中物品质的成立，基于物业行业快速发展的当下，无论是政府侧的政策引导，还是业主端消费需求的不断提升，对于物业行业的要求都越来越高。在行业快速发展的当下，中物品质希望聚合行业成熟资源，助力中小物企在品质服务、品牌运营、品效管控等多方面进行能力提升与支持赋能。
基于多年的沉淀，中物品质在住宅领域已拥有较为完善的服务体系和标准。而上实服务作为国内优秀的物业公司代表，在写字楼、超高层FM管理等领域都有着成熟体系。
本系列栏目，是基于推动行业齐头并起发展的初心，结合自身优势能力，总结输出写字楼项目成功运营经验，助力发展型物企、中小物企提升写字楼项目品质管理能力。
项目概要
项目名称：上海实业大厦
管理规模：6.7万方
管理公司：上实服务
项目亮点
上海实业大厦（简称上实大厦），1996年12月交付使用，大楼总高150米，主楼为办公楼，地上四十层，楼顶配置紧急救援直升机停机坪，地下一层为配套设备用房。裙房配套有停车库、餐饮、高端商业商场。
历经25年时光，是什么让这栋写字楼历久弥新？
上实大厦是上实服务承接的第一幢写字楼，大厦的项目经理胡艺，自2008年接任大厦管理处经理以来，结合大厦运行25年的特性因地制宜地提出了“管好老设备、留住老客户、擦亮老品牌”的管理目标，带领团队创造了一个一个管理佳绩，成为业界学习的楷模和业主心中的好管家，也让一座拥有25年楼龄的写字楼焕发出勃勃生命力。
从设施设备维护、垃圾分类到专利创新成果，从疫情管理到红色党建，上实服务将亲情和有温度的服务注入到写字楼的运维管理中。
上实服务是上实集团旗下专业从事物业服务的品牌，以商写综合体、行政办公楼、大中院校、公共场馆及中高端住宅为主营业务，致力于成为具有影响力的城市运营服务商和美好生活集成商。在管项目包括上海环球金融中心、上海博物馆、中国航海博物馆、豫园、上海音乐厅、洋山深水港、上海市高级人民法院、上海市人民检察院、华为上海研发中心等。
上实服务拥有四大服务体系：资产管理服务体系AM、综合设施服务体系FM、智慧赋能体系、尚实优享服务体系。多年跻身中国物业管理综合实力TOP500企业前100强、上海市物业服务综合实力百强企业前5强，还获得了全国用户满意工程先进单位标杆企业等诸多荣誉。
▲上海博物馆&上海环球金融中心&豫园
1、管好老设备
“与其诚惶诚恐怕出事，不如跨前一步去做事”
① 设施设备维护
老设备维护新招迭出
上实大厦主要设备
日本原装三菱电梯
陶圣吉K38柴油发电机
美国约克离心式水冷机
英国考克兰小酋长蒸汽锅炉
供水/排水/消防/空调系统各类水泵
10KV高压配电系统
新风系统
消防系统
上实大厦主要智能系统
消防管理控制系统
安防管理系统
停车场管理系统
办公自动化系统
楼宇管理BA系统
通讯电话交换系统
信息网络管理系统
卫星电视系统
从10年前开始，上实大厦对玻璃幕墙进行每年一次的安全检测，分别拆下大楼高区、低区的玻璃，送至房屋科技检测院检测。
为保证用电安全，上实大厦每年都会对高压配电间进行安全测试，杜绝隐患，而按国家标准，仅需每两年做一次测试即可。由于大厦管道趋于老化，为保证用水安全，大厦每半年对151处的管道进行测试。
在日常运行中，设施保障部按区域把各类设施设备和设备房都进行了划分，并指定专人实行包干制，明确责任区域，相关责任人要对责任区域内设施设备负责巡查、维保和清洁工作，确保设施设备日常运行正常，干净无积灰或积水。
保养柴油发电机，确保停电时发电机自动开启发电
为提高写字楼客户及物业服务中心在发生紧急事件时的应急反映能力，上实大厦定期举办水箱爆裂、电梯困梯、火情自救、疏散逃生、病人急救、反恐防暴等各种应急预案综合演练。
② 现场管理
深入开展7S标准化，人机料法环的最优化
根据上实服务《7S管理手册》，上实大厦推行7S 标准化工作，覆盖客服、工程、安保、保洁四项基础服务。
随着“7S活动”的深入开展，现场服务质量得到了稳步提升，进而实现了人、机、料、法、环的最优化，为提高员工素养，提升企业形象，实现企业经营目标做出了重大助力。
③ 专利创新成果
小改小革小发明，人人都有金点子
上实大厦鼓励员工积极发挥自己的创造性思维，征集各类创新改造、提升服务品质的好点子。迄今为止，上实大厦有5个项目获得国家专利；上海市物业协会评定全市100个金点子，上实大厦一共有8个入围。
2018年9月15日，上实物业向进博会物业服务联盟捐赠了获实用新型专利的"消防喷淋快速止水钳“。
2019年5月24日，上实大厦“垃圾分类语音提示器”喜获上海市职工合理化建议优秀成果奖。
每一项发明的初衷，都是为了员工和业主们的安全与便利。比如“会报警的八字扶梯”的发明初衷，是因为在使用过程中，工程人员会在没有完全打开扶梯的情况下就开始使用，十分容易摔下受伤，于是大厦团队在扶梯内植入芯片，在不规范使用的情况下，扶梯内的蜂鸣器会发出警报直至规划搭建，这大大提高了操作工作的安全性。
