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独家研报丨上海写字楼市场2023年Q3季度报告

发布时间： 2023-10-26   点击次数： 243次   来源：DINA帝纳   作者：长宁国际发展广场官网小编整理

报告目录

01 宏观数据及市场环境

02 上海写字楼Q3季度数据分析

03 帝纳预判

01

///   Q3季度宏观数据概览

上海生产总值：11,629.06亿元，同比增长0.2%

人均可支配收入：20,811元，同比增长1.6%

办公楼开发投资：309.93亿元，同比下降5.7%

居民消费价格指数：100.6，同比下降2.6

上海市2023年第三季度GDP总量为11,629.06亿元，比上年同期增长0.2%。

三季度以来，上海统筹疫情防控和经济社会发展成效明显，社会民生持续改善，就业物价总体平稳，积极因素累积增多，主要指标回稳向好，经济也逐渐恢复。

2023年三季度上海市经济持续恢复，随着经济社会恢复常态化运行，各项政策措施有效发力，就业物价总体平稳，经济运行整体回升向好。然而，世界政治经济形势错综复杂，全市经济持续恢复发展的基础仍不稳固。

上海市商办地产市场迎来阶段性调整期，市场略微复苏，区域新增供应项目增多，供应量增速远超需求量，市场需求复苏不及预期。

当前政府连续推出产业扶持新政，加大海内外招商引资力度，市场也提供了更多元化及灵活的办公空间。未来，部分受到关键政策扶持的行业有望推动租赁复苏，包括科技新媒体、金融服务以及外资金融等企业。

02

///   Q3季度市场分析

上海市经济三季度逐步复苏，但市场需求复苏不及预期，同时叠加未来供应量增加的影响，写字楼市场竞争愈加激烈。存量的进一步扩大导致空置率上升，租金小幅下跌，供过于求的市场环境将使全市租金继续承压。

核心区写字楼租金达8.8元/平方米/天，空置率达19.6%；非核心区写字楼租金达4.8元/平方米/天，空置率达20.1%。

市场仍处于阶段性调整期，加上持续增加的供应量，上海市办公楼市场租金和空置率依然承压。

2023年Q3季度上海全市新增供应量约107.0万平方米，净吸纳量约35.0万平方米。

本季度新增入市多个项目，净吸纳量较第二季度有显著回升，但供应量增速远超需求量，市场需求复苏不及预期。

2023年Q3季度核心区写字楼空置率达19.6%，非核心区写字楼空置率达20.1%。

上海市写字楼市场空置率仍处于高位状态，企业基于市场环境变化作出战术性调整，普遍推迟租赁决策以降低成本。

2023年Q3季度核心区写字楼平均租金达8.8元/平方米/天，非核心区写字楼平均租金达4.8元/平方米/天。

地标性写字楼的租价变动不大，对于空置率较高的项目和板块，业主选择小幅下调租金，以价格换成交量。

2023年Q3季度上海办公楼开发投资总额约为309.93亿元，同比下降5.7%。

上海市经济持续恢复，投资保持回升势头，消费市场逐步复苏释放更多办公需求，未来办公楼升值空间仍然较大。

///   租售市场数据分析

2023年Q3季度上海写字楼租赁成交比较活跃的几大行业为金融、TMT、专业服务等，其占比分别为25%、23%、19%。

从行业需求来看，金融行业依然是市场主体，以新设和升级需求为主；TMT位居第二，以平台互联网、软件系统开发类的新租需求为主；专业服务业位居第三，其中咨询及律所占比较多，咨询行业中数据服务的相关需求为上半年新兴的活跃领域。

随着上海市营商环境不断优化，部分民企凭借充裕的现金流及良好信用成为大宗市场的主流参与主体，一些地方政府和私人买家也积极进入市场。资本化率出现上升趋势，市场以内资买家为主。

上海商业地产市场稳步恢复，投资市场活跃度正稳步增加，卖方价格预期将进一步降低，下季度大宗交易有望延续回暖态势。

///   未来新增项目

预计2023年-2025年将有超655万平方米项目入市。

///   Q3季度土地市场

本季度共成交4幅涉办用地，出让面积共计268,887.0平方米，环比今年二季度上升12.2%。成交金额共计650,341.0万元，环比下降42.1%。

分区域来看，共4个区域有涉办用地成交，其中闵行、奉贤、宝山、临港新片区各成交1宗。

从拿地企业类型来看，央企、国企仍占主导地位。随着世界政治经济形势错综复杂，上海经济持续恢复发展的基础仍不稳固，民营房企资金链压力大，拿地依然审慎。

03

///   帝纳预判：商办市场竞争加剧，服务创新型写字楼优势凸显

本季度在全市租金水平持续走低的趋势下，企业更愿意用相对更低的成本，获得面积更大、位置更好、服务更佳的办公场所。

对于空置率较高的项目和板块，大部分业主对租金持谨慎态度，稳租金强服务成部分业主方当下租赁策略。而中心区高品质甲级以上楼宇租金仍然稳定，服务创新型写字楼正在市场中脱颖而出。

新增入市的办公楼，面临比较激烈的竞争，会通过提供多种增值服务来吸引租户入驻。建议未来办公楼宇从提高服务能级着手，加大与企业适配度，提高服务产业集聚能力，增加楼宇经济与产业的协同性。

///   帝纳预判：金融业高质量发展，引领写字楼需求

随着外资全资基金和期货成功落地，上海进一步对外开放的政策红利在金融等高端服务业中加速显现，设立扩张的办公需求启动。

本季度金融行业依然是上海写字楼市场主体，以新设和升级需求为主。同时，内资传统金融和TMT行业等亦加深跨行业联动与创新，新型金融企业办公需求快速涌现。

金融业的引领地位与金融服务业的成熟度，加上财政政策、货币政策等利好市场政策的相互作用，预期市场活力将不断增强，下季度写字楼市场需求有望加速释放。