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上海土拍|高举房住不炒地逼空

发布时间： 2023-09-09   点击次数： 278次   来源： 匠人上海楼市   作者：大华梧桐樾官网小编整理

最近看了看鹤岗的数据

按照鹤岗人口和住宅销售面积的比例关系

即便是鹤岗，每年也能成交3200套左右的二手房（已剔除网红城市带来的外地人购买套数）

鹤岗化的上海二手房成交套数会在9万套左右一年

本号独家发布的上海硬刚需线是8000套/月，和9万套的数字是比较接近的

本号未来把年9万套命名为鹤岗线

根据鹤岗一年600套新房的流量，上海鹤岗线市场活跃度的新房年成交套数是2万套

上海二手房荣枯线大概是鹤岗线的2.2倍

但2022年上海供应新房9万套，是鹤岗线的4.5倍

2023年上海已经公布的新房供应是8批49541套

很明显，上海楼市根本承受不起那么多新房的压力

理论上，上海目前只能承受下降五成的新房供应量

由于财政的压力，供应量下降5成不现实

那就只能放松限购

把新房市场容量扩大1倍

现有的政策认房不认贷是不可持续的，它只是短时间内提高了无房户进场的动力

当前上海统计局已经展开了调查

向市民调查提高市场活力的方法

要么缩量供应，要么限购放松

很可能都会发生

价格上，本号一向不看大涨，因为大涨最终只会降低市场活跃度

从已知的上海土拍来看

上海在房价预期上依然保持了定力

从今日公示的几块地的价格来说

依然是暗示年化不会超过5%

比如长宁11.8，2020年长宁第年化5%涨幅之后是10.2

11.8的龙柏饭店西地块还是比10.2的长宁第便宜的

比如三林7万，2022年海上溪云年化5%涨幅之后是7.5（洋房）

同样也是比7万的三林更贵

但这两块地还是形成了逼空的效果

典型的对比是三林

御桥双地铁房在2021年底拍卖的时候

单价是6.25万

涨幅很大

在售的周浦地铁房6万，三林7万对比它也不止5%涨幅

去年100块，今年可能还是100块，但明年就可以是110块

动态调整5%以内