④ 垃圾分类
垃圾变废为宝 也有春天
2019年3月上旬，上实大厦管理处向楼内各公司发放《垃圾分类从我做起》倡议书。3月中旬，上实大厦根据楼宇特色，方便公众垃圾分类明晰，在垃圾投放点，制作了带智能感应语音提示垃圾分类器，上实大厦“垃圾分类语音提示器”并喜获上海市职工合理化建议优秀成果奖。
6月，上实大厦将可回收物品制作成工艺品及实用用具并在大厦内布展为“美丽家园”的小景观。比如山水画是用废弃垃圾袋黏贴而成的；小楼房的主体结构材料是快递盒子，屋顶是瓦楞纸板箱，阳台是卷筒纸芯子；羊肠小径是用一次筷子铺成的；多肉植物的花盆是装卷筒纸芯子里的，丝袜花盆是用废弃的洗衣液罐子、饮料瓶雕刻而成；鱼缸是用卡车轮胎；栅栏是卷筒纸芯子堆积而成的。楼内的白领们看到后都发出惊叹声，没想到垃圾们也有春天。
虽然物业的工作量增加了，但大厦内的垃圾减少了，业主的工作环境也变好了，每年的垃圾处理运输费可节省约4万元。
⑤ 节能减排
管理节能与科技节能并举
早在2005年，美国环保组织来沪做建筑物节能(EeBuilding)调研，对上实大厦正在实施的二套节能降耗方案给予肯定，称赞大厦的环保意识及措施务实前瞻，上实大厦也成为当时沪上率先实施环保方案的办公楼宇，如今，大厦在节能减排方面始终坚持“管理节能与科技节能并举”的理念取得显著成效，每年可节约约145万元，其中“空调冷水机/冷凝器小球自动清洗”项目获得2012年上海市优秀质量管理奖。
在日常工作中，上实大厦首先敦促全体员工做到随手关灯，设定空调关闭时间。如把设备房、设备层、车库等公共区域的灯安装分路开关，随手关灯，减少用电。
除了通过日常各方面的积极倡导与严格管理，上实大厦还充分利用最新的科技手段，比如能耗管理合同、BA系统、改造锅炉上的节能装置、给中央空调冷水机组的冷凝器安装BTS自动清洗装置等等，节能减排效果更为显著。
2、留住老客户
“尽职尽责，用实际行动让业主满意”
① 疫情管理
创新举措 暖心服务
2020年初，一场突如其来的疫情席卷全国。上实大厦物业管理处在上级部门的正确指导下，于1月22日成立了“疫情严防严控防工作小组”并制订了《疫情期应急预案》。
在加强疫情防控的同时，不忘进一步提升服务，从细节着手，推出系列暖心服务，并通过党建调动业户参与防控工作，为大厦构筑了一个既安全又温暖的安全堡垒。
要求复工复产单位必须做到“四个100%”，即进出人员100%戴口罩、100%测量体温、 100%健康登记、人员密集场所和重点区域100%消毒。上海“文汇报”、“中国物业管理协会”等媒体都作了相关报道。
② 红色党建
继承革命传统，传承红色基因
2003年起，上实大厦在楼内相继成立联合党支部、联合工会、联合团支部、白领之家等组织。
多年来，上实大厦楼宇联合党支部组织了“中秋伴老跨大桥”、“国庆60周年白领升旗仪式”、“党的光辉照我心、我唱红歌给党听”等活动，楼宇联合团支部、联合工会和白领之家也按季节开展了“龙腾虎跃闹元宵”、“低碳环保伴我行·自行车环淀山湖”、“白领消防运动会”、“我和春天有个约会摄影比赛”、“闹元宵、展国粹”等诸多活动，让楼内业户在娱教于乐的活动中凝聚热爱社会热爱党的赤诚之心。
今年七月一日是中国共产党建党100周年，上海市首批十大楼宇党建创新基地、上海市第一批楼宇党建联系点示范点——上实大厦从今年1月份开始，连续7个月，精心组织了7个活动为党庆生，总参与人数达800多人。
作为本次联欢的承办方，上实大厦楼宇联合支部书记胡艺为此进行了周密的准备工作，体现了基层党组织强大的凝聚力。大厦的党员、白领们通过这种方式继承革命传统、传承红色基因，深刻感悟党的光辉历程中闪耀的奋斗精神。
3、擦亮老品牌
“一直有新招，一直努力做到最好”
“擦亮老品牌”的基础是不断提升团队“做好该做的事情”的能力，“力量从团结来，智慧从劳动来，行动从思想来，荣誉从集体来”，多年来，上实大厦将雷锋这句话作为励志名言，将“阶段性设定新目标”作为保持大厦“年轻”、团队创新力的助力。多年来，上实大厦赢得了诸多荣誉。
“一直有新招，一直努力做到最好，让业主看到我们最好的一面。”上实大厦的项目经理胡艺这样说道。
荣誉
全国城市物业管理优秀示范大厦称号
全国现场管理五星级
全国实施用户满意工程先进单位
上海市平安示范单位
上海市现场管理五星级
上海市工人先锋号
上海市五好党组织
上海市楼宇党建工作创新基地
上海市办公楼示范基地
上海市用户满意服务明星班组
上海市创先争优团组织
徐汇区治安管理工作先进单位
徐汇区红旗党组织
徐汇区先进基层党组织
连续15年荣获公司先进集体
