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上海楼市，买卖双方开始极限拉扯了？

发布时间： 2023-09-07   点击次数： 285次   来源：魔都房房房   作者：大华梧桐樾售楼处刘经理

如果一定要用一个词来形容2023年的上海房地产市场，那必定是“变幻莫测”。

短短八个月，上海楼市经历了火热，冰冻，再到拉锯的三重天。

二三月份网签数量逐步上升，眼看着迎来楼市“小阳春”，好景没持续多久，“倒春寒”接踵而至，四月开始成交量显著下滑。

七月楼市利好政策发声频出，拉动市场略微回暖。但口号天天有，细则迟迟不落地，买方的观望情绪达到顶峰，卖方出手房子的强预期很快偃旗息鼓，这个回暖带来的成效只能说微乎其微。

8月25日，终于正式推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

一周之内，广州、深圳、上海和北京超出大家心理预期，全部官宣落实“认房不认贷”。

“认房不认贷”仿佛一记惊雷，震醒了少气无力的上海楼市。一夕之间，挂牌量猛增，买卖双方都怀揣着强预期，开始极限拉扯。

今天想简单和大家谈一谈“认房不认贷”以及“认房不认贷”会给上海楼市的买卖双方何种冲击。

一、政策回顾

国家针对房地产的宏观调控政策和楼市发展密不可分。

楼市发展过火，就采取紧缩型调控政策，楼市发展遇冷就采取鼓励性调控政策。

2010年至今，上海楼市因时制宜，一共采取过：认房又认贷、认贷不认房、认房不认贷三种宏观调控政策。

1、认房又认贷

2010年前，上海房地产市场空前火热。当年5月26日，为了从市场预期和实际购买力两方面压降过热的市场温度，中央下发《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，通知中首次提到此前实施的“认房又认贷”。

认房又认贷款是指：贷款买房时，只要借款人名下有房或有房贷记录，都将被界定为二套房或以上。

比如：

①小明购买了一套房（为小明的首套房），是全款买的，没有从银行贷款。

②小明贷款买了一套房，贷款已经还清了。

③小明贷款买了一套房，目前仍在还房贷。

④小明贷款买了一套房，之后又将房子卖掉了。

只有小明全款买了一套房，然后卖掉，其名下已无房且从未有贷款记录，则再买房，才能认定为首套房。

这个政策认房认贷措施，对于置换改善群体，是一个巨大的打击，直接将置换改善的操作难度，提高到地狱级。

2、认贷不认房

“认房又认贷”政策实施后，一线城市楼市遇冷，成交量大跌。

2014年9月30日，中央下发《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，开始采取鼓励性政策：认贷不认房。

“认贷不认房”不再以家庭拥有的房屋数量来认定，二套房购买家庭只要还清首套贷款，再次贷款也将按照首套房认定。

通俗点说就是：

①借款人本人和配偶无尚未还清的个人住房贷款记录，则认定为首套房贷款。

②借款人本人和配偶只有一笔尚未还清的个人住房贷款记录，则认定为二套房贷款。

3、认房不认贷

"认贷不认房"政策立竿见影，政策实施不久楼市重回往日荣光。

楼市热闹景气，炒房客也如雨后春笋在热门城市攒三成五。

2016年第四季度，为了配合“房住不炒”的概念，上海、北京等一些城市重启“认房又认贷”，众多强二线城市持续跟进。此后房地产经济有所下跌，但总体可控。

“口罩”之后，疤痕效应对房地产影响显著。因此2023年的楼市总体呈现萎靡状态，需求端大打折扣，置换改善群体增多供给端居高不下。（疤痕效应：经历过大萧条的人，即使是在经济走向复苏后，由于感知风险能力提高，更倾向风险规避，会更少参与冒险行为）

