当前位置：主页 > 新闻资讯 > 公认的教育天花板，房价却输惨了！
发布时间： 2023-08-17 点击次数： 245次 来源：房外房成长宝典 作者：长宁国际发展广场官网小编整理
在上海的教育界，历来有“徐一杨二”的说法，吸引了无数望子成龙的家长目光。
教育资源好，抢的人自然多，其绑定的XQ房价理应走在前列；
但最近看完房价走势的我，却发现了一个个例——杨浦。
那个传说中的教育天花板，房价却有点拉胯。
01
杨浦XQ房价全面跑输
老破小学区在20年3月价格猛涨，经历中考改革、三价取低后价格不断下探已经是不争的事实。
但是如果仔细来看，谁跌的最早，最狠，杨浦当仍不让。
2020年，对口二师附小＋铁岭中学的密云小区一室户价格360万。
2021年年初，最高到过650万，近期成交价格只有305万，单价对比20年跌幅高达近25%。
而对口控二小学＋控江初级中学的杨浦控江路1200弄，17年均价就有7、8万，后面价格稳定，基本没涨；
21年3月却开始大跌，如今一室户只有206万，单价跌幅近35%。
这样的跌幅在其他的教育强区都是少部分的存在；
更多的学区老破小虽然经历了大涨大跌，但是对比2020年的价格，依然有较好的涨幅。
诸如黄浦对口上外黄外+大同的市民新村，20年500万，如今同面积成交价依然有600万，单价涨幅20%；
闵行对口平南小学＋上实西校的平南一村，比2020年涨幅还有30%以上......
但杨浦的老破小学区，却是跌的连底裤都不剩了；而且这样的小区不在少数。
再来看杨浦的电梯学区涨幅依旧跑输其他教育强区。
杨浦对口打一小学的同济绿园（2001），20年大涨之前单价8.5万，如今单价10.3万左右；涨幅约20%。
徐汇对口求知小学＋中国中学的中海馨园（2001），房龄差不多，20年大涨前单价8.7万，如今最近成交单价12.5万；涨幅44%。
闵行对口七宝实验小学＋中学的九歌茗园（2004），20年大涨前单价7.1万，如今最近成交单价9.3万；涨幅31%。
起点一样的XQ房，但是涨幅徐汇对比杨浦，近乎翻倍，和闵行比依旧跑输。
如果你看过这份榜单《2018-2023上海二手房涨幅小区TOP100》，你会惊奇的发现：最高涨幅排在第一的，竟然是老破小小区，那近5年涨幅高的老破小都有哪些？
02
杨浦公办被民办吊打！
明明是教育高地，怎么XQ房价却有点拉胯，不争气呢？
如今的上海，中考的难度与日俱增，相对应初中的重要性也持续放大。
可是细品一下杨浦的初中教育格局：
杨浦最好的初中不只属于杨浦，民办初中远远强于公办。
说起上海最好的初中，如果说华育是上海民办一哥，杨浦的兰生便是民办一姐；
在择校时代是和上海中学“亲儿子”平起平坐的存在。
但兰生复旦是民办学校，是摇号的，且对全上海招生的。
并且根据往年升学率来看，排名相对靠前的初中也基本都是民办，如存志、上外双语、民办控江、凯慧初级，质量和数量都很出众。
相比较而言，杨浦的公办初中便逊色不少，也就复旦二附中还能撑撑场面。
但这所学校是复旦的子弟学校，2019年之前只招收复旦教职工子女的，普通人很难进入。
2019年的时候复旦二附中和复旦二附小合并成复旦二附校，开设新江湾校区，招收地段生。
复旦二附校看好的人不少，家长评价度也比较高，但还是缺乏实际的中考成绩证明其教学实力，而且新江湾片区由于大户型居多，房屋总价不低。
杨浦区最好的三所公办小学，二师附小（初中铁岭中学）、打一（初中昆明学校/鞍山初级）、控二（初中控江初级）；
小升初阶段缺乏优质的一梯队公办初中承接。
纯公办双学区并没有太多选择，主要以单学区为主。
初中公民办失衡带来的一个直接影响就是：
为了博取更好的中考出路，择校年代，头部学生卷民办；摇号年代，全体去拼运气。
鸡血的杨浦家长为了让孩子在中考中有更大的胜算，会更倾向于为孩子规划一条顶级民办之路，上一所好的民办初中；
相应的杨浦的公办学区，更像是一个保底；这也是为什么，杨浦的XQ房，尤其是初中的单XQ房并没有那么吃香。
03
分开看：
为何老破小学区跌的更猛
除了杨浦初中教育格局的影响，导致杨浦XQ房价全面跑输还和片区房子供应特性和承接人群购买力有关。
对于杨浦老破小学区跌的更猛主要是由于两个原因：
1、房子太老，供应太多，供需失衡
杨浦的一梯队公办小学只有三所，二师附小，打一和控二；
主要的对口优质学区组合的挂户口老破小主要集中在鞍山板块。
二师附小+铁岭中学，杨浦公办TOP3的双学区组合：
其成交量最大的密云小区，建成于1980年，房龄40年，光链家在售房源47套。
同济小学+铁岭中学，家长选择比较多的双学区组合：
其主力成交小区同济新村，建成于1952年，房龄70年了，光链家在售房源45套。
对口打一，鞍山六村，1958年；控江小区，1956年，以上等等，不胜枚举。
房龄过老直接导致部分年轻家长望而却步，同时也导致可贷款年限缩短，也不太容易申请；
供大于求，房东只能拼命卷价格。
在市场低迷的时候，只要有一个房东折价，整个小区的价格锚点就会重现设定；价格也自然一降再降。
2、对口以大体量老公房为主，户数多，卡年限
同时，杨浦的优质学区对口的老破小往往体量都很大；
像对口二师附小＋铁岭的挂户口老破小，密云小区2221户
对口同济小学+铁岭中学的挂户口老破小同济新村3799户、鞍山八村1433户......
