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信不信由你，9月上海楼市预测：量升价不涨

发布时间： 2023-09-08   点击次数： 396次   来源：苏苏房东说   作者：大华梧桐樾官网小编整理

肉眼可见，朋友相约，家庭相聚，

几乎所有人同一时间，都开始种种打听问询，

关心上海房价后续发展，以及当下现在自己是不是可以参与点什么。

而最近半个礼拜，咨询量骤增，

我实在无精力发内容，

所以最近还能活跃于各平台的同行...

你们真牛，都不下一线，还有空叭叭吹，

大家也自己拎拎清，别成天混，看许多飘在天上的东西。

接下来，我言简意赅地，预测一下9月份的上海楼市走势。

01.

置换改善群体急速增加

从咨询量看，90%需求，都是为了置换卖房，

显然，由于认房不认贷的影响，许多人受了刺激，

全部一股脑儿被炸了出来，

不管是出于被情绪带动，还是原本被搁置的改善需求提上日程，

蛮大比例，心里捏着同一个焦虑情绪：

自己要改善的小区再不入，未来万一上天怎么办...

这点，我暂时认为，不必太担心，

你所关注要入手的小区，会不会上天，

有且仅用一个指标来提前判断就行，

叫做：

「房源是否充足」

随便举例一个2015年世代优质次新小区

中国顶流中介头子「链家」，在2014~2016这轮大行情里，完成了业绩额从4000亿->7000亿->10000亿的增长，他们只做对了一件事，搞出了主打真房源的《链家在线网》，还顺带玩了一把VIP独家速销，抢占房东心智。

曾经一位链家老兵，与我极限吐槽，说现在（链家）生存环境实在太差，来多少客户都会被小中介撬走，反观7、8年前，赚钱轻松的很。

他搞错了一个重点...

大部分传统中介，能否赚到钱，与他们的能力毫无干系，全是时代机遇。

在楼市需大于供的年代，正由于房源稀少，定价权牢牢捏在房东手里，因此中介只要手握房源，买家们就能排队送上门，

有句行业老话叫：一旦风口来了，是只猪都能开单图片。

显然现在，风是来了，但猪身上房子背得多，有点沉。

所以，对于置换客群，你们担心个毛线？

如果你目标购房小区，还尚有大把房子可挑拣，

就放宽心，挂牌价全是虚的，

这个楼市混乱的年代，谁买房不讲价？？

如果确实几套高性价比的好房子被买家撩掉了，

也不必被中介激将，说什么你看看，小区要集体涨价了，

每个小区只代表一个局部小市场，

顶多说明：

1、有人忍不住出手了，价格确实跌到位了，而且好房子本来出手难度就不大，

2、剩下的也许都是贪心且居高临下的房东，与他们谈，未必有好果子吃。

当然，即便预算够不到，等也没有意义，

此处不留爷，必有留爷处，

比如咱大浦东，我遇到的浦东买房用户，估计都属猴的，各个板块乱窜，从来不限定同一个区域，和浦西购房人群截然不同，毫无地段历史情怀可言。

一般，只要你报出一个预算段，周边怎么可能没有替代产品？

（除非你限定死了，就是要买在长辈/小辈贴隔壁，其他不接受）

此时不妨找你身边比较熟的专业人士，不管是我们还是其他人，研究一下小区优劣对比，并帮你调研一下已瞄准房子的挂牌房东心态。

舒缓完大家买房端的焦虑情绪，

我更担心的是大家卖房的难点，

接下来我立马要讲一个坏消息。

02.