为了刺激楼市，提振经济，7月份中央利好政策频出，其中最重要的一个就是“认房不认贷”，9月1日，上海官宣正式落实“认房不认贷”。

关于“认房不认贷”，简单易懂的解读如下：

沪有房+贷款还清=二套

沪有房+贷款没还清=二套

沪无房(或已售) +贷款结清=首套

沪无房(或外地有房) +贷款末结清=首套

地产是中国经济的脊梁，四个一线城市，快速、果断、全面的放开认房认贷，就是为了恢复人们对房地产的信心，毕竟信心比黄金更珍贵。

二、新政后的上海楼市

“认房不认贷”放开之后，上海楼市马上做出了反应，新房二手房市场同步告捷。

1、成交量火爆

2、二手挂牌量飙升

“认房不认贷”放开一小时，链家二手房挂牌量新增400套，24小时内新增近7000套，这个数据就算放在楼市大热时期也相当能打。

3、新房市场更加火热

因为新房的网签成交数据具备一定的滞后性，所以我们对新房市场更多是从售楼处的实景判断。

不管是新盘中的大热项目，还是一些比较冷门的项目，到访量都有一定的提升，不少续销项目，明显签单量增多。

三、买卖双方的“极致拉扯”

新政出台极大的刺激了楼市预期，市场好像由原先的单纯的买方市场，开始进入买卖双方激烈博弈、反复拉锯的阶段了。

1、对买方而言

买房难度增加了

认房不认贷政策出台不到二十四小时，上海二手房挂牌量激增近7000套。

市场火热，两种人最亢奋：一是看行情不错抛售垃圾资产准备变现的，二是置换改善群体。

这也就意味着市面上挂牌抛售的房产质量都不会特别高，以有硬伤的老破小、老破大居多。

本来买到优质资产的难度相当于矿山里挖金子，现在买到优质资产的难度不亚于”沙里淘金“，买房难度着实增加了。

优质资产涨价了

当下的上海楼市，呈现出冰火两重天的态势。

劣质房产被大量抛售，无人问津。

优质的改善型房产价格水涨船高。

忌惮激增的挂牌量，价格没有大涨，但是目前热门区域的热门小区、热门房源，房东已经不像之前那么好拿捏了，买家可以随意屠龙刀，动不动砍个3-5%。

现在的卖家，尤其是优质房源的卖家，砍价的难度会越来越大。

2、对卖房而言：二手房抛压增大了

认房不认贷这个政策的出台，最大的意义是给置换人群一个“纠错的机会”，把当年买的不够好的产品抓紧时间置换，重获首房首贷机会，去置换更好的房子。

政策一出台，楼市就迎来二手房抛售狂潮，所有人都想趁着楼市火热，狂捞一笔。

但不是所有房子都能享受涨价的待遇，还是有大量房子处于无人问津的尴尬中。好房子抢的人多，价格涨的快，越上涨越有人抢；一般的房子看的人少，价格原地踏步，越不动越没人买。

按照房东们预想的正常剧本，应该是成交量大涨，库存量下降。量在价先，成交量多了，成交价也慢慢涨起来了。

然而，现实并没有按照这个剧本演化——

毕竟认房不认贷解决的只是一部分人的困境，底层价位段的刚需房，成交必须先起来，才能一环接一环地带动置换。但对于千千万万刚需客群，这个政策除了刺激信心，聊胜于无。

现在的情况是，成交量确实上涨了，但上涨的那点成交量根本不够消化掉暴增的库存。

眼下，造成买卖双方拉扯的主要原因是供给端和需求端的不匹配。

通俗点说就是：买家需要优质房产，卖家想抛售劣质资产。

风起于青萍之末，浪成于微澜之间。

“认房不认贷”政策最终会给上海房地产市场带来的正向效果到底能到哪一步，还有待观察，我自己持相对保守的谨慎偏好态度。

我大胆猜测，接下来上海楼市如果表现依旧一般，那大概率会出尺度更大的救市措施，一直到房产市场起来为止。如果楼市起来了，新政估计就暂告一段落，不再继续出了。

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