租金承受能力）

18.都在说现在经济部景气，为什么还要买商铺投资？

答：相对于其它风险类的投资，例如股票、基金，投资不动产肯定是最为稳健的。商铺产品相对于其它不动产产品来看，无论是从它的租金收益（住宅1%、酒店式公寓3%、商铺5%）还是后续的变现能力，综合评定商铺都是最为优质的选择，

19.现在都是网络购物了，实地经济越来越难做，还有什么投资的价值？

答：随着网络购物的出现，线下的实体经济确实受到了很大的打击，竞争环境的变化加快的不是生意难做了，而是再也不会像以前一样，随便开个店都能赚到钱，现在的商业模式追求的是更高的服务品质，对于客户体验感不断的摸索和创新，一批新的商户崛起必将引来一批跟不上这个时代的品牌下课，但在这个上海大都市永远不缺的就是销费人群，无非就是随着板块价值提升会进行一轮又一轮的替换，所以说生意难做的“难“只是对于商家的要求以及门槛更高了而已。简单举例一碗拉面可以卖10元，当进行的品牌提升后就可以卖到30元

20.外面好多商铺都在卖，卖都卖不掉？

答：是的，

外围：随着城市快速发展，城市建面不断的扩大但凡有基础建设必然会配套商业产品，但大多是较为偏远的板块，但往往那些区域的客户确实还没达到在买了房以后还能再有实力买套商铺投资的，所以才会出现了现在这样的情况，买这些项目那就要做好跑长线、都未来的准备

上游：配套成熟，回报稳定，相当于买了个保本理财

本案：我们是既有现在也有未来的热点板块项目

21.就算要买为什么买一品漫城里？

答：

1）前滩盘的商铺：核心板块项目，4公里距离20万↑的上游价格支撑

2）地铁旁的商铺：地铁旁的商铺，保值能力支撑（核心商业标配）

3）大型社区的商铺：背靠50万方成熟社区，直接辐射1万家庭，稳定销费人群，作为稳定的租金回报支撑

4）核心位置的商铺：黄金枢纽上的核心位置，隧道（银都路隧道）浦江段出口必经之路，自带商业地下车库，作为社区底商蜕变成区域形商业体的产品支撑

5）最具有投资价值的商铺：芦恒路即将成为跨江主干道，带动板块快速发展，浦江边新的热点板块即将呈现，价值提升近在眼前，市政利好作为最具投资属性的支撑

22.想要买带租约的项目？

答：不好意思，优势的商业产品都不会存在包租销售的事情，因为没有必要，业主也不会接受，如果您听说那个项目是全包租在售的，尽快避雷直接放弃，因为好的商业产品永远都不会缺少市场（租赁）的，所以也不可能会有包租这个说法。就拿一些传统的商场（盒子类）包租项目，短期内看看收益还行，长久来看就会存有很大的风险

1）风险1：运营商跑了，无法兑付租金

2）风险2：运营期内平稳度过，下一个运营期对应的收益是否会有变化

3）风险3：无运营的状态下，自己都无法自行经营，更别提什么卖掉变现了

23.项目现状业态较为低端，是不是附近住户的销费力有点偏低

答：首先我们项目的位置是浦江镇板块，项目周边的房屋售价基本都是10万↑的，所以说板块（一品项目）内的销费力是足够的，现在缺少的是相对高端的销费场所（品牌店），您也看到了门前的这条芦恒路的现状已经10余年了。现状来看品牌的商家确实不太会选择在这里开店，但随着芦恒路推荐成城市级的主干道，我们的邻里底商蜕变成商业街区后，随着商户对外曝光度的提升，品牌商家都会争相入驻

24.我想要买个自己用，感觉我所设想的业态一品漫城很难做起来

答：一品漫城目前直接辐射人群，1万家住户（住宅加长租公寓）、500家企业（万科VMO），芦恒路地铁站3号口华润的长租公寓项目也快要投入使用了，一共1400多套（预计年底建成），随着一品漫城的建成，又会为我们商业街区带来大量的销费人群（长租公寓=年轻人=不做饭）。随着道路提升，商铺能级的提升，品牌商家一定会相继入驻，我们的商业街区也将迎来一轮质的变化，所以说您现在如果能有机会提前把店开出来，是一个非常明智的选择。（这属于抢占商机）

25.为什么要现在买?

答：投资（创业开店）的基本逻辑就是要逆势而为，涨势购买这叫跟风，其实跟风购买才是有一定风险的，因为谁也不确定是不是买在了最高位，短期内会不会有所回落。所以说目前这个市场才是最适合投资抄底的最佳时机，相对于股市这样的虚拟数据，房子这东西是看得到摸得着的东西，当然也不是所有的项目都具备投资价值，相比较其它商业项目，我们除了有现有稳定的稳定（租金）收益外，还有板块能级大幅提升的获利空间（三个红利），只有这样的项目才具备投资的价值。这么一个捡钱的机会错过了绝对会后悔

26.我想等隧道开通了再来买

答：你要知道随着离隧道开通的时间越来越近，价格也不会再是今天所看到的价格了不是吗？(明年至少上浮10%，后年再上浮10%)，更何况好的位置就这么几套，你能喜欢的别人也一定会喜欢，卖了就没有了（产品的唯一性），项目得利好都是看的见摸得着的，还有什么可担心的，尽快入手才是正确的选择。

27.现在疫情那么严重，不敢投资

答：近几年整体市场都不是太理想，都是因为收到了疫情的影响，但我们反过来想这事，也就是因为疫情的影响，目前我们才能以性价比如此高的价格买到那么好的产品，众所周知商铺在所有的不动产产品内无论是回报率还是收益率都是最佳的产品。疫情终将过去（特效药=就和普通的感冒发烧一样），当整体商业市场回归到原有的水准之后，现在买是不是就是捡了个大漏？回到为什么要现在买的话题。

28.需要贷款，但是万一贷款贷不下来怎么办？房子能退吗？

答：房子肯定是不能退的，首先全程我们会配合您一起完成贷款业务的，这一点也请您放心，如果您是不具备贷款要求，我们也不敢把铺子卖给您，同时银行的贷款老师也不会接这个单子，在您定房前关于贷款这块的事项我们都会提前确认好，所以您可以完全放心。

（针对后期问题客户）：我们要有基本认知，我们之间只是单纯的买卖关系，贷款是因为您缺少资金，把即将入手的产品（商铺），抵押给到银行换取资金，所以严格上来说贷款是属于您个人行为。