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上海改善开始抢房了！

发布时间： 2023-09-13   点击次数： 331次   来源：房外房成长宝典   作者：大华梧桐樾官网小编整理

上海新政后，楼市真的变好了吗？

不少大V博主一直在社交媒体看空后市，但是在经历了第二个周末后，啪啪打脸，市场的向好趋势已经越发明显。

根据我们监测的每日上海二手网签数据来看：

截止到9月9日，二手房网签数据共计5287套（含商办），日均成交近600套，环比上涨32%。

9月9日网签数据直接冲击到786套，成为了近3个月历史新高。

按照这个数据走下去，9月二手成交数据极有可能冲击1.8套，上海楼市正在持续复苏中。

而成交量不断向上的当下，部分板块的成交和价格已经率先走出了上升曲线。

01

成交量

据合作中介反馈，截止到9月10日，联洋板块已经成交20套＋房源，其中仁恒河滨城成交了7套。

这个是什么概念？

我们对今年以来联洋板块成交进行了监测，9月才过了三分之一，成交已经超过了4-6月整个月的总成交。

按照现在的成交进度，9月联洋板块极有可能成交60套左右，刷新上半年成交记录。

联洋板块的成交转折点主要在4月和7月。

4-6月楼市整体情绪低迷，成交量出现断崖式下跌后，一直坚挺的联洋板块房价也有了一定的松动；

像联洋的标杆小区仁恒河滨城接连传出有低价房源的成交，尽管属于楼市周期下正常的回调。

但更多的购房者开启了观望模式。

从7月开始，政策慢慢吹风，同时市场上也积攒了一批低价房源，市场底部出现；

不少购房者慢慢意识到淘笋的时机来了，成交量开始回升；

直到9.1日新政大招落地，改善群体终于坐不住了，联洋标杆仁恒河滨城5天成交6套；

据说房东一下子硬气很多，尤其是部分位置好、楼层好、户型好的房东很明显不愿意降价了。

业主就说： 别来还我价，你也知道我的房子挂盘了近8个月了，我经历了今年2月和3月份较好的市场，同样也经历了4月份以后低谷的市场，前几个月那么差的市场我都挺过来了现在我就更不会便宜卖掉了，我的房子现在就是不还价，谁来买都一样，勇是最近我这个价格能卖掉的信心非常大。

02

时机

目前看来，联洋板块的入市时机依然存在，但是需要抓紧了。

1、改善群体陆续抵达战场

新政落地，对市场反应最迅速的其实是有钱有房票在手的刚需群体；

像联洋这样的中产改善板块，面向的群体主要是置换改善群体。

为了享受到新政带来的首套资格利好，这群购房者想要再次投入市场，基本上都需要卖一买一。

卖房哪怕是最为顺利的情况，也需要个把月的时间，所以这群人还没有完全释放出来，但会在未来的一两个月内陆续流入市场。

2、联洋撤牌量依旧不少，新增挂牌连续下跌，去化加快

新政之后，有一个很鲜明的数据变化，挂牌量激增。

很多购房者觉得这是一个议价空间，供大于求的信号。

但其实经过我们研究院研究发现，最近一周，上海新增挂牌的1万多套二手房中，老破小和郊区房源占了大头。

反观联洋这样的优质板块，新增挂牌量从3月份到达巅峰后，连续5个月大幅下降；

新政出来后的第一周，新增挂牌近23套，总库存474套，环比上周还下降了9套。

撤牌量依旧不少，去化加快，总库存量持续变少；

要知道一个小区里，真正优质的，好楼层、好位置、好视野的房源，只有20%。

想要买到合适的房子，挑选的余地是变小了。

3、成交量上升，低价存量不足

成交量持续走高，最先被消化掉的肯定是低价房源；

从目前来看，联洋板块的房东心态已经变了，都很惜售，议价空间一直在缩小。

等到这一批低价房源完全出清后，板块的价格体系将重新设定。

现在最底部的机会已经错过，但是价格具有滞后性，相对底部机会依然存在。

03

终极改善

联洋是2020年XQ行情的领涨板块。2020下半年，联洋标杆仁恒河滨城低楼层的成交单价已经来到15万/㎡。

那个时候，上海豪宅行情还没开始，先上涨的联洋，单价已经和新天地差不多了。

很明显在2020年底这个时间节点，联洋是被高估的。

但经过这一轮的楼市降温，如今的联洋热度和价格已经回归理性，形势完全逆转。

据合作中介反馈现在仁恒河滨城的小区中位数价格在14万，部分位置差、低楼层的房源均价在12、13万左右。

联洋花园三期这种品质小区的三房，总价1300万左右就能收入麾下。

今年以来，有一个很明显的变化，线下活动很多家长的需求更多的转向学区＋自住逻辑，而联洋可以说是终极改善板块。

教育方面

买在联洋可以抵御多校划片的风险，整个板块只有一所小学和初中，所有小区都对口进才实验小学+进才实验中学的双学区。

据说之前进才实验中学每年预录四校八大能有20个左右，预录进才中学也有20个左右。

除了小学和初中，这里的东方幼儿园也是上海市示范园，妥妥的三学区。

而且学校入学门槛低，据家长反映今年120积分都能进，摇不中民办也依然能回去。

这对于家长而言，限制少，买入时间更加灵活，能更好的契合市场走向购入房子。

自住方面

联洋可以兼顾金融中心的陆家嘴，和资产管理中心的花木，购买力天然强劲。

地段浦东内环内，出门就是世纪公园，整个上海都少有的大型公共绿地；

商业配套上，联洋社区内部有大拇指广场、联洋广场，就在板块中央，每个小区过去都不远。

整个板块内没有一套老房子，买得起这里的，基本都是中产以上，圈层纯粹。

与陆家嘴、源深、花木同价商品房相比，联洋的楼盘品质更高、社区环境更好。

04

当前的政策环境与14、15年很相近，调整的手段也基本一致；

截止目前来看，当前政策放松力度依然有很大的空间，其中就包括限购政策的放开。

南京自9月8日起，玄武湖等四区范围内购买商品房不再需要证明；

苏州9月11日表示，120平及以上商品住宅不再限购；

本轮强能级城市限购取消潮已经开始......

历史会重演，但不会简单重复;

千万别想着这一破持续的政策刺激后，还会有普涨行情。

很明显不会了，未来楼市的分化会越加明显，

而应对楼市的波动，就需要尽早的将自己的资产置换成优质资产；

我一直和粉丝说，想要房子抗跌或者涨幅跑赢大盘，就要尽可能的抓住更多的筹码。

联洋的好就在于各种要素的均衡，学区、品质、地段......是整体的稀缺。

虽然联洋的整体房龄虽然已经不小了，车位也比较紧张，但几大核心优势加持之下，瑕不掩瑜。

最重要的是它有陆家嘴强大的产业支撑，接盘侠是优质的金融精英；

有个说法是，陆家嘴一半的基金经理住在联洋；有他们坐镇联洋，这里的上限依然值得期待。

市场千变万化，在这个过程中如何保持一成不变，或许就会成为被甩下的那一个。

最后，再次邀请有学区购房需求、或者这方面困惑的家长，欢迎来参加我的上海升学买房第一课图片，面对面为你讲清楚“买好XQ房”这件事儿！