打一更直接对口40个小区楼盘，对口初中是鞍山初中(奇)或昆明学校(偶)。
杨浦全区实行五年一户；优质学区对口的老公房又体量大，户数多；
优质学区的入学年限要求不断拉高，据说2023年对口二师附小，入户2年10个月，依然被统筹至许五小学；
打一小学更是全上海唯一一所要求三户口报出生的存在。
这就对家长买房时机和资金提出了更高的要求。
一边的房龄太旧，供大于求，拼命折价内卷往外卖；一边是对口户数多，入学要求严格，进一步提高家长购买门槛；
杨浦的老破小学区跌的更凶自然不难理解了。
04
分开看：
为何电梯房学区涨幅跑输
而如果说老破小是因为房子本身的品质和入学要求的限制；
那电梯房依旧涨幅依旧跑输，则更多和能够承接的本区购买力和跨区购买力脱不了关系。
先来看本地购买力：
翻看近几年的各区经济数据，我专门进行了比对；
杨浦增速在市区中垫底，位列倒数第二，仅高于金山区。
这意味着，近年杨浦的经济增量缓慢：
杨浦作为著名的工业基地，上世纪八十年代工业产值占比上海四分之一；
但近年上海的产业发展重点是三产，工业老大哥的转型显然并不顺利。
直接带来的结果就是杨浦本地居民收入增长有限，同时缺乏核心产业竞争优势吸引高收入人才的流入。
本地购买力持续消耗，新流入的客群又少，房子自然涨不动。
再来看跨区购买人口。
杨浦地理位置偏北，周边主要辐射范围以浦东、虹口、宝山为主。
浦东是明显的教育高地加产业高地，片区内双学区选择多；
资金充裕的在浦东的联洋、碧云就能被消化掉，还是优质的双学区和九年一贯制。
而虹口和宝山本身的公办资源一般，不卷的家长直接在区内躺平；
鸡血的家长如果想寻求稳定性，跨区买XQ房的话，民办更强的杨浦显然不是一个好的选择。
并且杨浦的公办学区以老公房为主，电梯XQ房选择并不多；
像对口二师附小＋铁岭书香公寓、同济西苑；对口杨浦小学＋复旦实验的公园3000、锦兰苑......品质比较一般，且都是20年左右房龄了。
买电梯XQ房的购房者，还是跨区；要么学区格外出彩、要么房子格外出彩，可杨浦偏偏两边都差了点火候。
总结
跑输，也是机会；
做好适合自己的选择！
说了这么多，那是不是杨浦的XQ房就不建议买了呢？
跌的多，涨得少；起码对于还未购房的客群而言，并不是一件坏事；
起码说明房子不在高位，老破小学区溢价完全出清，甚至比20年以前还要便宜。
杨浦也并非没有潜力股可以选。
大家还是需要根据自己的预算做出合理的规划；
如果你预算吃紧，就想买个老破小挂户口，对涨幅预期低，那杨浦鞍山、控江真的不可多得；
鞍山有8、10、18号线横纵贯穿，整个板块都是地铁房；
对口一梯队公办打一，200万不到即可上车，这样的选择哪里找，主打一个性价比。
对口控二小学的控江路1200弄，22平的一室户，甚至只有160万，周边配套资源丰富，不香吗？
如果你预算充足，追求品质自住＋学区，也希望有一定的增值潜力，杨浦的新江湾是一定要看的；
纯粹的高绿化率低密度高端住宅群，以2010年左右的次新房为主；
全域无一老破小，放眼上海，不管过去或将来，在上海都是独一份的。
并且这里都是优质的九年一贯制，复旦二附校、上音实验、以及新开办的九年一贯制同济大学附属新江湾城实验学校。
整个板块都是优质学区，能抵御多校划片风险。
而如果你注重投资，对学区没有要求。
那边如火如荼的开发中的杨浦滨江，依然可以承载你的需求。
预算不同，需求不同；
房子不存在能不能买的问题，只存在是否适合你，什么时候买的问题。
长宁国际发展广场