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发布时间： 2023-12-18 点击次数： 327次 来源：上海购房通 作者：虹桥联合大厦官网小编整理
12月14日晚，上海出台楼市新政，内容涉及优化普通住宅认定标准、购房首付比例下调、调整房贷利率下限。
霎时间，朋友圈里的置业顾问、中介成了最忙碌的一群人。跟进政策热点、展示人气照片，玩涨价心理战，任何时候打开手机，他们永远活跃在安利你买房的第一线。
尽管朋友圈里呈现出一片热火朝天的景象，但真实的市场反馈具体如何？
通通查询了新政后的网签数据，结合实地走访，与案场沟通，为您还原一个真实的上海楼市72小时。
PART1
二手房市场回暖
根据网上房地产显示，
12月15日，上海二手房成交661套；
12月16日，上海二手房成交736套；
12月17日，上海二手房成交639套。
以11月份上海全市共成交二手房1.41万套，为基准计算，日均成交约470套。
新政第1天，二手房成交套数较11月日均水平高出约41%。
新政第2天，二手房成交套数较11月日均水平高出约57%。
新政第3天，二手房成交套数较11月日均水平高出约36%。
数据不会骗人。
新政后，上海二手房市场回暖明显。
这主要得益于，新政中涉及到的对普通住宅认定标准的调整，取消了总价的限制。
数据显示，新政之前，普通住宅只占挂牌量的19%，而一夜之间，这一数据占比飙升至89%。
普宅满5可以直接免征增值税，而如今，低于144平的都是普宅了，直接砍掉了一个增值税的钱。此外，个税也有调整。
举个例子，比如一套1500万的房子，假设房东买进价在200万左右，如果是满五唯一的情况，需要缴增值税及附加，在调整之前，需要缴（1500万-200万）/1.05*(5%+0.3%)=65万多，调整以后增值税及附加完全免征。
个税也是有优惠，从原来非普要缴两个点，（1500万-65万）*2%=28.7万，调整之后需要缴一个点，即1500万*1%=15万，总计直接省去的购房成本将近80万，二手交易成本大幅下降。
普宅标准的调整，对于促进二手房成交起着决定性的作用。
PART2
新房市场，有待观察
对于新房市场，此次新政的出台，主要影响的是首付比例下调，以及房贷利率的下调。
首套房最低首付款比例由原先的35%下调为30%；二套房则由原先的普宅50%、非普70%，调整为最低40%。
就在12月14日新政发布的当晚，沪上多个楼盘连夜发出“售楼处24H不打烊”的促销海报。朋友圈也是被“热卖”，“火爆”，“优惠倒计时”等字眼刷屏。
新政对新房市场的影响是有的，我们不可否认。
毕竟首付比例的下调，是实打实的降低了置业门槛，尤其是二套房。
因为首套房5%的差值，并不会带来太大的影响。
而如果是二套房，20%-30%的差值还是很可观的。
举个例子，宝山区一套总价700万的新房，新政前二套房首付7成，需490万；新政后，因该区域实施差异化政策，二套房首付只要4成280万，直接减少了210万。
然而反馈到案场，真实的数据如何呢？
我们几番了解下来，部分案场表示，来访量的确有不同程度的增长，但并不突出，仅上浮了10%左右。当周的成交，也是此前已经到访过的客户，因为新政的出台，刺激了买房的决心。
我们可以明显看到，新房市场的回暖效果，并不如二手房市场来的明显。
原因可能有以下几点：
一是首付比例的下调，只是降低了上车门槛，但杠杆却加大了，增加了贷款成本，虽然相应的房贷利率有下调。
但也说明了现在的购房者置业越来越理性，买房不再盲目跟风，而是会从自身的实际需求出发，理性置业。
二是目前，尤其是改善客群，大多希望通过“卖一买一”的方式置换，只有将手上的二手房出售掉后，才会进入到新房市场。所以新政对于新房市场的实际影响，还需要观察一段时间。
三是一些理性的购房者认为后续政策可能还会有所松绑，选择继续观望。
PART3
沪上银行周密安排
新政官宣后，沪上银行也连夜开会进行解读和部署。
12月15日，各大银行都暂停了新增贷款的发放，开始按照新政要求，对客户情况进行重新梳理。
目前已知农行、工行、浦发，针对已签合同但未放贷的客户，银行会通知重签合同使用新的利率；如果已签约放贷，且房子已封顶的，则无法享受此次新政优惠。
关于新政，近期也有很多网友在后台留言，对于重复提到的几个问题，我们在此作统一解答：
Q：贷款已经批的还能按照新的房贷利率吗？
A：要看你是否已经放贷。如果还没有放贷，可与银行沟通。
Q：存量房贷是否也调整利率呢？
A：此次调整，存量贷款不受影响。
Q：关于首付比例，刚签约的能享受新政策吗？
A：首付比例调整并非自动生效，对于贷款已经过审的客户，可自行与上家或者开发商协调。
Q：已经网签合同，但房子还没过户，可以享受新的税费吗？
A：以纳税时间为准，15号以后纳税的，可以享受新的税费。
上海楼市新政出台也才短短四天，此刻我们谈新政的效果，有点言之过早。
毕竟政策生效也需要一定时间窗口和市场化学反应裂变，购房者对政策的消化，对市场信心的恢复，再到最终做出买房决策都需要时间。
但就眼下来看，几乎对新政效果普遍是乐观的。
虹桥联合大厦