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挂牌激增！上海刚需心态变了！

发布时间： 2023-09-10   点击次数： 247次   来源：房外房成长宝典   作者：大华梧桐樾官网小编整理

上周，上海正式官宣“认房不认贷”政策；一时之间，朋友圈、微信都炸开了锅。

紧接着的一个周末，到处都在传递着一股“抢房子”的热浪；

新房售楼处人山人海，房东连夜接到买房电话......

好似房价又要拔地而起的态势，在这里我稍稍的泼一盆冷水，政策的传导没这么快。

01

政策利好和传导；

没这么快！

当政策放开之后，最快变化的数据是挂牌量，直接“起飞”。

我们来看一组直观的数据：

一小时新增400套左右房源；

9月1日新政放开当晚，新增挂牌量突破3000套；

24小时，挂牌量新增将近7000套......

这里面虽然有一部分急于套现的房东，但更多的是想要通过卖一买一实现置换，享受首房首贷资格的购房者。

而马上能释放且直接利好的则是当下“钱票在手、上海空仓”的刚需客户。

1、上海无房、但有过上海贷款记录的刚需客户

2、上海无房、但外地有贷款记录的刚需客户

这部分人不多，数量会大大少于“卖掉一套就能首房首贷”的有房一族，也就是说挂牌速度>刚需购房速度。

所以我们预测政策出台后续的市场会是缓慢爬升的状态：

政策出台短期内会有一波抛盘潮，咨询和带看量都会伴随挂牌量一起上涨；

成交量不可能出现极端性反弹，更多的是一个缓慢等待市场信心恢复的过程，然后走趋势回升；

成交价格依然有下降的惯性，等到第一波低价房源都清空之后，价格才会回升，这个时间点预计在四季度左右。

02

齿轮已经转起来；

刚需入场最舒适的时机。

虽然说政策的利好和传导没这么快，但我依然认为现在是刚需入场的最舒适的时候。

挂牌激增，刚需房源占比最多，仍有一定议价空间。

单独看链家网的挂牌房源新增，9月1日到9月4日期间就新增了约3800套房源，环比多了1000套左右。

1、新政后，对市场反应最迅速是一些刚需板块的刚需房源。

新增挂牌房源主要是松江九亭、嘉定江桥、徐行这样的刚需板块；而像五角场这样的市区板块，新增挂牌则以老破小为主。

价格主要集中在500万以下，占比所有新增房源近6成；

而500-1000万刚改群体，在新政后也显现出较大的改善需求，新增挂牌占比近3成。

2、新增房源价格依然有诚意，基本都维持在新政之前小区中位数水平；

房东的心态已经从赚钱，转化为卖个差不多的价格赶紧出手置换；

考虑到刚需房源集中挂牌出货，房源之间同类产品内卷竞争，仍有一定的议价空间。

但是不少房东已经意识到后期置换改善房源会有涨价，因此已经不愿接受大刀砍价；市场价格已经逐渐趋于理性。

我正在挂的房子，5月底挂上的，没几个人看房的，昨天晚上终于有个人来还价的了，我没同意......因为我觉得我置换的目标后续也要涨价了

刚需已经开始进场，置换链条底部正在筑牢。

新政出台没两天，很明显的一个变化就是刚需开始进场了；

二手成交单日直接冲击700套，8月日均490多套，7月日均450多套，新政一出就创了成交新高，很明显大家的信心又回来了。

不少房东都表示新政出台后；原本挂了近半年没卖出去的房子，带看量明显上升，甚至不少房子都是在带看当天成交。

刚需已经率先进场，底层价位段的刚需房一旦建立，整个置换链条就会激活。

四月份挂的，看的人有，但不多，昨天一下子就卖掉了。难道是新政策的原因?

我同事家也是昨天同一天买卖签约。杨浦内环的2房商品房置换同区域3房商品房。和新政有关，下家不纠结了，她家卖好，也不敢纠结了。

一面是政策落地，首付足够低，房贷利率足够便宜；

一面是市场价格回调2年后，市场底已经出现；目前市场上仍有一批低价房源还未出清，价格不会很快回升，所以说现在的刚需进场可以说是最佳时机。

03

后续低价房源出清后；

谁会率先走出上升趋势?

这一轮上海楼市周期从20年公民同招开始，将XQ房价推上巅峰，随后又经历了一个较大的滑落；

如今部分区域的学区溢价，甚至接近为0。

学区崩盘的言论也是甚嚣尘上，但学区终究是刚的不能在刚的刚需；

在价格落地，政策起风的8月份，就已经逐步由家长开始抄底XQ房。

诸如梅园、潍坊这类区内头部学区老破小，是率先起势的。

对口梅园小学+建平西校的梅园板块8月的成交就创下开年以来新高；

就连价格，据那边中介说，小户型的总价也涨了30-50万不等。

对口明珠小学的潍坊板块，以潍坊十村为例挂牌量虽大，但去化明显加快。

而像联洋的仁恒河滨城、张江的张江汤臣豪园，在学区和品质的双重保障下，在成家量和成交价格上也率先走出独立行情。

这些动态的市场变化，我之前都有撰写过相应的文章。

上海15年间涨幅最高，这个小区神了！

跌惨的学区老破小，最近杀疯了

风向真的变了，老牌学区发起反攻！

而新政落地后，身处市场一线的我，最直观的感受就是咨询的客户变多了，上个周末我们有200组客户咨询，是之前的5倍，带看量也是全面的上升。

XQ房的客群有了一个比较明显的变化，主要集中在800-1000万学区兼顾自住的选筹需求。

上一波上涨周期中，因为公民同招政策，最先崛起的是XQ房；

这一轮学区方面虽没有明显利好，但是公民同招的大背景没有改变；XQ房仍然是进入好学校的最稳妥路径。

政策落地，一旦低价房源出清，XQ房也许依旧会领涨，只是附加了自住和品质的房子会成为这一轮的重点。

在上海，学校根据教学质量不同被家长们划为一梯队、二梯队，根据梯队的差异，学区F价格更是天差地别。平米研究院整理了《2023年上海各区学区梯队挂户口的门槛价》，其中一梯队学校只要190万！

04

总结

其实，上海的楼市一直是比较健康的。

刚出来的8月网签二手网签成交15351套（含商业），环比7月成交14060套相比，环比增长11.8%。

市场在政策落地前已经有回暖趋势，叠加此次的政策利好，金9银10应该会是一个好的成交季。

退一万步说如果此次的政策只是短期的爆发，效果不如预期；

上海也仍然有很大的政策空间：

普宅标准调整，税费降低......

包括终极大招限购：五大新城定向放开、五年社保变三年、单身买房等。

随便拿出一个就会点爆市场，所以相关部门也一直非常关心认房不认贷的影响力。

因为这直接关系到后续是否要出台其他的大杀招。

目前在四大一线城市相继官宣认房不认贷后，9月4日据悉广州多个头部开发商已经提前执行首付低至20%（具体银行审批结果为准）；

9月9日广州首套房突破LPR下线，成为首个突破下限的一线城市。

作为一线城市中楼市最拉胯的广州已经有了新的大动作，你觉得上海会跟进吗？

如果你现在有买房、升学需求，但是看不懂楼市、不知道如何买、如何卖；欢迎联系我图片，为你讲清楚买好学区F这件事！