上海二手房挂牌量嗖嗖涨

这是5天前我的看法，现在如期应验，

认房不认贷政策发布不到4天，上头就一直盯着各一线城市，问情况咋样了。

（药效够不？要不要我把电击设备推过来？）

因此上海房产交易中心相关部门，9月6号召集了各大头部中介经纪机构拿数据，问话政策效果几何。

问话结果是，挂牌量，尼玛真的上去了。

友商整理，这还仅是9.1~9.4的

目前有消息称，一周不到，房源挂牌量上扬了7,000套，

很妖，合着越出刺激政策，大家抛起房子就越嗨？

但我觉着不难理解，

因为不是第一次亲耳听闻粉丝的心声：

这笔钱存银行都有2~3%，多的房子又不住，租金还跌，留着干嘛？

我越来越担心这套房子没人会想要了，不如撑着政策掩护，早点出手卖掉该换就换掉。

一来，经过市场的教育，二来，也有我一部分科普的功劳，

所以大家目前对什么是好房子，什么是差房子，认知思路较清楚。

更何况，上海的目标，是“十四五”期间，新建保障租赁房47万套，累计供应60万套以上。

未来早晚是一个人人有房住的时代，缺乏竞争力的房子，可能会和商住两用房，共享一个鸡肋的命运。

那么，暂不论新牌量，政策刺激后，市场表现情况如何呢？

03.

认房不认贷，房子更难卖 (单押）

众所周知，衡量市场情绪是否启动，

有一个先行指标，

就是看房活跃度，

因此我们早早地做了准备，对咱付费房东群里的房东，小范围作了一次数据统计，

现在结果公布如下（保证百分之一百真房东）：

基本上和政策前，大家房子带看频次差不太多，

甚至，还有三个房东表示：

政策前倒是有几组带看的，政策后反而没人来了...

奇了怪了，

难道网上铺天盖地各种成交捷报，偏偏就和我们群里房东无关？

当然，还有一种可能性吧，

就是来找我们委托卖人的人，房子多少有点老大难，那些品质竞争力还可以的房子，掩盖了房东本身卖房动作不规范的偏差。

对了，最后额外再分享一个我的体感好了，

其实也是上篇文章里已经预测过的，

目前咨询买房客户，我遇到的，真正被认房不认贷解放的，确实就是手里捏着100~200来万，预算标的在300~500万之间的刚需新上海人群体，

至于眼光朝着预算1000万以上房子看的粉丝，

要么，属于已经卖掉多套房，上岸了，合并了资金正持有全款，在挑房，

要么，就撑死贷个200~300万，往上加，也加不动。

统一反馈：再杠的话，顶不住了哇，前有中年危机，后有吞金四脚兽嗷嗷待哺，还是量力而行。

搞半天，大家的承受力，也就是贷2、3百万。

如此一来，各位不妨开动一下小脑筋推理推理：

既然都是打工人，月薪3W~4W撑死（已算不错中产），

各位的差异，只是手里有200万首付，还是原来在上海已有几套房子的区别。

那么我倒要问问上头，哪来的自信，觉着手头有300万钱的人，就会去杠1000万的房子？手头有800万钱的人，就会去杠2500万的房子？

掏计算器算算清楚哦，

贷款500万，对应月供2.5万，

贷款1000万，对应月供5万，

能付得起月供5万的人，一个月得挣多少？

要么家里有矿，那家里有矿就不用贷款了啊~~

这是个悖论...

醒醒，中产的钱没那么好骗的好吧。

基于以上体感，我大胆拍脑袋预测：

9月份，上海成交量表现肯定会上去一点，

可能10%，也可能20%，

但是二手平均成交价格？

呵呵，不好说，

反正这个数据，也没人能统计的出来，能统计出来的，都是注水的。

认房不认贷这个东西，如果常理预测，他是要时间周期发酵的，至少几个月，我觉得9月没戏，

而且还有不确定因素，就是中间环节，到底有没有房东拿完钱之后，过河拆桥，抽水跑路。

我也不排除，后面会继续把电疗仪器推进手术室，因为明眼人都能看得，现在的方针，就是诈尸，也要把一线楼市热度拱起来，这样整个经济才能流通顺畅。

后面内容，我就尽量少些楼市观点了，顶多一个月一篇，

还是多写写卖房买房的操作细节吧。

能落点地，比啥都强。

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内容编辑：苏苏是个大直男